マンション大規模修繕日記

マンション大規模修繕業務に係わる日記です。

2013年08月

外壁タイルが浮く理由

数年前に手がけた物件ですが、外壁タイルの浮きがあまりに多いため、新築時の施工会社に理由説明を求めました。

添付した写真はその回答です。

要約すると

タイル張りのたてものは、タイル、モルタル、コンクリートから成り立っていますが、日射等の温度変化を受けるとそれぞれの材料の熱膨張係数が異なるため、各材料間で伸びは異なり、材料同士の境界にひずみが生じます。

特に、雨水がしみ込むと各材料間での膨張係数が異なるため同じようなひずみが生じます。
これが繰り返されて材量感の接着が失われて、タイルの浮きが生じるとのことです。

この建物は南面でのタイルの浮きが多かったのもこのような理由とのことです。

うーん。

皆さん。この説明で納得しますか?

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やっと迎えた完了検査

1月から着工した大型物件の完了検査でした。

7月中旬の予定が思わぬ劣化部分の補修工事のためにひと月工期が延びました。

何はともあれ無事に終わってよかったです。

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やっと食べることができました。

土曜日、二回目の土用の丑の日ついに念願のうなぎを食べることができました。

7月上旬に友人と行く予定でしたが、体調不良でドタキャンとなり、その後土用の丑の日、前後は異常に混むためなかなか機会を得ず、8月までずれ込んでしまいました。

7月より値段が若干上がっております。

松3150円、竹2520円、梅2100円です。

インターネットのレストランサイトを見ると今回の値上げに文句を言う人がいますが、以前が異常に安く、今でも充分安いです。

以前に恵比寿で食べたうな重はうなぎ2切れで3,500円もして、ご飯はやわらかく憤慨したものです。

直前に知ったのですが、二度目の土用の丑の日で混みそうだったので開店前に並びました。

その甲斐あって、何とか座れました。

前回6月に来たときには松は売り切れ、竹も売り切れ、食べることができたのは梅でした。

今回はせっかく並んだので、松を食べたいと思い、つまみもそこそこに早々に松を注文しました。

やっぱりおいしい。

値段は上がったけど、お重いっぱいのうなぎはうれしいです。

食べている最中に松は売り切れてしまいました。

3,150円で幸せになりました。

故立川談志いわく「うなぎは裏切らない」

納得できました。

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真夏の建物調査

毎年思うのですが、なぜこの時期に建物調査になってしまうのでしょう?

もう少し早い時期、もう少し遅い時期になれば、少しは楽なのに・・・・

ところが例年、諸般の事情で年に1回はこの時期に建物調査となります。

今日は港区の築40年のマンションです。

最近はこれくらいの築年数のマンションをビンテージマンションと言うらしい。

調査に先立ち図面を見ると、建築が輝きを持っていた頃のオーラを感じます。

時代の最先端の建物を作っているという誇りとエネルギーです。

何せ、その頃マンションと言えば秀〇でした。

分譲マンションのパイオニアです。

特徴のある外壁、青いスペイン瓦、どれが見ても秀〇の建物と分かります。

今でも、秀〇のマンションで建築に詳しくない人にも通じますし、追従したマンションデベロッパーは数知れません。

これは建築的にみてもすごいことです。

さすがに40年経つと、外壁が浮いていたり、鉄部が錆び始めていたり、アルミサッシの劣化が目立ったりとなかなか直しがいのある状況のマンションが多くなります。

マンションの資産価値の保全を考え、建物が特定できるような写真は載せません。

調査をさぼって建物の写真が無いわけではありませんので、ご了承ください。

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資金計画は誰の責任?


管理会社を責めている人たちは「自分たちのマンションは自分たちで守る」ことを忘れています。

単純に言えば「自分の家を直すお金の確保ができていないこと」を管理会社の責任にしているのです。

管理会社はいくら責められても、不足する修繕資金を出すはずがありません。

当たり前のことですが「こんな、いい加減な管理会社は切る」と脅されても管理会社は修繕積立金を補填はしません。

必要な修繕資金を用意できないのは、管理組合しいては組合員の責任です。

言い方を変えれば、必要な修繕資金を用意することが、管理組合、組合員の義務です。

建物の維持管理すべてに対する責任は組合員にあります。

「自分たちのマンションは自分たちで守る」という言葉通りにマンションを守るためには相応の資金が必要なだけです。

長期修繕計画書を作ることも適切に見直すことも管理組合の仕事であり、そこから出た修繕資金確保のための積立金の値上げ、借り入れといったことすべてが管理組合の仕事です。

ところが、いつの間にかこれらが管理会社の仕事になっていて、修繕資金の不足は管理会社の怠慢となってしまいます。

できるだけ早くこのことに気づき、長期修繕計画書のも直しをしてください。

築10年目のマンションと築30年のマンションでは、今後無理なく調達できる資金力に大きな差があります。

区分所有者の平均年齢に大きな差があります。

また、時間が味方になるか敵になるかに大きな差があります。

月3千円の積立金の差が年間3.6万円10年間で36万円、20年間で72万円の差になります。

築10年目のマンションが築30年目を迎えるときに1戸あたりの修繕積立金に72万円の差が出てしまいます。
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