マンション大規模修繕日記

マンション大規模修繕業務に係わる日記です。

2013年05月

施工会社の選定について−3

よい会社を選びたいということでは、管理組合も設計事務所も同じ思いなはずです。

ただし、「よい施工会社」の捕らえ方に大きな差があると選ぶ会社が違ってきます。

たとえば、設計事務所を選ぶときにどのように選ばれましたか?

見積金額で選びましたか?

これまでの実績で選びましたか?

それとも会社の大きさや健全性?もしくは担当者?

基本的に施工会社選びも設計事務所選びと一緒のはずですが、工事の出来の優劣といった新たな譲れない要素もあります。

ところが、設計事務所や管理組合の中には○社が良いとか知り合いの□社にしたいといった特定の会社を押す人もいます。

目的はいろいろあるのでしょうが、個々の好みがある方はご自分だけの財産でその会社に好きなだけ工事を発注してください。

優れている会社を推すならまだしも、優れていない会社であっても、平気で推薦できる神経がちょっとわかりません。

特に声が大きく、押しが強い方はひとつひとつの発言に迫力と影響力がありますから、あまり「好き・嫌い」を表に出さないで頂きたいと思います。

話が横道にそれてしまいましたが、まずはどのような会社にお願いしたいのか?

「基準」をしっかりと話し合って決めてから選定を行って頂きたいと思います。

施工会社の選定について−2

私は設計事務所から施工会社を推薦することは基本的におこなっておりません。

出来るだけ公募1本での募集とします。

公募は新聞公募もあれば、マンション内公募もあります。併用もします。

設計事務所が推薦するとセミナーで質問があったように後々、選定の公平性と透明性を問われトラブルになりかねないため、推薦したくないのです。

トラブルというのは、セミナーの質問であったように設計事務所と施工会社の癒着を疑われることです。推薦した以上それなりに満足いく工事が提供できる会社を推薦することになりますが、理事や修繕委員の中には極稀に自分の意中の会社のあって、設計事務所推薦を受けた会社は目障りでしかないのです。

かと言って、あくまでも設計事務所が選定にノータッチで管理組合が選定をすべて行うというわけにはいきません。

設計事務所は選定の補助ですので、選定の手順や資料整理を行うだけではなく情報提供も大切な業務の一環です。

設計事務所としては、問題のある施工会社というか、配慮が足りない会社(経験から)、経営状態がよくない会社(公開情報から)についてはお知らせします。

たとえば、会社更生法等の関係で十分な工事の補償できなかった会社等についてはお知らせします。

そのような情報提供の一環として管理組合から強くお願いされれば、これまで一緒に仕事をした会社の中で、その組合の諸条件に照らし合わせて今回の業務にふさわしい会社であれば、複数社に声をかけて公募に参加して頂くこともあります。

例えば、修繕積立金との兼ね合いで予算が厳しく会社規模や会社のブランドごだわらないけど、ちゃんとした対応をしてもらえる会社を探す場合です。

いわゆる、スーパーマーケットで取り扱うノーブランド商品、プライベートブランド商品と同様の考え方です。有名メーカーではないが、ちゃんとした製品だということが分かっているから購入します。大規模修繕も一般的には知られていないが、適正価格(安いということではありません)で評判の高い工事ができる会社の推薦を求められる場合です。

組合推薦として、熱心に営業を受けたり、理事、修繕委員が社会的立場上見積りに参加させたいという会社も公募に参加して頂き他社と同じ条件で審査していただきます。

組合推薦だから、見積に参加させるのが当たり前となってしまいますと、書類選考の意味が無くなってしまいます。

応募全社から見積もりを取ることを提案される組合の方もいますが、金額が安いことがよいことではありません。

工事金額なりの工事にしかならないことも事実です。

設計事務所がついているから、金額が安くても、見積金額が高い会社と同様の工事ができるとは言えません。

施工会社の選定について−1

どうすれば、適切に施工会社選定ができるか?

セミナーでも質疑が出たいろいろと難しい問題です。

質疑をかいつまんでお話すると質問者は管理組合の役員さんです。

大手の設計事務所と調査診断設計監理業務を契約したが、施工会社選定の段階で組合推薦として2社の施工会社を工事見積りに加えるように設計事務所に要望したが、設計事務所からは見積もりに参加させることを拒否された。拒否の理由を聞いたが組合としては納得できない。不信感が募り設計契約を解除した。

さらに設計事務所が施工会社選定において何かを画策しているように感じたが、実際そのようなことはあるのか?というご質問でした。

施工会社の選定の場面で起きる疑問です。

設計事務所の施工会社を選定する流れや組合推薦の施工会社を拒否した部分の詳細な事情がわかりませんのでそこは推察となりますが、設計事務所が拒否をした理由にはいくつかあると思います。

・組合推薦の施工会社の会社概要が設計事務所が見積を出そうとしている施工会社のそれとあまりにもかけ離れている。

・ 過去に管理組合が推薦した施工会社のが他物件で管理組合に迷惑が掛かった。

・ 過去に管理組合が推薦する施工会社の工事の技術的なレベルが許容できないくらい低かった。

・ 経営状態があまりに悪い

・ 実績等の申告内容が事実と違う

推薦された会社にこのような問題点があれば管理組合さんに事情をご説明し、推薦を取り下げて頂きます。将来つまり工事の品質とアフターフォローに遺恨が残るからです。

このような事実がなく説明も無いのに組合推薦の施工会社を見積もりから外すことはありえない・・・・

というのが一般的な答えですが、その前に気になったのは、見積を依頼する業者の選定基準を組合と設計事務所の間で一本化していないのか?ということです。そもそも書類審査は同じ基準で行わないと公平性、透明性に欠けた選定になってしまいます。

まずはどんな会社に工事をお願いしたいのか?

書類選考基準を決めることが大切ではないかと思います。

また、公募等で施工会社を広く募集しなかったのかも疑問です。

管理組合推薦があるということは、施工会社推薦や管理会社推薦もあったのでしょうか?
いろいろな基準で推薦を受け付けることがトラブルの最大の原因です。

私の場合、このようなトラブルを避けるためにも、新聞公募の条件を定めこれ1本で募集を行うことが多々あります。

「管理組合も管理会社も区分所有者も推薦したい会社があれば、いくつの会社でも公募に応募してください。」と伝えます。

全社、同一条件で機械的に審査し一覧表を作りかんたんなコメントを添えて、理事、修繕委員に選んで頂きます。

また、誰がどの会社を推薦したかも聞きません。教えたいといわれても一切聞きたくありません。公平性が保てなくなるからです。

今日も現場です。

今日は埼玉県のタイル物件の現場です。

タイルの調査状況と撤去状況の確認です。

この現場は特殊なリフト足場を使っています。

枠組足場と養生ネットがないので、タイルを撤去するときの破片の飛散には注意しています。

タイルが落下すると階下の歩行者に当たるかもしれません。

そんなことが無いようにタイルを撤去する部分にはネットを張り、タイルの破片受けを万全としてから撤去工事を行っています。

ちなみに最近デスクワークが滞っております。

とはいっても、現場に待ったなし。

現場は設計事務所の都合なんかはお構いなしにお客様である組合員、居住者の1日でも早く、足場を外して欲しいという願いが優先で動いています。

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OPENちゃんをご存知ですか?

台湾では誰でもしっている日系の大手コンビニエンスストアのマスコットキャラです。

OPENちゃん

タドンのような愛らしい目、表情、ポーズ、ちょっとぽっちゃり体型すべてに癒されます。

皆様も仕事でイライラしたときにはOPENちゃんを思い出してください。

フェイスブックのOPENちゃんページに何度か「いいね」を押したら台湾から友人申請がきました。

キャラクターグッズも携帯ストラップ、カバー、小銭入れから果ては電化製品や電動自転車なんと自動車まであるゆるものがあります。

OPENちゃんは日本のD通がプロデュースしており、台湾のほか中国でも浸透しているとのこと。

ところが、日本では同じコンビニチェーンに良いマスコットキャラがありません。

OPENちゃん良いと思うけど・・・大人の事情?

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ダメ出し部分の再検査

今日も検査です。

といっても、先日の検査でOKを出さなかったウレタン防水の厚さが不足していた部分の再検査です。

ダメをだしても確認しないと何にもなりません。

せっかく現場が最優先で補修工事を行ったのに、監理者として再検査もしないでOKを出すわけにはいきません。

ちょっときついことも言いました。

午前中は埼玉の現場でそこから武蔵野線、南武線、私鉄を乗り継いで神奈川まで行きました。

1時間半も掛かってしまいました。

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今日も検査です。

今日はまた別の現場でバルコニーの足場解体前検査です。

天候が良いとどうしても現場優先になります。

先日雨天時に仮設足場に登ったら、仮設階段を降りるときに雨で足元がすべり約1mほど分お尻で階段を降りました。

幸いどこにも怪我がなく、痛みもありませんでした。肉クッションのおかげです。

ところが、それ以来この現場で今村は雨天足場に登ることは禁止です。

労災になったらたまりませんもんね。というのは冗談ですが、雨の日の足場は危険です。

さて、この現場ではウレタン防水の膜厚の検査を行いました。

ウレタン防水の性能と品質は「ウレタンの厚さ」に左右されるので、厚みの管理が重要です。

爪を立てるとおおよその厚さがわかるようになりますが「膜厚計」という器具を使って厚みを計っています。

設計の指定は2ミリで膜厚計の計測値も2ミリです。

ちなみに新築時のウレタン部分を計ってみると0.5ミリしかありませんでした。

新築時のウレタン防水は経年とともに蒸発したのでしょうかね?

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現場で検査が続いています。

春から始まった工事がそろそろ竣工を迎えます。

そのため連日検査が続いております。

今日は神奈川の現場の検査を行いました。

340戸と大型物件なので、1人では間に合わず2人体制です。

一気に全てのバルコニーの工事を同時に行うわけではなく、いくつかのブロックに分けて工事を進めていきます。

そのため、検査もブロックごとに行います。

今回は竣工前の検査ですが、塗装工事に入る前にも検査を行っています。

足場のなかにたまに珍客がいます。今回はキジバトでした。

明日の検査は朝から埼玉です。

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地震雲?

17日に神奈川県のマンションの現場監理に行った帰り道に西の空を見上げると
写真のように十字に雲が直交していました。

あまりに珍しいので写真に撮りましたが・・・

その後18日セミナー中に宮城で地震がありました。

これが噂に聞く、地震雲の一種なのでしょうか?

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セミナーの影響

18日にセミナーがあったため、本来18日に行うはずだった打ち合わせを19日にずらして頂いたところ19日はなんとトリプルヘッダーとなってしまいました。

トリプルヘッダー、つまり、3件の打ち合わせです。

午前10時 埼玉にて修繕委員会
午後1時  埼玉にて臨時総会
午後7時  神奈川にて理事会・修繕委員会合同会議

埼玉の2件は隣接した市ですが、2つのマンションを結ぶ鉄道がなく、電車移動をすると30分以上掛かり、駅からも歩くため1時間以上かかります。

ところが、距離は近いため時間が厳くなればタクシーを使うと1,000円位の距離ですから午前中の打ち合わせが延びた場合はタクシーでいくことにしていました。

しかし、予想に反して午前中の打ち合わせはスムーズに進み、1時間ほどで終わってしまいました。

電車で1時間掛けていくのも癪だし、タクシーはもったいない。通りを見るとバスが頻繁に走っています。

バス停の行き先表示をみると目的の駅名が書いてあり、バスがやってくるタイミングでした。

深く考えずにバスに乗ったまではよかったのですが・・・

目的の駅まで直線で向かうのではなく、予想に反し市内を大回りして目的地に向かいます。

アイホーンのナビソフトを見ていると右折すべき交差点で左折します。どこへ向かうのかヒヤヒヤものでした。

それでも、バスに乗ってから30分後には目的地近くのバス停にたどりつきました。

臨時総会は2つ議案がありましたが、めずらしく質問もなく無事に議案が通過しました。

質問がないということは私も答弁する必要がありません。「ラッキー」というべきか?

理事や修繕委員の方からは「せっかく来てもらったのに出番がなくてつまらないのではないですか?」と冷やかされました。

ところが夜7時からの理事会・修繕委員会合同会議は紛糾し、終了が午後10時でした。

計算すると1日のうち4時間半以上電車とバスに乗っていました。

自宅に着いたのが11時過ぎ、疲れました。

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