マンション大規模修繕日記

マンション大規模修繕業務に係わる日記です。

2013年02月

マンション暮らしの大敵 結露防止

居住者の住まいに関するアンケートから出た結論

住まいの大敵 「部屋内の結露、アルミサッシの結露をどうにか解決しようと」理事長、修繕委員長、元理事長と対策を考えました。

集会室をお借りして

・アンケート結果の報告

・結露対策の説明

・アルミサッシの結露対策として樹脂サッシの提案を行うことにしました。

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結露対策は弊社が「お金をかけない結露対策」を作成し全戸配布することになりました。

樹脂サッシについては、スケールメリットを生かすことと、中間マージンを排して、コストダウンを図る目的で工事と見積もりが直接出来るサッシメーカーに協力を依頼しました。

原案を作成し理事、修繕委員のお宅を何軒か廻り確認したところ、せっかくお部屋にロスナイ(熱交換式換気扇)が設置されているのに使われていないことや熱交換式換気扇の存在意義がすっかり忘れられている。
ことが分かりました。

理事、修繕委員さんに「ロスナイ」を使っていますか?と聞いたところ

「ロスナイって何?」と皆様から逆に質問されました。

これがロスナイです。熱交換式換気扇です。

お部屋の温かい空気を部屋の屋外に出すときにその熱で外部の空気を暖めてお部屋の中に取り込みます。

と集会室のロスナイを指差すと皆さん一様に感心していました。

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札幌市役所の外壁が落下

今朝、寝ぼけ眼にこんなニュースが飛び込んできました。

タイルが何枚か落下したのだろうと思って記事をみると・・・

http://www.hokkaido-np.co.jp/news/donai/444503.html

外壁のコンクリートパネルが落下しておりました。

総重量2トン以上です。

これと同じことがマンションで起きたとしたら・・・・

実に恐ろしいことです。

人的な被害はなくても、駐車場や駐輪場の上にコンクリートの塊が落ちて句他かもしれません。

けが人がいなかったことは大変よかったことですが、なぜ、このような大惨事になってしまったのか?

じつは公共建築物というのは、定期的に管理、修繕されているようでまったく調査も修繕もされていないケースが少なくありません。

日本では長期間にわたりスクラップアンドビルドの考え方が建設業界を支配してきたからです。

建築に比べて長寿命のはずの土木工事も一緒です。

昨年末のトンネルの大事故も検査を行っていても起きてしまいました。

12年に一度のマンション大規模修繕にたいしても、本当に必要なのか?必要ないのではないか?と言った声が聞こえてきます。

札幌市役所のような敷地に充分な余裕があり、万が一の落下事故でも周囲に人がいないのでけが人がいないということはマンションではほとんどないのです。

敷地を極限まで有効利用しているマンションの外壁に張られたタイルが10センチ角(一般的な外壁タイルでは2枚)落ちただけでも死傷者が出かねないのです。

設計監理方式の弱み

設計監理方式はよいことばかりか?といえば実はそうでもありません。

まず、調査診断設計監理費が余計にかかります。

大規模なマンションでしたら1戸あたり3万円程度ですが、小規模のマンションの場合1戸あたり10万円の負担になってしまうことも珍しくはありません。

小規模マンションの方はどうしても費用対効果を考えてしまいます。

大規模修繕もすべて設計事務所がやってくれるわけではなく、組合内のことは組合内で決めなくてはなりません。

自分のマンションのことを一番よく知っている管理会社に任せておくのが一番安心できると考える方がいらっしゃるのも無理はない話しかもしれません。

でも、これは組合内の人間関係の話だったりします。

それよりも、一番悩ましいのが設計事務所の選定です。

建通新聞に設計事務所募集の広告が出ていますが、30社の応募があることは珍しいことではないようです。

そこからどうやって1社を選定するのか?

ここに多大なエネルギーがかかります。

官公庁に勤めていた方は、見積要領書、仕様書をちゃんと作れば、見積金額の安い会社を選ぶことが一番公平で透明で正しい方法だとおっしゃいます。

しかし、仕様書で決めたことがすべてではないのがこの仕事の難しいところです。

たとえば、30戸のマンションですと工事費が3,300万円程度かかります。

一方、調査診断設計監理費の見積を徴収すると高い会社で300万円、安い会社で150万円くらいの見積金額が出てきます。

2倍も違うと管理組合は混乱してしまいます。工事費に対しての比較を行うと9%と4.5%です。

5社見積を徴収して一番上と下を切って残りの3社の比較をすれば間違いないといわれる方もいますが、なんの根拠もないように聞こえます。

また、ある管理会社は1級建築士事務所登録をしておりますので、管理会社が行う設計監理法式という新しい形態も生まれております。

管理会社に任せる方法、施工会社に任せる方法、設計事務所に任せる方法どれが正解でどれが間違っているかという答えは、なかなか出ないと思います。

自分たちが一体何を求めているのか明確にすることも大切です。

どのように選べばよいかわからないというのであれば、ホームページから気になる設計事務所を選び、電話相談、メール相談をしたり、セミナーを開催していればセミナーに出かけて行き、個別相談を受けてみるのもひとつの方法です。

糖質制限は続くよどこまでも

糖質制限、一度始めたらなかなかやめられません。

というのも、いつの間にかどんどん体重が落ちていくからです。

2月1日に88キロあった体重が24日には84.5キロまで落ちました。

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1月経たずして、3.5キロの減量ができました。

ただ単に、甘いもの、ご飯、パン、麺類をほとんど食べないだけでこの結果です。

元々、甘いものは食べなくても大丈夫な性質でしたので皆様が思っているよりつらくありません。

このまま1ヶ月で4キロ体重が減り続ければ、桜が咲く頃には80キロを切って、ゴールデンウイークには標準体重に成ります。

お盆のころには・・・体重が半分になり、来年の今頃は無くなってしまうかも知れません。

設計監理方式のどこが優れているのか?その2

では、管理会社主導方式では実現できないこととは何でしょうか?

それはお金にまつわる見直し作業です。

長期修繕計画書の見直し作成を行い、修繕積立金も見直しを行う。

このこと自体を管理会社はなかなか積極的に動こうとしません。

なぜなら、管理会社は「修繕積立金を値上げする前に管理費を見直してください」ということ恐れているからです。

出来れば、何事もなかったように触れないで欲しいことのひとつです。

大規模修繕の周期は12年間ですが、管理内容や値引きによって年間1割管理費を削減しただけで、当たり前の話ですが12年間で現在の年間管理委託費の1.2倍のお金が余分に溜まることになります。

毎年支払う経費の削減はたとえ小額であっても時間が管理組合の味方となりますので、大きな節約効果になります。

工事費を1割下げるよりも管理委託費を1割下げたほうが、12年間のスパンの中では効果は大きいのです。

利便性、快適性を多少我慢することになりますが、管理内容の見直しと委託費用の値下げを行うことが安易な修繕積立金の値上げよりも先に行うべきことです。

長期修繕計画書の見直しや修繕積立金の値上げに対してだけではなく、管理内容の見直しや会社の見直しについても管理会社は手が出せないことのひとつです。

管理会社が管理内容を見直して管理費を安くしたほうが、この組合のためになります。とか、このマンションの管理費は高めなので、他の管理会社からも委託管理費の見積もりをとってはいかがですか?と提案したり、そのためのアドバイスや手伝いをしてくれることは、ありえないことですよね。

また、機械式駐車場について、管理費会計と駐車場会計を別々に管理するか、駐車場使用費用は修繕積立金会計に入れないと将来の機械式駐車場の入れ替え資金が確保できないといったことも管理会社から提案されることはまずありません。

なぜなら、駐車場使用料を一般会計に入れておけば、会計上は管理費会計が余剰金であふれ管理費の見直しや管理内容の見直しが議題に遡上しないからです。

これも管理会社が悪いのではなく、当たり前の話ですが管理会社の担当者は自社に不利になる事を自ら言い出すことは出来ませんよね。

管理会社ではない第三者として管理組合にまつわるお金のことを遠慮なく指摘できるのは、長期修繕計画書の見直しが出来る設計監理方式だけではないでしょうか?

設計監理方式のどこが優れているのか?

「設計監理方式のメリットは第三者の目で工事のチェックが出来る」と多くの本には書かれていますが、本当のメリットはそこにはありません。

管理組合がどのように設計事務所を使うのか?ということにも大きく関係します。

たとえば、設計監理方式以外に施工会社にすべてをお願いする責任施工方式、管理会社にすべてをお願いする管理会社主導方式がありますが、その2つの方式ではできないことが設計監理方式では出来ます。

簡単にいえば、施工会社はひとつの工事の単価を出来るだけ上げたいので工事金額を増やしたいというのが本音です。これは施工会社の目指す方向ですのでそのこと自体が悪いことではありません。

そこに設計事務所がいれば、工事項目の適正化(優先順位をつけること)をお願いすれば、工事項目のなかの優先順位が高い順番で工事金額を再構成してくれます。

また、当初の契約よりも工事項目を増やした法が良いと施工会社から提案があった場合にそれに対する評価も設計事務所に依頼すればよいかと感じます。施工会社の提案どおりに工事を行っていてはいくら積立金があってもすぐなくなってしまいます。

施工会社を信頼してすべてを任せることが間違っているわけでは決してありません。

施工会社を一旦決めてしまうと施工会社同士による競争やセカンドオピニオンといったことがまったく出来なくなってしまいます。施工会社を決めた瞬間からその施工会社と運命共同体にならざるを得ません。

しかし、施工会社に修繕資金の面での相談や長期修繕計画書の見直しをお願いすることは困難です。その理由は彼らの仕事は工事であって、資金計画といったものは決して得意分野ではないのです。

組合員への周知にしても施工会社にお願いしたり組合内で行うよりも設計事務所に依頼したほうが良い場合もあります。

糖質制限食を続けております。

2月1日に88.0圓世辰紳僚鼎2月13日には86.0塰榮2月17日には85.4圓悗噺困辰討ります。15日間で2.6垳困辰燭海箸砲覆蠅泙后

糖質制限食は体重を落とすことが目的ではなく、血糖値を上げないことが目的ですが、血糖値を図るためには、採血が必要なので・・・毎回指先に針を刺すようです・・・間違って指先に針を刺しても飛び上がるくらいに痛いので、ちょっと遠慮しております。

私の糖質制限法は食べるものから糖質の元になるご飯、麺類、パンおよび小麦をカットする。単純かつ乱暴なやり方です。カロリー計算はしません。

いろいろな本を読みますと、一食に摂取する糖質を20グラム未満に抑えるとか、1日で70グラムまでとすると書いてありますが、主食をたべてこれを行うことは至難の業です。

ご飯200グラムで63グラムが糖質とのことですので、1日にごはん1杯でほぼ制限値に達します。ご飯が200グラムとはサトウのごはん1パック分です。

ちなみにコンビニのおにぎりが110グラムで糖質は35グラムくらいだと思います。2個で1日の糖質制限量になります。

となると、当然、外食は厳しくなります。

ファミレスや中華料理店では単品で頼み、ご飯の代わりに野菜料理を頼みます。
定食はご飯を半分の量にしてもらいさらに残します。

多くの食べ物と調味料には糖質が多少組まれていますから、これでも糖質が足りなくなることはないようです。

では、毎日なにを食べているかといえば、野菜と肉と魚になります。カロリー制限なしで好きなだけ食べても良いと書いてある本もありますが、信頼できるお医者様のお話では、それはどうも間違いのようです。

運動も要らないと書いてある本もありますが、これも大げさですね。

糖質制限をする前は、ご飯を1食あたり200グラム(サトウのごはん1パック、コンビニおにぎりなら2個)1日3食、食べるたならでこれだけで糖質が190グラムくらいになりますね。

さらに果物やお芋、和洋菓子、清涼飲料水、缶コーヒーと、とんでもない量の糖質を食べていたはずです。少なく見積もっても1日300グラムぐらいの糖質を食べ、そのほとんどが消費されずに蓄積されていたのかも知れません。

おおざっぱに計算すると
(300−70=230)グラム×15日=3,450グラム
(250−70=180)グラム×15日=2,700グラム

1日180グラムの過剰な糖質があったとすると減った体重とつりあいます。

早起きは3文の得?

最近、毎朝早起きをして散歩をしています。

先日は散歩に出たついでにコーヒーフィルターを買うつもりでいました。

途中、神社によって参拝をしようとしましたが、財布を忘れていてお賽銭をいれることが出来ませんでした。


神社では、梅やサザンカが咲いており、朝から春の訪れを感じました。

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しばらく歩くとバラが咲いているのに気がつき初めてバラは冬でも咲くことに感心しました。

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そういえば、コーヒーのフィルターを買わなくちゃとコンビニに向かい、フィルターを手にしたところで「財布がないこと」に再度気がつきました。

何がなにやら。

そのまま、気落ちして家に戻りキャンプで覚えたキッチンペーパーでコーヒーを入れて飲みました。

紙のにおいがしました。

朝から一体何をやっているんでしょうね。

試験施工

木曜日、この春着工した大規模修繕工事の現場で試験施工を行いました。

試験施工の内容は

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塗料の付着量試験

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な篏ず猯舛鮠押∧匹良發い辛分への注入試験

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です。

それにしても、まだまだ寒いです。

理事長さんから「白黒決着をつけるぞ」といわれました。

先日着工したばかりのある管理組合の理事会での出来事です。

修繕委員長さんがはっきりとした口調で「今村さん。そろそろ白なのか黒なのかはっきり決着をつけなくてなりませんね。」

「この場ではっきりとした答えを出さないと、工事に大きな支障が出ますね」と理事長さんからも回答を迫られました。

これは、一体なんの話だと思いますか?

実は、工事現場の仮設足場の外部に貼る養生シートについて工事説明会で居住者の方から質問がありました。

「工事期間が長いので、出来るだけ外部が見えやすいものにして欲しい」

施工会社は「出来るだけ皆さんの負担を減らすことが出来るように努力します」と答えました。
その方法のひとつが、普通は白色の養生シートを黒色のものに変えることです。

ただし、現状は白色で契約しているので、黒色にするとコストが上がること。

そのため理事会と修繕委員会に決定が一任されていました。

仮設足場を組み始めたので、今回の理事会で白シートか黒シートかをまたその範囲を決定しなくてはなりません。

現場所長とも話し、論より証拠で部分的に両方のシートを貼って、内部と外部それぞれからみてもらい決定してもらうことになりました。

そこで、写真のように理事会を中座して外階段に貼られた白と黒の養生シートを「体験」して頂きました。

その結果は黒シートのほうが「内部からも外部からも見えやすい」と理事、修繕委員の一致した意見となりました。

ただし、コストの問題があるため、黒シートはバルコニー前面に限っての採用となりました。

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