マンション大規模修繕日記

マンション大規模修繕業務に係わる日記です。

2013年09月

ネコがいっぱい

最近ネコが気になります。

調査に行けば監視される

自宅マンションの廊下で寝ている

道路で寝転んでいる

ラーメン屋さんへ行く途中で話しかけられる

事務所の裏手で昼寝をしている

バルコニーシートの色決めに参加していました。

猫の存在を気にしだすと毎日のように会うようになります。

最初はお互いに無視していますが、こちらが気になりだすと相手も気になるようです。

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めがねが壊れたときあなたはどうしますか?

先日朝起きて眠気眼でめがねを掛けようとすると

何と、片方のレンズがフトンの上にポロリと・・・・

良く見ると写真の様にフレームが破断していました。

このようなときに皆さんはどのようにしていますか?

めがねを買いなおす?

高いお金を払って修理に出す?

私は迷わず、めがねを買った眼鏡屋さんにいきます。

このめがねは10年以上前、前のめがねが壊れてしまい実家がある札幌で作りました。

乱視と近視のレンズが高く、総額5万円以上したと思います。

今ではもっと安くできるのに・・・と思いますが。

ところが、このめがねを買った富士メガネでは、自社の製品の修理を無料で行っています。

さすがにレンズの破損は有料ですが、フレームは無料です。

東京の丸の内にも支店があり、今回もココロ良く丁寧に修理を受けてくれました。

感謝、感激です。

たぶん私は、眼鏡はこのお店でしか買わないと思います。

マンション大規模修繕工事も同じですが、工事は竣工したら終わり、物を売った終わりではなくその日から本当のお付き合いが始まります。

その中で、何年経ってもココロ良く破損を無償で修理すると言うことはなかなかできません。

ぜひ、見習いたいと思います。

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2013秋セミナーについての詳細です。

今回のテーマは「10年後にあなたのマンションの資産価値が0になる」です。

このテーマを見たある方は「一体何をバカな事を言っているのだ?マンションに暮らす我々の不安を煽るのか?」と怪訝な顔をされました。

でも、これはあながちウソではありません。

例えば、築25年を過ぎたマンションで大規模修繕工事終了直後に水道管が突然破裂したときにもしも管理組合の積立金、管理費の口座に積立金がなければ全面的な修理ができません。できたとして応急修理です。

借り入れをするにもどの金融機関にも融資条件があります。

もしもそれを満たすことができない場合、資金を確保できないと工事ができません。

こんなときあなたが理事長なら、どうしますか? 一時金の臨時徴収を行いますか?

場合によっては1戸あたり100万円以上の修繕費用が必要になることもあります。

組合員は納得して一時金を支払うでしょうか?

多額の一時金を支払うくらいなら、このマンションを売って新しいマンションを買うという人がいても不思議ではありません。

売り手がどんどん増えると買値はどんどん下がります。

工事ができないと住めなくなりますから資産価値は限りなく0になってしまいます。

今回のセミナーではこのようにならないための予防策についてお話します。

セミナー開催日 東京・京橋 10月19日(土) 午後1時〜

           札幌    11月9日(土) 午後1時〜

セミナーの申し込み先ページ

http://www.urbanp.co.jp/entry.html

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消費税の経過措置

消費税の経過措置、つまり来年の4月1日以降の工事竣工引渡し工事にかかわる現税率の適用期限となる契約日が9月30日までとなっています。

管理組合が契約に必要な組合員の承認は総会もしくは臨時総会で行われます。

時間的な余裕のある管理組合は良いのですが、多くの組合では今週、もしくは来週が総会開催のピークを迎えると思います。

その煽りを受け、私も今回の3連休で臨時総会を2件こなしました。

総会に立会うことも大切ですが、総会準備や臨時総会の議案書も管理会社がタッチしない場合は設計事務所に廻ってきます。

さらに臨時総会で説明も行います。

大規模修繕工事の承認の臨時総会に関しては、8年前までは組合と管理会社が中心で設計事務所はノータッチということが多かったのですが今はほとんどの組合から臨時総会へのサポートを依頼されます。

60,000アクセス

やっと60,000アクセスです。

50,000アクセスが昨年の11月27日でした。

ここのところ、大体月間1,000アクセスのペースですね。

始めたころは毎日更新でしたが、ちかごろは3日に2回の更新ペースです。

でも、最近の記事はマンネリ気味ですね。

反省しないと。

実は大規模修繕工事はそのマンションごとでいろいろなことがあり、中にはびっくりするようなこともあります。

それらの多くは守秘義務と思われますのでここに書けないこともあります。

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大規模修繕のタイミング

いよいよ、来春の4月から消費税が上がることになりそうです。

以前より大規模修繕工事はその前に・・・という思惑が働きこの秋と来春は多くの修繕工事が着工されます。

また、東京オリンピックが決まったことで新築だけではなく建物や高速道路の大々的な補修工事の発注が見込まれます。

東日本大震災の復興も一層本格化します。

そのため、ここ10年間ほぼ横ばいであった大規模修繕工事単価がじわじわと上がっています。

ここ20年間続いた不況のため、建設産業に携わる人数はどんどん減少し、特に若年層の建設離れが著しいため、人手不足となりやすい状況です。

かと言っても、大規模修繕工事の現場は居住者の皆様とコミュニケーションが取れない外国人労働者を受け入れることは難しい状況です。

消費税による駆け込み需要が落ち着けば、「仕事がなくなる」「工事単価が下がる」といった予想が外れる可能性が大きいようです。

設計事務所としても工事単価の見直しを行わないと設計時の概算金額で予算を取っても見積価格がそれを上回る「逆ザヤ」になりかねません。

何時までも古い工事単価にとらわれると予算と見積の差が大きく開いてしまいます。

また、それ以上に長期修繕計画書の将来単価をどのように設定するか頭の痛いところです。

オリンピックも大規模修繕もプレゼンテーションが命 その4

実際に起こったプレゼンテーションが決定に大きな影響を与えた例をお話します。

ある管理組合で施工会社を決めるプレゼンテーションを行いましたが、その日のうちに決定はしませんでした。

その理由は「即日決定するには、どちらの会社もいまひとつ」ということでした。

プレゼンテーションに参加したのは、A社、B社の2社でした。それ以外の会社は見積金額が高いため2社に絞りました。

A社は値段がB社に比べ5%ほど高かかったのですが、所定の有資格者の現場監督を常駐できません。

B社は、所定の有資格者の現場監督人を常駐できるということでした。

当初は見積金額も安く、条件をすべて満たしたB社にすんなりと決まるかと思っていましたが、そうはなりませんでした。

その理由はB社のプレゼンテーションがあまりにも下手だったからです。

一例を上げると現場監督候補者があまりにか細い声で説明を行ったために、説明を聞き取ることができなかった管理組合の理事、修繕委員の中から「いくら何でもあの人は・・・頼りない」という意見が出てしまいその場でB社に決定ということはありませんでした。

一方A社は大きな声でまとまりよく説明したため、何人かの理事はA社を支持しました。ところが、現場監督の候補者の出席がないことがネックとなり、こちらも決定に至りません。

結論は再度両者に課題を出して決めるとなりました。

2社以外の別の会社の話も聞きたいという理事も出てきました。

こうなってしまっては、収集がつきません。

「今村さんはどう思う?」と聞かれても、「いくつかの条件で応募会社を振いにかけてきたこれまでの経緯を考えると条件を覆してまでA社というわけには行きませんよね」としかいえません。

このように、B社はプレゼンテーションさえしっかりと終えることができれば、何の問題もなく受注できたはずなのに、それができないために業者決定が進まなくなってしまい

B社は事前にプレゼンテーションの練習さえ行えば、見積金額も安く、すべての条件を満たしているため、何の問題もなくあっさりと受注できたでしょう。

つまり、プレゼンテーションができないと会社の主張が伝わらないので会社も信頼されません。

また、組合はB社が受注するための条件をB社に突きつけました。

プレゼンに参加したA社が優れていた点です。

金額にすると、結構掛かります。

B社としては、その条件を飲まないと受注できませんので、泣く泣く飲まざるを得ません。

実質的な値引きであり、利益は大きく減ります。

地震と台風 大規模修繕はどちらが怖い?

マンション大規模修繕の現場にとって地震と台風どちらが怖いと思いますか?

管理組合からの質問で「工事中の仮設足場の地震対策はどのようにしますか?」という質問が多く寄せられます。

「あの時のような震度5強でも大丈夫ですか?」とも聞かれます。

実は大規模修繕の仮設足場で都内に限って言えば、3.11の地震で倒壊した例はないはずです。(聞いたことがありません)

仮設足場は壁つなぎと言われる部材で建物に強固に固定されていることと、自重が軽いため想像以上に丈夫です。

それよりも怖いのは「台風」のような強風、さらにいえば一番恐ろしいのが、突風と竜巻です。

強風によって仮設足場の養生シートが引っ張られ、足場が崩れる原因となります。

仮設足場の崩壊事故の多くは強風による大きな力で水平に引き倒されたような形になります。

事前に発生の情報がある強風に対しては「足場養生シートを畳む」等の対策がありますが、その対策を行う前に発生する強風にたいしては、養生シートが自ら避けて風を逃がすことに期待するしかありません。

写真は養生シートの台風対策です。

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秋の大規模修繕セミナーを行います。

今年も10月19日(土)に東京、京橋で11月9日(土)には札幌で秋の大規模修繕セミナーを開催いたします。

「あなたのマンションの資産価値は10年後に0になる」

たいへんショッキングなタイトルですが

大規模修繕の抱える問題の根底には、大規模修繕工事を行う以前の問題があまりにも大きく、多くそこが解決しないと大規模修繕の抱える問題も解決しません。

ところが、大規模修繕を行う以前の大きな問題の発端は「最初に決めることのほんのちょっとした考え方の違い」なのですが、それが築年数とともに大きく解決が困難な問題に膨れ上がってしまいます。

今回のセミナーでは、それらについてお話します。

申し込み先 フォーム

http://www.urbanp.co.jp/entry.html

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オリンピックも大規模修繕もプレゼンテーションが命 その3

私は施工会社選定のときは選ぶ側の一員(黒子)としてプレゼンテーションに参加していますが、逆に選ばれる側としても調査診断設計監理を行う設計事務所の候補社として実際にプレゼンテーションを作成し組合の前で実施しています。

プレゼンテーションは不思議なもので上手く行くときもあれば、上手くいかないときもあります。一度上手くいくとしばらく上手く行き受注が続きます。

そんなときには設計事務所仲間から「そのプレゼンテーションの雛形をもらえませんか?」といわれることもあります。

しかし、設計事務所として選ばれるためには、やはり発注元の管理組合が何を期待しているかを的確に捉えないと上手くいきません。

ケースバイケースで同じ雛形がどのマンションでも通用するわけではなく、組合側が一体何を設計事務所に望んでいるかを的確に捕らえることがポイントです。

そのため、他の設計事務所に自社の資料を雛形として渡すことはありません。渡しても「これでプレゼンを作れば、受注できる」と思われ、組合の要望を無視して、写真のみを入れ替えたのでは、選ばれることが少なくなるためです。

極端な例では、外壁が塗装仕上げのマンションなのに、外壁タイルの修繕について説明するプレゼン資料を持って行っても聞く側にしてみれば、自分たちには全く興味がないことです。

このようなプレゼンをしても受注にはつながりません。

プレゼンテーションを受ける組合の皆様から聞かれるのは、「多数の候補のどこをどのように見て的確に判断すればよいかわからない」ということです。 

答えとしては「つまるところ、誰と一緒に大規模修繕を進めて行きたいか」とお答えしています。

そのためには、プレゼンテーションに来て頂く会社はある程度絞りこまれた方がよろしいでしょう。

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