マンション大規模修繕日記

アベノミックスの効果でしょうか来年３月の消費税値上げは実行されそうですね。

そこで、心配になるのは大規模修繕工事と消費税の関係です。

マンション大規模修繕工事を手がけているいくつかの建設会社に聞いてみるとすでに消費税前の駆け込み需要は終盤に来ており、来年の３月までは仕事がいっぱいという会社が多いようです。

仕事がいっぱいということは工事費が上がるということです。今から大急ぎで調査診断を行い、設計、工事見積を取っても、消費税の値上がり分の節約効果は期待できないかもしれません。

それよりも心配なことは、工事が集中することによる、資材、職人さんの不足による工事の品質の低下です。

3月末に工事が完了しないと消費税が上がってしないので、何とか工事を終了させることが目的となってしまいます。

大規模修繕工事の成功は現場監督さんの力量に負うところが大きく、すでに多くの現場監督さんの来春への向けての工事現場は決まっております。

今から急いでも、工事費は下がらない、工事品質に心配が出る、良い監督さんがいないのであれば、急いで工事を行う必要はないかと思います。

大きな視点で見れば、消費税が上がると言っても工事費の３％だけです。

３％のために工事の品質を落としてしまっては、元も子もありません。

消費税の値上げ後に工事を始めるほうが良いと思います。

悲しい事故が起きてしまいました。

昨日東京都内のマンションの建築現場で落下事故が起き下にいた作業員の方が亡くなってしまいました。

http://news.tbs.co.jp/newseye/tbs_newseye5330729.html

クレーンから資材の落下が直接の原因ですが

・クレーンの荷物を吊った下に人がいた

・工事現場内でヘルメットを脱いで休憩した

この２つの点は現場監督をはじめ建築現場全員の注意で防ぐことができ、どちらかでも気付いて改善されていれば、同じ事故が起きても死亡事故にまでは至らなかったと思います。

建築工事は人間の行う工事ですから、安全管理は事故が起きても大事に至らないことを前提に考えています。

万が一クレーンの資材が落ちても人が下にいないようにする

資材が落ちてきてもあたっても死に至る怪我を負わないように工事現場内ではヘルメットを脱がない

特にマンション大規模修繕工事は普段皆さんが安全に暮らすマンションの敷地内が工事現場になります。

仮設足場の組み立てや解体、建築資材の上げ下ろしのときが危険です。

誘導員を配置して、落下の危険がある作業を行うときには「万が一の落下」が起きても大事に至らぬような対策が必要です。

もうそろそろ、５並びだと思っていましたが、自分で踏んでいました。

２００８年から足掛け５年１４５６件の投稿です。

先日、以前行っていたクリニックに２年ぶりに行ってみました。

春の健康診断の結果、体重も増え、血液検査の数値もあまりよく良くありませんでした。

そこで、糖質制限食を実施し体重もクリニックに通っていた頃まで戻ったので再度検査をしてもらいました。

検査の結果、血液検査の数値はほぼ、以前の数値に戻っておりました。

いろいろ先生にお聞きすると、これまでの検査結果のデータを見ながら、「体重と血液検査の数値が相関関係にありますね。つまり、体重が増えれば検査結果が悪くなり、あわてて体重を下げると検査結果も、もとに戻ることが繰り返されていることがわかると思います。」

「いっそのこと、前にもお話したように体重を８０キロまで下げてから、もう一度来ると気にしている血液検査の数値もぐっと落ちていますよ」と言われました。

そして、糖質制限について伺うと

「一時的に短期間に体重を落とすときには有効な手段かも知れませんが、長期的に見ると血糖値が上がらないので、インシュリンが分泌されなくなり、糖類以外の栄養素の分解に支障が出る可能性が高い」とのこと。

結局は総カロリーを抑えた、バランスの良い食事が一番との事です。

つまんない答えでした。

どんなに気をつけても、自炊しない限り、炭水化物をゼロに押さえることはできません。

体重が８０キロに落ちるまで出来るだけ炭水化物と糖類は取らないことにします。

定食のご飯を半分にしてもらいもったいないけど半分残す（どのお店も茶碗ではなく、大きさはどんぶりなので、出来るだけ小盛りにしてもらってもやっぱり多いです。これまで当たり前として食べていたごはんの量は恐ろしい量です）

寿司やラーメンはごくたまに食べる。

大切な社交の場以外でお酒は飲まない（食欲が増進するので）

果物はごく少量、お菓子は基本的に食べない。

飲み物は人口甘味料を含め清涼飲料水は避ける。

あとは毎日運動をするといったところです。

なぜ、大規模修繕工事が増えると、工事が遅れるような事態になるのでしょうか？

「職人さんが足りないなら、よそからつれてくれば良いじゃない？」

このように思われるのが普通だと思います。

実は、大規模修繕を行う職人さんは普段あまり新築工事を行わずに、大規模修繕に特化して仕事をされている人が多いようです。

たとえば、私が４年連続で同じマンションを同じ施工会社で工事したときは、来てくれる職人さんはいつも一緒でした。

その翌年に同じ施工会社が施工した別のマンションにも同じ職人さんが来ており、現場監督さんに聞くと「チームで動いています」との答えでした。

このようにチームで動いている会社が多いと思います。

つまり、大規模修繕工事に精通した職人さんの人数はどうしても限られているようです。

私も工期が遅れ始めると「職人さんが足りないなら、よそからつれてくれば良いじゃない？」と現場監督さんに言っています。

「大規模修繕工事が居ないなら、新築工事にもウレタン防水や塗装の職人さんはいくらでもいるでしょ？」と聞きますが、芳しい答えが返ってきません。

よくよく話を聴くと

新築工事が出来る職人さんを連れてきても大規模修繕の現場は務まらないそうです。

「居住者の皆さんと会ったら、お子さんであっても挨拶をする」に始まり、使う材料、塗り厚、仕上がりお新築工事とは微妙に異なります。

例えば、バルコニーや廊下の床に使用するウレタン防水も大規模修繕工事の仕様書では厚さを２ミリと明記しています。

しかし、新築工事で２ミリの厚さがある建物にはなかなかありません。

ほとんどの建物で図面、仕様には材料名を書き、厚さを書いていないのです。

今まで、２ミリのウレタン防水を塗ったことの無い職人さんに２ミリをつける技術が無くて当たり前です。

今年、急に例年の倍の現場が動いても、大規模修繕工事に精通した職人さんの数は急に倍にはなりません。

工事の手順はどの現場でもほぼ同じですから、同じタイミングに同じが工事行われ限られた数の職人さんの取り合いになりかねません。

職人さんが来てくれないと工事は進みませんので、今年大規模修繕工事を担当している現場監督さんはみなさん気が気ではないかと思います。

職人さん不足を回避する方法はいくつかあります。

ひとつは工期をちょっと１月ほどずらす方法があります。

後ろにずらすと、暑さが本格化したり梅雨に入りますので、前にずらす方が良いでしょう。

北海道では暑さが本格化しますが、梅雨がないので後ろにずらすことは可能です。

工事が遅れだすと、人手不足が慢性化しますので、工期を前倒しした方が安心です。

このように書くと、暑いさなかから仮設足場を立てると組合員から反発されるといった主旨の発言が理事さんから出ることがあります。

しかしながら、工期を無理に間に合わせようとすると少ない職人さんが自分の能力をはるかに超える仕事をすることになり、不良工事の遠因となってしまいます。

今後少なくとも、１２年間建物を良いコンディションに保つことを視野に入れて、一時のわずらわしさよりも工事の品質を重視して頂ければと思います。

いずれにしても計画的に工期をずらすことを決めて居住者に周知しないと、居住者は何時まで経っても始まらない、もしくは終わらない工事にイライラしてしまいます。

ご経験のない方は不思議に感じるかのも知れませんが、仮設足場が3ヶ月以上掛けられたままになると居住者にとっては相当のストレスになります。

札幌に戻ると実にたくさんの大規模修繕工事の仮設足場が立っていました。

同僚の話では、例年にないほどの数の足場が立っているそうです。消費税の値上げ対策もあるのでしょう。札幌では今春のタイミングを逃すと工事が消費税の値上がり後となることを恐れたのかもしれません。

札幌は４月に着工し、７月、８月に竣工する大規模修繕工事の現場が多い一方、秋に着工する工事は雪が積もり工事が出来なくなるので11月末までに工事を終えることが条件となり、８月に着工し11月末に竣工する形となります。

その比率は春に着工する工事が８割で秋に着工する工事が２割程度です。

このほかにも、春に工事が集中してしまう理由は、秋工事とすると、理事長さんが組合の中で盛夏の８月に仮設足場を建て始めることに反対意見を受けること。

万が一工事の期間が延びたときに１１月末から先の工事延長の余裕がまったくないこと

が秋工事の不人気の理由でしょうか？

確かに５０戸を超える大型物件で秋工事を行うことには、リスクが伴います。

私も一度１００戸近いマンションを秋工事としたときは、運悪く冬が早く来てしまい仮設足場の下になる部分は翌春に工事を残す形となってしまいました。

なぜ、このような工事としたのか？といえば、工事を行うときの気温が5度以下になると、塗装やウレタン防水の工事の品質に支障を来たすため、仕様書で工事を禁止しています。

塗装もウレタン防水も気温で化学反応を起こして硬化しますので、温度が低いと化学反応が鈍ることになり、硬貨不良のような不都合が生じます。

関東地方以西では、冬季のごく一時期を除き気温が５度を下回ることがないので、年明けからの春工事と秋工事の両方のタイミングで工事が可能です。

万が一工事が延びても、低温が原因で化学反応が鈍くなり工事に支障が出ることはありません。

さて、今年の札幌のように一時に大規模修繕工事の着工が集中すると厄介な問題が出てきます。

それは、仮設足場のような資材が不足したり、とびや塗装、防水の職人さんが不足してしまうことです。

人手不足によって工事がなかなか進まない、何時までも終わらないということになりかねません。

札幌に戻ったときにたまにいくのがジンギスカンです。

ところが、家族を誘ってもだれも付き合ってくれません。
友人を誘ってもなかなか付き合ってくれる人は少ないです。
友人が少ないのもありますが、やはり最大の問題点は「匂い」です。
匂いが髪にも服にも付きます。

さて、そのジンギスカンですが行くのは「だるま」です。

肉と野菜を焼き、たれにつけて食べるという極めてシンプルな料理ですが、店によって満足度には大きな差が出ます。

実は先日「だるま」に行きましたが開店時間が午後５時であることを忘れ、午後４時過ぎに着いてしまい、「シンプルな料理だからそんなに差はないはず」と近くの別のジンギスカン専門のお店に入りました。

入店すると店内はガラガラにもかかわらず、待たされます。予約との調整の関係とのこと。
着席した後にも、肉に種類があり注文を聞きに来るにも待たされます。
注文後も七輪となべが出てくるのに時間が掛り、その後に料理が出てくるにも時間がかかります。だるまと同じく七輪となべを使っているのに・・・

付け合せはたまねぎともやし、出てきた肉は切ったあとに一度冷蔵庫で保管したらしく肉同士がくっついています。
肉をなべにかけても火力が弱く、油がなかなか溶けませんし、肉も野菜も焼けません。
ここまでですっかり、食欲が萎えてしまいました。
1人前だけ食べて早々に退散しました。肉一人前とウーロン茶で1,590円

時計を見ると５時前だったのでだるまに向かいました。連休中だったため、多くの人が並んでいます。

開店前の店内をのぞくと、すでに七輪の中に赤々とした炭が燃えています。
時間になり席に通されると、注文を聞かれることもなく、あらかじめテーブルにセットされた七輪になべが載せられ、野菜としてたまねぎと長ネギが載せられ、油がどんどん乗せられます。

店員さんは皆さん女性ですが皆さんきびきびと動いています。
ここは、料理も肉も１種類しかないので、まず人数分の肉が提供されます。

飲み物を聞かれているうちに肉がどんどん焼き上リ、どんどん食べます。
肉は来客に合わせてブロックを切り、室温で保存するのでくっついていません。
ウーロン茶、キムチを注文し肉もさらに1人前追加します。

野菜はたまねぎと長ネギだけですが、溶けた羊の油だけで焼かれます。これが旨い。
５時の開店から料理の提供、食べ終わりまでわずか２０分で2,350円でした。

これからも旨いジンギスカンが食べたいときは迷わず「だるま」に行くことになるでしょう。

図らずとも「ジンギスカンの食べ歩き」になってしまいましたが、人気店にはそうなるまでの工夫やノウハウ、努力があります。後発の店にはそれがありません。

自分の仕事にあてはめてみると、「だるま」のようでありたいし、まだまだ改良の余地があります。

連休で札幌にある実家に来ています。

庭にはまだ、雪が残っています。

今年の降雪は例年の2倍を超えたとのこと。

ちなみに桜も咲いていません。

昨日は雪もちらついたとか・・・・

実家の庭にある物干しが雪の重みで曲がっていました。

雪が溶けるに従って、物干しの上にある雪が物干しに掛かってしまったためです。

雪が積もっても物干しより上に雪を積んではいけないということを忘れていました。

ここ、十年以上、物干しよりも高い位置に雪が積もることは無かったからです。