マンション大規模修繕日記

マンション大規模修繕業務に係わる日記です。

2013年01月

設計事務所に噛み付かれても

長期修繕計画書を作成し、修繕積立金を将来的に不足しないけど余裕もないぎちぎりの金額に設定しても組合員からはこのような問い合わせがきます。

設計事務所の概算の組み方が甘いので、積立金が高額になっている。

修繕積立金の額の見直しは毎年行うべきだ

設計事務所1社だけではなく、他にも数社長期修繕計画書を作ってもらい比較すべきだ

中には長期修繕計画書の作成にお金を掛けすぎだ。3万円で統計数量と工事費から作ってくれる会社がある。

極端な意見としては、修繕積立金の値上げは見送り、工事の時の組合員が一時徴収で対応すべきだ

悪い冗談のような話ですが、現実はもっとすごいことになっています。

上記の意見がエスカレートして「修繕積立金をやめてしまい大規模修繕工事はその都度組合員が分担する」と言うことを総会で決議し、規約を変え積立金を区分所有者に分配した組合もあるそうです。

その蛮行の音頭をとった理事長はが設計事務所の人で、分配金をもらってしばらくした後に、転居されたそうです。

いやはや、まったくひどい話です。修繕積立金は分配してはいけないものなのに・・・

こんな人にこそ、噛み付いてもらいたいものですが・・・

修繕工事費は1戸あたり100万円を超えるケースは決して珍しくありません。

毎月積み立てているから貯めることができると言う人も少なくないと思います。

修繕積立金を低く抑え、一時金で賄う方法の一番の問題点は大規模修繕に対して資金的に何の準備もしていない人が引っ越して来たときに結果としてたいへんな苦労を強いることです。

修繕積立金の残高を調べてから、マンションを購入する人は決してこのマンションは購入しないと思います。

買い手がつきにくいという理由から不動産会社が買い取るときの値段が大きく下がってしまうかもしれません。

こんなことで資産価値が目減りしてしまうのは勘弁願いたいですね。

修繕積立金の値上げ

ある管理組合の臨時総会に出席しました。

議題は修繕積立金の大幅な値上げに関するものです。

修繕積立金の値上げの元になる長期修繕計画は2年前に作成し昨年大規模修繕工事を行いました。

元々の計画は、毎月の修繕積立金を抑え、一時徴収金ありきで計画されていました。
そのため、一時徴収金をやめて適性額を試算したところ、屬△燭蝪隠娃輝澆ら250円まで、一気に値上げしないと資金が大幅に不足することが明らかになりました。

上段が現状の修繕積積み立て金と工事費の計画(赤線が工事費累計、青線が積立金累計です。)

下段が改善後の両者の計画です。

赤線が青線を上回っている状態は資金が不足している状況をあらわします。

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図41


工事途中から紆余曲折があり、35戸のマンションでありながら約半年間の時間が掛かってしまいました。

工事終了後、再度長期修繕計画を見直し全区分所有者に配布し10月に長期修繕計画の説明会を行いました。

その後、理事会とともに修繕積立金に対するアンケートを実施しました。

あまりにも大幅な値上げとなってしまったためかなかなか回答率が向上しないので、理事の方にアンケートの提出を2度も催促してもらいました。

最後は個別に再度アンケート用紙を配り、やっと75%のアンケートを回収しました。

その結果を元に臨時総会の議案書を作成し、昨日の臨時総会に望みました。

その結果、ほとんどの方から議案の承認を受けて、なんとか無事に値上げをすることが出来ました。

総会は30分で終了しました。

近代建築と霜柱

日曜日茗荷谷にある文京スポーツセンターに行きました。
といってもある管理組合の臨時総会に出席するためです。


総会が無事に終了し、ひと段落付き、文京スポーツセンターの建物をよく見ると、コンクリートのうち話し仕上げ、彫刻的なファサード、幾何学的な紋様・・・ある建築家の名前が浮かびました。

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エントランスに飾ってあった建物の模型の設計者の欄にその名前がありました。

先日なくなった京都国際会議場や沖縄海洋博のメイン会場を設計した大谷幸夫さんが設計した建物でした。

調べてみると丹下健三の右手を長らく勤めた方です。

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いかにも「近代建築」でこの建物が建てられた昭和62年には過去の様式になっていたかも知れません。師匠の丹下健三の赤坂プリンスは昭和57竣工です。

丹下健三の設計でこの建物に近い様式(コンクリート打放しと彫刻的な外観)は1964年の代々木屋内体育館、1967年の山梨文化会館までさかのぼります。

常に時代の求めに応じて設計様式を変えていった丹下健三のすごさと、ひとつの様式の洗練と完成を目指した大谷幸夫のすごさも感じられます。

何よりも、建物の外観や内部を見て歩いているうちに、いろいろな建築雑誌をあさり、有名な建築をみて歩いた25年前に戻ったような気分になりました。

建物は公園のなかの緩やかな丘に沿って建っています。丘の斜面には全面に霜柱が立っていました。

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あってはならないことだけど

新築時に起こしてしまった不具合が修正されずに大規模修繕工事で発見されることが多々あります。

・コンクリートの中の異物混入(木片、空き缶)
・コンクリートの不具合(空洞、硬化不良、調合不良)
・不要物の撤去忘れ(スリーブ、鉄骨、)
・コンクリート、モルタルの埋め忘れ
・構造上の問題
・アルミサッシの取り付け方法に問題がありアルミサッシが腐食した
・タイルの貼り付け方法に間違いがあり異常な数量が浮いている

これまで経験した問題を挙げれば切がありません。

新築時の問題がまったくないマンションはむしろ珍しいくらいです。

このようなときに、もしも新築時の会社が大規模修繕工事も担当していたらどうするのでしょうか?

発覚すると管理組合から何を言われるのかわからないから黙って直す

正直に管理組合に事実を伝え誠意を持って対応する。

性善説に立てば前者ですし、性悪説にたつと後者です。

新築時と異なる建築会社が大規模修繕工事を行えばこんな心配はありません。

新築時の問題点を組合に報告しても問題が起こらないためです。

雪が降る

関東地方に1年ぶりの大雪が降りました。
短期間に集中的に積もりました。

日中仕事で越谷におりましたが、幹線道路で動けなくなる車が続発しておりました。
スタッドレスタイヤなんかどの車も履いておりません。
大渋滞です。

帰りの電車も遅れに遅れて、途中で何回も止まってしまいました。

パンタグラフに雪が積もり、雪の重みで下がってしまい除雪が必要になるそうです。
初めて見ましたが。駅を通過する電車のパンタグラフから火花が散っていたのはそういう理由なんですね。

電車を乗り継ぎ五反田に戻ってきたのが、夕方というよりすでに夜でした。
道路はまたもや大渋滞です。

路線バスがチェーンを巻いて走っています。
久々にあのやかましい音が聞けました。

関東では珍しいことですが、積雪地域では毎度のことです。

札幌にいた頃は関東は6センチ、8センチの雪でなぜ、大騒ぎをしているのか不思議でしたが、その理由が分かった気がします。

‥垰圓里垢戮討良分で積雪をまったく想定していない

∪磴重く湿っていて柔らかい

ほとんどの人が雪との付き合い方に慣れていない

この3つが重なり不都合が生じます。

例を挙げると電線からの大きな雪の塊が落下する

車は駆動輪路上のわずかな圧雪でタイヤがスリップし渋滞が始まる

人々は転ばぬようにゆっくりと歩くが靴底に滑り止めがないのですぐにすべる

除雪するにしても除雪道具がない(スコップは持っていない)ので道路の雪は放置されたまま、日陰の雪がしばらく解けない

建物が受けるストレスも積雪地域のほうが大きいと実感されます。

赤坂プリンスホテルはなぜこんなに人気があるのか?

このブログを4年間続けていますが、1日のアクセスは多くてもせいぜい50件程度です。

しかし、昨年から1日に100以上のアクセスがある日が不定期にあります。

今のブログにはどのようなキーワードで検索されたかを解析する機能が備わっています。

その機能を使うと「赤坂プリンスホテル 解体」での検索結果によってこのブログにたどり付く方が多くいらっしゃることがわかりました。

DSCF0527


図4


1日のアクセスが増える日の前にインターネット上のニュースで赤坂プリンスの記事が掲載されています。

ところで、赤坂プリンスはなぜこんなに人気があるのか考えてみました。

竣工、オープンが昭和58年つまり1983年ですから今から30年前です。

よく、バルブを象徴する建物と言われますが、正確にはバブルの前に竣工していました。

若者がクリスマスを赤坂プリンスで過ごすことや、建物全体がクリスマスイルミネーションとなったり、建物の使われ方がその時代に合っていたため、バブルの象徴といわれたのかもしれません。

人気に背景の一つにはやはりその象徴的な形があります。

天に伸び左右対称で中央が窪んだフォルムが優れていたことが上げられます。

多くの人が一度見たら忘れられないほどの強烈な印象を受けたと思います。

外装はガラスとアルミパネルから構成され、晴れた日には太陽の光を反射し、青空ととてもマッチする建物です。その時代において未来のイメージを感じるデザインです。

この建物をデザインした丹下健三は時代を象徴するフォルムを建物に取り入れる能力に優れています。

広島の平和記念館、東京オリンピックの代々木屋内競技場、大阪万国博覧会、新旧の東京都庁・・・すべてが時代が求める建物ともいえます。

「その当時の若者にとって未来を象徴したホテルが解体される」非常に興味深いことだと思います。

例えはあまり良くないのですが、若い頃ともに過ごした同級生が突然逝ってしまったようなものです。

ついつい、その真相を知りたくなってインターネットを検索するのではないでしょうか?

管理組合の皆様、コメントお待ちしております。

ここ何年かおかげさまでマンション大規模修繕の仕事が忙しく、逆に仕事に追われているような気がします。

とにかく、締め切りに間に合わせる。そんな日々が続いていました。

ところが、ふとしたお客様の一言がきっかけで大規模修繕に設計事務所が参加する本当の意味って何だろう?と考える機会を得ました。

大規模修繕における管理組合のパートナーは設計事務所ではなくとも、管理組合にもっとも近い管理会社、実際に工事を行う施工会社でもよいはずです。

ところが、少なからずの費用を払ってまで、設計事務所をパートナーとして選んで頂いた管理組合さんは、設計事務所に何を望んでいるのか?

一度基本に戻って考えてみる必要を感じております。

このブログを読まれていらっしゃる管理組合の方で、大規模修繕において設計事務所に期待する役割がございましたら、お手数ですがコメント欄に書き込みを頂ければと思います。

今年の札幌はちょっと異常

この正月休みに札幌に帰省していましたが・・・

雪は多く、気温は低い正月休みでした。

道路の両側に除雪した雪が2メートルほど積まれており、積雪量は例年で言えば、2月中旬くらいまでの量がありました。

最高気温がマイナス5度、最低気温も1年の中で一番寒いマイナス10度位です。
例年であれば1月末から2月頃の気温です。

夏が例年より暑く、初雪も例年に無く遅かったそうです。

地球温暖化が指摘されていましたが、夏は暑く、冬が寒いと言うことがあるのでしょうかね?

今日から始動です。

皆様、遅ればせながら明けましておめでとうございます。

実は本日で50歳になりました。

正月は実家でゆっくりしていました。

札幌は雪が本当に多く、実家の雪かきをしていました。

ところが、年末に雨が降り、気温が6度まであがったために積雪の一部が凍っていて上手く除雪ができません。

翌日は体も痛いし・・・

そんな中での誕生日です。
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