マンション大規模修繕日記

マンション大規模修繕業務に係わる日記です。

2013年10月

先日ある管理組合の方からこんな相談を受けました。

「どうも、長期修繕計画書に記載されている大規模修繕工事費が実際よりも安いようだ」

築年数、戸数と工事金額を伺うと 築10年目 50戸で4,000万円とのこと。

おっしゃるようにちょっと安いような気がします。

築10年目 50戸なら 5,000万円以上できれば6,000万円は工事予算として考えられることをお奨めします。

別の管理組合では 築9年目 200戸で3億円の予算を目指して修繕積立金を値上げしたそうです。

これはちょっと予算を取りすぎかも知れませんね。

200戸であれば2億2千万円程度が妥当かと思います。

最低でも1戸100万円以上を基準として50戸未満なら2割増し程度、30戸未満なら3割増し、逆に100戸以上なら1割増し程度が余裕のある予算取りです。

住戸のほかに付属棟があればもうすこし予算アップ、戸数が30戸より少ない場合はかなり割高となると考えて
少し予算に余裕を持たれた方がよいかと思います。

建物形状によっても工事費は大きく異なります。

豆腐のような四角四面の建物はローコストですが、低層だったり、複雑な形をしているとコストは上がります。

一昔のように、施工会社はいくらでも値引きに応じることはなくなりましたし、「安物買いの銭失い」という言葉もあながち間違いではありません。

風邪を引いています。

先週末に風邪を引いたようです。

まず、喉が痛くなり、鼻水が止まらなくなりました。

熱は出ませんでしたが、食欲は無くなり、匂いが分からないので何を食べてもおいしくありません。

また、普段からなのですが、頭がボーっとしております。

早く直そうと風邪薬を買ってきましたが、1日分飲んだところでどこかに忘れてきました。

昨日よりのどの痛みは引きましたが、相変わらず、鼻つまりで匂いが分かりません。

難儀しております。

今年も台風シーズンがやってきました。

台風が来るたび現場に電話をして、対策を確認し対策後の写真を送ってもらいます。

仮設足場の養生シートの上部を空けて足場内に入った風が逃げられるようにします。

養生シートの固定を確認します。

仮設足場と建物お固定を補強します。

屋上に置いてある物が飛ばない様に片付けます。

また、仮設事務所や倉庫がきちんと固定されているか確認します。

幸い今回の台風は足早に通りすぎたため、工事現場に被害はありませんでした。

通勤時間にはキレイな虹が出ていました。

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めがねが直って来ました。

先日、このブログで紹介した壊れたメガネです。

10年前に買ったお店の支店に持って行ったところ、無料で直して頂来ました。

出来も上々で見た目には分かりません。

聞くとわざわざ、工場のある札幌に送って直して頂いたようです。

感謝です。

スペアのメガネはいまひとつ合わなかったので助かりました。

やはり、次のメガネも富士メガネで買うことになりそうです。

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2013年夏 本当にあった怖い話 その3

資材が突然値上がりをした。

ある施工会社から伺った話です。

その会社が施工を行っている現場で仮設足場をの発注をしようとしたところ、なんと去年の単価の2割り増しの見積もりが出てきたそうです。

いくら大規模修繕工事が集中しているからといっても・・・

新築工事も消費税の増税をにらみ集中しているので仮設足場の需要が大幅に増えているのが原因とのことですが、こんな短期間にこれだけ上がるのはちょっと異常です。

そのほかにもウレタン防水の単価が昨年までより1割以上上がっていたり・・・

仕事が増えたため、職人さんの労賃も上がっています。

簡単に言えば、今までは仕事が少なくて仕事の中身を選べなかったのが、今は仕事を選べるようになって来て、あまりに安い工事は断れるようになったことです。

これまでは、管理組合が発注をちらつかせ、値引きを迫るとある程度値引きをせざるを得なかった(職人さんや材料メーカーにそのしわ寄せが来ていた)のが、施工会社が強気に出ることができるようになったということです。

一番の問題はこの高値が何時まで続くかわからないということです。

こんなことになる前に

東京・京橋で開催される10月19日(土)の大規模修繕セミナーについてもう少し詳しくご案内いたします。

今回のセミナーは2部構成となっております。

先日お話したというテーマともうひとつが多くの管理組合様から要望が多い

「マンション内の設備について」のお話です。

具体的には普段私たちの目に触れる機械が少ない排水管についてです。

排水管は上水道(給水管)に比べると皆様の目に触れたり、話題に上る機会は少ないと思われます。

隔年で行われる排水管清掃業務のときに話題に上る程度ではないでしょうか?

ところが、排水管が詰まる等のトラブルが発生すると、建物内で水やお湯が一切使えなくなってしまいます。

ある意味とても大切な部分です。

排水管には、どのようなトラブルが生じやすく、どのような部分に問題が生じやすいのか?についてお話してまいります。

写真の穴の空いた配管は実は建物に交換直前まで使われていた排水管です。

なぜ、このようなことになってしまうのでしょうか?

また、排水管の大規模修繕工事を行ったときに見過ごされやすい危険な部分についてもお話してまいります。

今回のセミナーでは、このように

「管理組合誰もが知らないうちに排水管が劣化し設備が使えなくなる」

というようなことにならないための予防策についてお話します。

ご参加を、心よりお待ちしております。
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無料セミナー
「10年後にあなたのマンションの資産価値が0になる」
開催日 10月19日(土)午後1時〜 東京・京橋会場にて
    11月 9日(土)午後1時〜 札幌会場にて 
     
セミナーお申し込みはこちらから↓
http://www.urbanp.co.jp/entry.html

※東京締切は10月15日(火)です。
 今すぐお申込みください。
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図1

図2

立川談春独演会

今日、戸田へ立川談春の独演会を聞きにいきました。

実はCDはすべて持っているのですが、生談春は初めてです。

CDは2005年ですから10年前に録音されたものです。

この10年間でお弟子さんもできて驚くほど上手くなっていました。

戸田は立川談春の出身地です。

高校の先生から落語の本を頂いたことや高校を中退して立川談志に弟子入りするために校長先生と担任の先生が卒業証書は渡せないけど、激賞の手製の色紙をくれたお話。

しんみりとしました。

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2013年夏 本当にあった怖い話 その2

「今から工事を始めて消費税が上がる来年3月末までに工事を終えてください。」

9月にある管理組合で調査診断結果の報告を行っていたときのことです。

ある理事が質問をしました。

「今から工事を始めれば、来年の3月までに工事を終わらせることができると思います。
工事を早めることはできませんか?」

「それは不可能です。来年秋に工事を行う予定です」とお答えしましたが

「当初の予定が変更になったのですか?」と聞かれました

この物件は今年の5月に契約を行い調査診断をはじめました。

契約時には、平成26年秋に工事を行う工程表も添付しております。

ところが、いつの間にか組合のなかでは、「消費税があがる前に工事を終わらせるという予定になっている」ようです。「他の人も賛成してくれました。」と言われました。

ご質問頂いた理事の方には契約書の控えを見て頂き納得頂いたのですが、一体どこからそんな話になったのでしょうか?

どこかで間違ったうわさが生まれ、誰も知らないところで一人歩きを始める。

こんな怖いことはありません。

組合内に再度、工事予定の周知を行う必要があるようです。

2013年夏 本当にあった怖い話 その1

9月末で消費税の経過措置期限を迎えやっとひと段落迎えました。
その中であった怖い話をいくつかご紹介します。

施工会社に出した見積が設計概算金額を大幅に超える

設計事務所にとってこんな恐ろしいことはありません。
大規模修繕工事に掛かる工事費について、掛かる資材、材料を積算(計算)した数量に単価を掛けて工事費を算出します。それをもとに管理組合は工事予算の確保を行います。

一般的には工事予算は施工会社の見積金額よりも多少高くなるように計算しています。

多いと言ってもせいぜいプラスマイナス1割程度です。

この金額を出しておかないと適正価格かダンピング価格かの判断ができません。

施工会社から出る見積金額が設計事務所の予算の6割とか7割の価格はありえないと思います。

「安いけどよい工事ができる」のか「安かろう悪かろう」の判断のひとつとなります。

ところが、来年工事を目指し今年の8月に見積徴収を行うと設計事務所の概算が3,400万円に対し3,150万円、3,200万円、4,300万円、4,400万円、4,500万円、4,800万円と3割以上高い見積もりが続出しました。

高い見積もりが出たのは大手の会社で安い見積が出たのは小規模な会社です。

いろいろと聞くと大手の会社はすでに受注をたくさん抱えていて、どこも人手不足に頭を抱えているそうです。

建設業界の見積金額はいまだに市場原理が大きく働き、仕事量が少ないと金額は下がりますが、仕事量が多いと金額が上がります。
これまで長く続いた建設不況のあおりでこれまで大規模修繕に参加したことがなかった大手の施工会社が子会社を作って大規模修繕業務に参入したり過当競争で大規模修繕を手がける中小企業が倒産したり・・・・

建設会社はどんどん体力を奪われ、就業人数もどんどん減っていました。

このような背景があり急に仕事が増えると大規模修繕業界は柔軟な対応ができません。

この高価格が何時まで続くのか予想がつきません。
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