マンション大規模修繕日記

マンション大規模修繕業務に係わる日記です。

2013年11月

これが管理組合のプロジェクトXか?

「大規模修繕を人任せにしない」などとブログを書いておりますが

管理会社委託方式から急遽設計監理方式に切り替えようとしている管理組合をフォローしています。

マンション大規模修繕協議会の相談員として大規模修繕セミナーで管理組合の相談に乗ったのがきっかけでした。

たまたま、セミナーを目にしてこられたとのことです。

管理会社さんの調査診断報告書をご持参いただき、意見を求められました。

調査診断報告書と書かれ、劣化状況の写真がいくつか載っており、設計時期の到来が記入されていました。

いくつかの物性試験もやられているようでした。

ところが、劣化数量や工事の概算金額の入っておりません。また、バルコニーへの立ち入り調査結果やアンケートの記載もありません。

費用を伺うと無料とのことです。

近々に管理会社の建物調査診断報告会があるとのことです。報告会のあとに臨時理事会が開催され、今期、時期、来期の理事が召集されているとのことです。
来年秋から工事がスタートするスケジュールも説明されたそうです。

ということは、調査診断報告会のあと、管理会社が理事会に提案して「継続して業務を実施する」つもりのようです。

このこと自体はまったく悪いことではないのですが、来年秋から工事をスタートさせるためには、早々にアンケートを配布し、劣化調査を開始し、3月までに調査を終え、設計を進めながら、6月には業者選定をおこなうことになります。

組合の方が今回の修繕だけではなく、マンション全体のことを考える時間はほとんどありません。

これでよいのでしょうか?

大規模修繕を他人任せにしないと言うこと その2

多くの管理組合では理事は1年任期の総入れ替えとなっています。

これはなぜか?と言いますと「理事は組合員の輪番制で任期は1年交代が平等」と信じられていることも大きいと思います。

しかし、設計監理方式を採用した管理組合の多くでは

任期は1年と限らない

調査診断にあわせて修繕委員会を作った

という例が多いですね。

大規模修繕というのは単純に建物のメンテナンス工事ではありません。

これまで貯めてきた修繕積立金を使って行う工事です。

多くの組合員が自分たちの共有財産である建物のことを知り、将来に向けて考える最大のチャンスです。

このように前向きに考えてはいかがでしょうか?

そうなると、他人任せにするわけにはいきませんよね。

大規模修繕に対して管理組合が主導権をもって行うとなったときにひとつ困った問題が発生します。

それは何か?といいますと管理組合の中に大規模修繕の知識や経験を持った人がほとんどいないということです。

そうなると、一番身近な管理会社さんについつい頼りたくなるのが人情です。

しかしながら、大規模修繕に携わる多くの人は、できるだけ手間やコストをかけずに大樹b修繕を行いたいと考えています。

ここの意識の差に大きな問題があります。

大規模修繕を他人任せにしないと言うこと

多くのマンションの組合員にとって大規模修繕は突然やってきます。

たいていは管理会社さんが「そろそろ大規模修繕の時期です」と理事会に報告します。

そして「調査診断をしましょう」と提案が行われます。

理事会で「なんとなく」了承されると「調査診断」が無料または有償で行われます。

調査診断が終わると組合員を対象とした調査診断報告会があり、そこで大きな問題とならなければ大規模修繕を進めることがなんとなく決まっていきます。

組合員にとっては、調査報告会で初めてこれから何が行われるのかを初めて知ることになります。

この段階で理事の方や組合員の方が「進め方に疑問を持ち」「ちょっと待った」と一度仕切り直しをしないとどんどん大規模修繕が自動的に進んでいきます。

本来であれば、理事会が主導権を持って進めることなのですが、なかなかそれは難しいと「他人任せ」を選ぶ管理組合が少なくはありません。

ある意味で大規模修繕工事は「自動化」している仕事ですので、組合員、理事会の積極的な関与がなくても何度かの「理事会の承認」さえあれば、組合の積立金の範囲内で自動的に修繕内容が決まり、施工会社が何社か見積もりを出し、工事が始まり、無事に終わってしまいます。

でも、本当にこれでよいのでしょうか?

目前のマンション大規模修繕工事さえ、無事に済めばマンションの将来も安心なのでしょうか?

最近ボケたのでしょうか?

先日、札幌に帰省したのですが、千歳空港でトイレに入った際にパソコンや仕事道具、航空券、鍵の入ったバックを忘れたまま電車に乗ってしまいました。

乗った直後に忘れ物に気がついて戻り、無事バックと再開できましたが、実に危ないところでした。

出てこなければ、会社に戻れないどころか札幌でも途方にくれるところでした。

これほどの忘れ物はないにしろ、最近忘れ物が増えて着ました。

朝ポットに入れたコーヒーを忘れて出かけてしまうことや、会社の近くのクリーニング屋に出すはずの洗濯物を忘れてしまうことは日常茶飯事です。

そのため、最近は打ち合わせにメモと卓上カレンダーを必ずセットで持って出ることにしています。

どちらかのみですと転記を忘れ、ダブルブッキング(二重予約)をしてしまうからです。

予防策が大切ですね。

そういえば、千歳空港で荷物を忘れたときには、大きなバック、小さなバック、羽田空港でのお土産と3つの荷物を持っていたため、2つの荷物は忘れずに持っても3つ目の荷物を肩から下ろしたのが原因だったのかもしれません。

これからは荷物は2つにまとめることにします。

週末に異変アリ

週末を利用して札幌に来ています。

でも、この週末はいつもの週末と様子が異なりました。

まず、飛行機の予約が取れません。

金曜日の早朝の東京→札幌、日曜日の夜間の札幌→東京

ともに3週間前からすでに割り引き予約がいっぱいです。

寒く観光には向かず、スキーには早すぎるこの時期に

飛行機の予約が取れないなんてことはありませんでした。

学会でもあるのでしょうかね。

そのため、木曜日の最終便で予約をしていましたが、仕事の関係で木曜日の予約を取り消し金曜日の始発便に普通運賃(定価)で申し込み直しました。

金曜日の朝一番の飛行機に乗ってびっくり

なんと搭乗客の8割以上が女性で満席でした。

それも、皆さん2人から6人くらいまでのグループです。

ビックイベント?でもあるのでしょうか

札幌に着いて、遅い昼食を食べに近くのすし屋に行き謎が解けました。

週末3日間、アイドルグループのコンサートが札幌ドームであります。

そのすし屋さんにも何年か前にそのアイドルグループが訪れたようで、コンサート前後にはファンが殺到するとのことです。

土曜日もランチの時間帯がファンの予約でいっぱい。行けません。

アイドルグループの追っかけの影響ははすごいですね。

日本の建築技術の凄さ

今朝午前2時から東急池上線大崎広小路駅前の高架橋架け替え工事がおこなわれました。

終電車からたった2時間ほどで仮設の古い高架橋を解体して新しい橋桁を設置していました。

高架と直行して山手通りが走っており、新しい端桁は山手通りに沿って仮置きされていました。

端桁をクレーンで吊り上げながら90度回転して高架橋に接続します。

橋桁を持ち上げて、スムーズに90度回転し所定の位置にセットしました。

持ち上げ始めてわずか30分です。すごい技術と段取りです。

見物人も大勢いました。鉄ちゃんなのか、土木関係なのか?

ちなみに橋桁を吊ったクレーンは550tです。初めて見ました。

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シーリングの軟化続発中

先週2件のマンションを訪ねました。

1件ははっきりと軟化がわかり、もう1件は疑わしい状態です。

はっきりわかるほうはこれから設計事務所選定。

疑わしき方は調査が終了しています。(簡易報告書レベルの報告書がありました)
しかし、シーリングの劣化の疑いには言及されておりません。

こちらが神経質になっているのかも知れませんが・・・・

たとえば、あるマンションではシーリングの軟化対策で400万円ほどの費用が余計に掛かっております。

少しでも、メーカー、分譲会社、施工会社の支援をお願いしたいものです。

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