マンション大規模修繕日記

マンション大規模修繕業務に係わる日記です。

2013年07月

資金計画の重要性

世の中、先立つものはお金と申しますが、「大規模修繕を含めたマンションの長期に渡る維持管理」も結局は「先立つものはお金」です。

多くの管理組合では管理会社と契約をして「マンションの日常管理について委託」という形をとっております。

しかしながら、その中に、「大規模修繕を含めたマンションの長期に渡る維持管理の計画」がどの程度の割合で含まれているかは、ケースバイケースで「非常に微妙な問題」となっています。

と、言うのもこれまで携わってきた数多くのマンションで修繕資金に余裕があるケースはほんのわずかです。

割合にすると全体のわずか10分の1というところでしょうか?

残りの10分の9のマンションでは資金計画が上手く行っていません。

上手く行かないというのを分かりやすく言えば「修繕積立金が圧倒的に足りない」と言うことです。

しかも、我々が長期修繕計画を見直すまで「足りないことに気がついていない」といったシビアな状態です。

長期修繕計画書を見ても「なぜ、こんなに足りないんだ?この計画書の信憑性はどこにある」と怒り出す組合員や理事の方がいるくらいです。

さらに「足りないのは管理会社が悪い」と感じている理事が圧倒的に多いのです。

「管理会社の言うままに毎月管理費と積立金をきちんと支払ってきた」

「今更足りないと言われても困る」

「管理会社は責任をどのようにとるのか?」

このような流れで、管理会社を責めるのですが・・・・・何かおかしくないでしょうか?

美味しい寿司屋さんを紹介して頂きました。

東京で美味しい寿司屋さんを探していましたが、なかなか見つかりませんでした。

パートさんから紹介して頂いたお店に行ってきました。

想像以上のお店でした。

エクセレントです。

こんなに美味しいお寿司なのに、廻りの人はつまみばかり食べていて勿体無いです。

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五反田の◯な名店1

事務所のある五反田には美味しいお店がたくさんあります。

機会を見てご紹介しますので、お近くにお越しの際にはぜひ、お立ちよりください。

ソース焼きそばで有名な梅園の五目ソース焼きそばです。

美味しいだけではなく、すごいボリューム

でも、あんかけ焼そばは..

オススメできません。

非常に不思議です。

五反田には◯にはお好きな文字をいれてください。

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熱中症にご注意ください。

午前中に現場の検査を行いその足でもう一箇所の検査に行きました。

夕方会社に戻り打ち合わせのあとに食事をとると気分がすぐれません

家に戻り風呂に入るとそのまま寝てしまいました。

軽い熱中症にかかったのでしょうか?

炎天下という訳ではありませんでしたが、気温、湿度ともに高い1日でした。

こんなことでは外で働く現場の
職人さんに笑われそうです。

ちなみに現場には塩飴が1キロ単位で用意されていました。

安全用品のメーカーが販売しています。

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大規模修繕工事はあふれている?

只今、来年行われる工事の施工会社選定を行っていますが、新聞公募を行ってもなかなか施工会社さんからの応募がありません。

公募条件はそれほど高くないのですが、条件に合致した会社からの応募が少ないですね。

たとえばこのような条件でもなかなか集まりません。

1.資本金5千万円超

2. 特定建設業登録

3.直近3年間の大規模修繕の年間売り上げ毎期10億円以上

4.2期連続で赤字決算でないこと

5.P点800点以上(建築・塗装・防水のいずれか) 

6.Y点650点以上 (経営の安定性)

7.過去3年間のマンション大規模修繕元請実績 
住戸数30戸程度で受注金額3千万円前後の物件受注が
毎年5件以上または3年間で計15件以上ある


1.資本金は受注金額より大きいことが望ましく

2.特定建設業登録は当たり前

3.直近3年間毎年10億円以上の売り上げがあることもそれほど困難ではなく

4.2期連続赤字ですと会社は傾き、3期連続ですとかなり危ないと言われています。

5.建築、防水、塗装のいずれかでP点が800点を超えていることもそんなに高いハードルではありません。

6.Y点は700点が平均値になるように設計されているのでこれより大幅に下げると平均に満たない経営状況の会社となります。

7.実績も毎年5件以上元請けで受注しないとノウハウの蓄積ができないと思います。

来年春に予定されている消費税の引き上げ対策としての駆け込み需要で工事があふれているという見方もありますが、それは来年の3月末まででそのあとも仕事があふれているのかどうかはわかりません。

もっとも、消費税の引き上げを見越し、今年9月までに契約を終え、消費税が引き上げ前の税率で工事を行いたい組合がたくさんあるのかもしれません。

図1

ゲリラ豪雨とマンション

今日の夕方五反田周囲は激しい雷を伴うゲリラ豪雨に見舞われました。

外を歩くこともできないくらい激しい雨です。

こんな雨が降るようになったのはここ数年とのことですが、それ以前に建てられたマンションには、吹き込む雨水を排水することまで考えて設計されていないためにエレベーター内に水が入ってしまう事故が出ることもあります。

大規模修繕のときに、排水のための改善を行うこともあります。

たとえば、このマンションはゲリラ豪雨でエレベーター内に水が入り、何度もエレベーターが止まりました。

そこで、大規模修繕工事に合わせて、エレベーター前に溜まった水を速やかに排水できるような排水管を設置しました。

今日の大雨で大丈夫だったのかちょっと心配です。

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工事完了検査

土曜日に大規模修繕工事の組合完了検査に立会いました。

設計事務所検査はその前に行いました。

問題箇所には青紙テープを貼っていきます。

また、居住者のバルコニー検査も同時に行い、アンケート形式で問題箇所を洗い出します。

問題箇所には赤紙テープを貼ってもらいます。

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なぜか最近夕焼けがキレイです。

特に夕焼けが好きと言うわけではありませんが、夕方西の空を見るとキレイな夕焼けが広がっています。

青い空と夕日に照らされた赤い雲のコントラストは見事です。

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検査を2箇所で行いました。

そろそろ8月だと言うのにまだ検査を行っています。

本日はダブルヘッダーでした。

両方ともシーリングの軟化が問題となって工期が伸びてしまいました。

それでも、今年は空梅雨で雨による工事延期が少ないのですが・・・

検査する側も暑さにうんざりですが、一番大変なのは職人さんです。

炎天下での作業本当にご苦労さまです。

たいへんだからかと言って検査で手を抜くわけにはいきません。

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暑さを避けて現場へ行きました。

今日は午前中竣工2年目検査、夕方近くにバルコニー検査と暑さを避けての外出でした。

竣工2年目検査は施工会社から連絡が廻って来なかったため、管理組合とは別の日になってしまいました。

この現場は鉄部塗装が2年保証であるため、鉄部を念入りに見て廻りました。

鉄は空気中ではどんどん錆びていきますので、こまめな点検と補修が必要な材料です。

マンションには玄関戸と枠、メーターボックス扉、建築機械を収納するボックス類(消防、テレビ、電話)の扉、共用部分の扉と数多くの鉄部があります。

どんなに気をつけて塗装工事を行っても塗装がはがれ錆が浮いてきます。

夕方出かけたバルコニー検査を行う物件では、問題箇所にテープを貼り、来週に掛けて修正を行います。

検査終了後、屋上からみた夕焼けがきれいでした。

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