マンション大規模修繕日記

マンション大規模修繕業務に係わる日記です。

2013年04月

機械式駐車場の問題 その6

機械式駐車場がある管理組合はこれから何をすべきか?の続きです。

3.長期修繕計画書が現状と合っているかの確認をしてください。

管理会社の方にご同席頂き、管理費、駐車場利用料、修繕積立金、駐輪場等の雑収入が毎月いくらあってどの口座に入っているのか?余剰金はどのようにしているのか?

口頭ではなく、文章で一覧にしてもらってください。

さらに建物の修繕費(大規模、小規模、駐車場)はどの口座から支出されるのかを明確にしてください。

特に機械式駐車場に関わる費用はわかりにくい場合も多く、機械式駐車場の管理費(パレットあたり月いくら)と塗装工事費、器機のメンテナンス費用が一般会計から支出されているのか?修繕積立金から支出されているのかを確認してください。

組合内に建築関係の方がいらっしゃれば心強く、修繕やメンテナンス強い方がいらっしゃれば尚心強いでしょう。

ここからは、専門的な事柄が多く出てきます。出来れば、マンション大規模修繕に詳しい設計事務所をパートナーとして加えられてはいかがでしょうか?

ただし、新築専門の設計事務所の方では、経験がないため荷が重いかもしれません。

長期修繕計画書の確認、作成をはじめ見直し作業、大規模修繕や小修繕についての意見をもらえると思います。

また、わずらわしい事務作業もお願いできます。

設計事務所の方には、今後どのような予定でこのプロジェクトを進めてもらうのか?

をまず、ご提案いただいてください。

お金に関わることなので、知り合いの設計事務所に頼むのではなく、公平性と透明性を持った選定を行いたいのであれば、

何社かいくつかマンション大規模修繕を手がけている設計事務所に今回のプロジェクトの計画骨子とお見積書の提出を依頼して、面談を行って選定してはいかがでしょうか。

機械式駐車場の問題 その5

機械式駐車場がある管理組合はこれから何をすべきか?

なかなか難しい問題です。

何から手をつけたらよいのか?

よくわからないと感じるかもしれませんが、安心してください。

規模に係わらず、どの管理組合でも一緒だとおもうのですが、

まず現状を把握して

短期ではなく長期的視点に立って建物のことを考えることがから始めてください。

1.そのためには理事会とは別の「継続して建物のことを考える祖織」が必要です。

「建物委員会」「施設委員会」「長期修繕委員会」等の名称が使われています。

そのような組織を作ることが先決です。

大規模修繕工事の修繕委員会の拡大版のようなものです。

メンバーは建物に詳しくなくともかまいません。

年齢、職業、性別は出来るだけバラバラの方が望ましいと思います。

理事長、副理事長のほか理事も必ず参加頂いてください。

2.長期修繕計画を用意してください。

建物だけではなく機械式駐車場のものも必要です。

直近の定期総会議案書、管理規約も用意してください。

部屋別の面積表、修繕積立金一覧、駐車場の利用状況、利用料金一覧表も必要です。

そのような資料がないと現状を正しく把握することができません。

糖質制限の結果

2月から始めた糖質制限食ですが約3ヶ月で体重は88キロから82.9キロと約5キロ以上落ちました。

この方法が効果的なのかあまり効果がないのかといえば、もう少し落ちてもよさそうな気もします。

現在炭水化物の摂取(つまり、ご飯、パン、麺類)は日に1度、多くて2度それも出来るだけ少量にしております。外食で定食を頼みご飯をいらないとはいえないのでご飯を半分にしてもらい、それでも多ければ残します。

朝は野菜と肉、魚また豆腐がメインで完全に糖質はオフにしております。

間食は出来だけ避け、おなかがすいたらサラダかミックスナッツを食べています。

3ヶ月こんな食生活で5キロしか減りません。

モスバーガーからは摘菜というパンの代わりにレタスを使ったハンバーガーのシリーズが発売になっています。

試してみましたが、すぐにおなかが空きました。

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機械式駐車場の問題 その4

築30年を越えて突然機械式駐車場の入れ替えを管理会社から進言されるケース

築18年目で車離れが進み機械式駐車場の利用率が定数の半分になってしまったケース

このようなケースを考えると将来、停める車がなくても満車時と変わらない維持費が掛かる機械式駐車場をあらたに整備する必要があるのか?と思います。機械式駐車場の入れ替えは将来の駐車場の利用需要も含め慎重に進めなくてはなりません。

「徐々に駐者台数が減るのだから、そのときにならないとわからない。とりあえず用意しておけばよい」と思われるかも知れませんが、「居住者の車離れ」はある時期を境に急激に進みますし、一度入れた駐車場の維持費は利用料があって支払いが出来るものです。

駐車場の利用希望が多いときには各戸1台までとしていた利用台数も駐車場の空きが目立つようになると2台目、3台目の利用を募集するようになります。

ほんの5年前まで駐車場の空き待ちが十数件あったのに、現在は駐車台数の1割以上が空いてしまった組合もあります。

この利用率の急激な低下の原因はいくつか考えられます。

居住者の年齢構成がほぼ横並びであり、同時期に免許の返上をおこなった組合員が相当数いたこと

賃貸を含め居住者の入れ替わりが比較的少なく、年々居住者が高齢化してしまう

2台目の駐車場を使っていた子供が就職、結婚で独立しマンションからいなくなってしまった

さらに、若年世代の給与所得が伸びず、車を所有しなくなり、駐車場の需要がなくなっている

こんな原因が考えられます。

将来の駐車場の需要はその家庭それぞれで異なるためなかなか予測できません。

高齢による免許の返上や家族構成の変化が原因としてある場合は需要回復はほとんど望めません。

将来の需要予測は組合員と居住者にたいして5年後、10年後、15年後の駐車場利用に対するアンケートを行い、予想する方法がよいかと思います。

たとえば私の父は現在80歳ですが77歳で免許を返上しました。75歳のときに5年後駐車場の利用について問われれば、「利用しない」と回答していました。

ご主人が免許を返上しても奥様やお子様が車を利用する家庭では5年後「駐車場を利用する」と回答すると思います。

機械式駐車場の問題 その3

問題の解決のためには

・駐車場会計を一般会計から分離する

・機械式駐車場の将来を計画する(将来予想し、適切な将来計画を立案する)

・この2つのことを総会で承認してもらう

この3つを実行するためにはどう考えても準備に1年以上掛かる問題です。

ところがこの問題を抱える多くの理事会は理事長も含め「負担の低減」「平等負担」を建前に理事を1年で全ての役員を交代としています。

理事会がたった1年間で決められることは限られています。

私が言うのもなんですが、たかが大規模修繕工事でさえ、期をまたぎ(2期もしくは3期)長期に継続する修繕委員会を作り何年も時間をかけ実施しています。

駐車場問題は大規模修繕以上に重要な問題です。

ただし、駐車場問題は修繕工事に比べると問題の深刻さ大きさの割りに問題の存在自体が見えにくく、「先送りの繰り返しが手遅れ」につながっています。

駐車場問題の解決のためには大規模修繕委員会と同様に「駐車場委員会」「施設委員会」を作り長年にわたる継続審議を行うことが必要だと思います。

たとえば、100戸のマンションに100台の駐車場があり、1台あたりの使用料が平均1万円とした場合、年間収入は1,200万円です。大規模修繕の周期である12年を掛けるとそれだけで1億4千万円の収入があります。

じつはこれだけで、建物の大規模修繕工事費が賄えてしまうほどの金額です。

ところが、多くのケースではこの1万円の駐車場使用料が管理費会計に組み込まれ、ほぼ同額の管理費を徴収された上に修繕積立金へ移管する余剰期が年間300万円ほどというマンションもあります。差額の900万円は管理費の不足分に消えてしまいます。

さらに機械式駐車場のメンテナンス費用や将来の入れ替え費用は乏しい修繕積立金会計をあてにしています。

機械式駐車場は導入から25〜30年近辺で入れ替えを行い、そのコストは1台あたり100〜150万円ほどかかります。上記の例で100台の駐車場のうち6割が機械式で4割が平置きとすると入れ替え時に約6,000〜9,000万円の費用がかかります。

これだけの金額はあらかじめ計画的に用意されていないと2年、3年の短期間では用立てできない金額です。

1年ごとに全入れ替えされる理事会、単年度で行われる決算では駐車場利用料が適正に会計処理されている限り問題点が見えにくく、表面上問題は隠れてしまいます。

しかし、10年、20年、30年という長期のスパンで考えるとこの大問題が浮き彫りになります。

駐車場も含んだ長期修繕計画の重要性を改めてご考察願います。

機械式駐車場の問題 その2

機械式駐車場の入れ替え資金がプールされていない組合の多くでは、これまでの駐車場使用料は一般会計に組み込まれており、その中の余剰金を修繕会計に廻しています。

駐車場の利用率が高ければそれなりに余剰金が出るので気になりませんが、利用率が低くなれば余剰金がほとんど出ません。

駐車場の利用料は駐車場の維持費と管理費の不足分に消えていきます。

この問題はマンションに係わる多くの人が気付きながら、なぜか長年放置されてきた問題です。

私のブログでも何回かこの問題について触れています。

駐車場利用料の取り扱いだけを考えると機械式駐車場ではなく、平置きの駐車場がある管理組合でも起こっている問題です。

・駐車場会計を一般会計と分けて別に管理する。将来の駐車施設の維持、管理はこの会計から出費する。

・余剰金は修繕積立金に入れる

この2つだけでも実施できていれば、「駐車施設を入れ替える、メンテナンスを行う資金が無い」なんてことは起こりません。

もしこの2つが実施されていないなら 築年数が若ければ若いほど早急に実施してください。

この問題が放置される理由のひとつには、この問題は理事会だけでは手に余る問題だからという原因があると思います。

理事会の方を責めているのではなく、組合のシステムに問題があるように感じます。

機械式駐車場の問題 その1

築15年目のある管理組合から相談を受け長期修繕計画書の作成を行うことになりました。

敷地内の施設について伺ったところ機械式駐車場があるとのこと

このような場合必ず伺うことがいくつかあります。

1.利用率のこと

2.駐車場利用料は会計上どのように処理がされているか

3.もしも管理費会計に入っているのなら、どれくらいの費用が修繕積立金会計に振り返られているのか?

そして、お願いすることは

4.機械式駐車場の修繕計画を頂くことです。

今後の長期修繕計画と修繕積立金を考える上で機械式駐車場の存在と利用料の処理の方法が大きなポイントとなるからです。

ところが、多くの組合では将来修繕積立金会計が破綻しかねない「解決が必要な大きな問題のある状態」となっています。

例えば、築30年目で機械式駐車場の入れ替えるタイミングに差し掛かっていても、入れ替えに備えた資金が全くどこにもプールされていないことがあります。

ところが、管理組合は機械式駐車場の入れ替え前提で議論を進めているケースもあります。

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外壁タイルの劣化と落下

会社の近くを散歩していると外壁タイルが落下したマンションがありました。

築12年ほど経ったマンションです。

この高さでタイルが一気に落下したと考えるとぞっとします。

大きさにして幅3メーター高さ1メーター以上の大きさです。

重さはモルタルも含めると3×1.2×0.03×2.2=0.24トン=240圓曚匹△蠅泙后

実際の大規模修繕工事の現場でも、この写真のようにタイルが集中して浮いている場面に出くわすことがあります。

これほど大きなタイルの塊が何の前触れもなく突然頭上に落ちてきたら・・・

とても恐ろしいことです。

しかしながらどのマンションにもありえることです。

さらに恐ろしいことはこのタイルが落下して下にいる人や物を傷つけてしまった場合はその責任は建物管理者である管理組合が負わざるをえません。

そのことにどれだけの組合員さんが気付いているか?

ここに大きな問題があります。

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糖質制限食のなぞが続く

糖質制限食を続けていても体重が減らなくなっていましたが、また体重が減り始めました。

85圓△燭蠅把簑擇靴討い紳僚鼎今朝計ったところ83.4kgです。

今年2月スタートの88圓ら合計で4.6垳困蠅泙靴拭

実は最近、あまりに体重が減らないので、半ばあきらめ定食のご飯を少しだけご飯を食べたり(ご飯を半分にしてもらい、半分食べる)

ラーメンやつけめんを食べたりとどちらかというと中途半端な糖質制限を行っておりました。

さらに、間食にアーモンドとカシューナッツのミックスナッツやチーズを食べていました。

すき屋の牛丼ライト(ご飯の代わりにサラダと豆腐)も食べていました。

「ひょっとして体重が元に戻っちゃったかも」と感じて体重計に乗った結果が83.4kgです。

ストイックにご飯、麺類、パンを食べずに間食を控えても体重が減らなかったのは一体なんだったんでしょうね?

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爆弾低気圧の憂鬱3 明らかになったこと

昨日の続きです。工事ミスを起こし多大な迷惑を掛けた施工会社名を聞いてびっくりです。

準大手の総合建設会社が工事を行ったそうです。

今回の大規模修繕工事もその建設会社に「応募をしないのか?」管理組合が問い合わせをしたところ「いまは忙しくて出来ません」と断られたと嘆いていました。

総合建設業の会社は仕事が無くなると、大きい会社のネームバリューで大型マンションの大規模修繕工事を受注します。(専門部署を設けている会社は違いますが)

しかし、社内にそのノウハウがないため、問題工事の予知が出来なくこのような問題がたびたび起きます。

この現場では、ウレタン床防水が密着していなかったり、前回の不十分な補修工事が発覚したりと散々です。

前回の工事の不手際は管理組合に廻ってきます。

補修費用は管理組合負担です。

前工事の施工会社が工事ミスを認め補修費用を負担することはまずありえません。

「工事後10年以上経過しているので、瑕疵担保期間も過ぎているし、保証も切れている」というのが施工会社の主張です。

ただし、この現場は工事が終わってから1年も経たないうちに塗装がはがれてきたとも言われています。

大規模修繕工事は新築中心の建設会社から見れば、仕上げ工事だけなので簡単に見えるのかもしれません。

しかしながら、大規模修繕工事は甘い世界ではないのです。

大規模修繕工事が出来れば新築工事は出来ますが、新築工事は出来ても大規模修繕工事は出来ません。

設計も一緒で、新築工事の設計は誰でも出来ますが、大規模修繕工事は経験が物を言います。

工事が終わってから1年もしないうちに塗装がはがれてきても、何も手を打てなかった設計事務所もどうかしています。

契約に「瑕疵が発生したら無償ですぐに直す」ということを明確にうたっていれば、組合に負担を掛けずに直せましたが、今となってはどうにもなりません。

こんなところにノウハウの蓄積が生きてきます。

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