マンション大規模修繕日記

マンション大規模修繕業務に係わる日記です。

2014年01月

機械式駐車場と長期修繕計画5

現在機械式駐車場22台のうち4台のアキがあり18台しか利用されていません。
18×7,000×12ヶ月×11年=1,663万円の利用料収入ですからこのままアキが続けば
赤字額は11年間で718万円にもなります。

このことを伝えた組合の方からは、将来に問題を残すなら機械式駐車場を撤去してしまえという声も出てきます。

早速試算してみます。

この機械式駐車場の撤去には400万円ほど掛かります。

跡地には8台の平置きスペースが確保できます。

月1万円の駐車利用料とすると

80,000×12=960,000 年間96万円の利用料が入ってきます。

機械式駐車場の撤去を行い11年後に残るお金は

80,000×12月×11年−400万円=656万円

なんと機械式駐車場は維持してもプラスマイナスゼロしかお金が残らないのに

撤去すると656万円のお金が残ります。

このまま、設置しておくと718万円の赤字

その差額が11年間で1,374万円にものぼります。

年平均にすると125万円 35戸ですと 1戸あたり年3万6千円弱
月額にすると3,000円の差 修繕積立金を値上げするのと同じ効果があります。

しかしながら「大規模修繕工事に合わせすぐにでも撤去しようか・・・」とはなりません。

もう1件の工事説明会を行いました。

日曜日に2月末着工の工事説明会がありました。

こちらのマンションは受験生も多く、組合からのご希望で2月初旬の着工をずらしています。

音の出る工事は3月からになります。

マンション内およびマンションの近くに適当な集会室がないため、いつも総会を行うマンションの玄関ホールでの説明会となりました。

寒い日が続いており、工事会社には灯油ストーブを用意してもらいました。(電気ストーブは電気容量の関係で1台しか使えません)

直前に寒い日が続いたので、「温かい服装でご出席をお願いします」という掲示を掲示板とエレベーターの中に行いました。

10時から説明を始める予定ですが、10時10分前になっても理事、修繕委員の他には何人かの方がこられたきりで、参加者がすくないのでは?と心配していましたが、10時ちょっと前から居住者の皆様が集まりだし、定刻にはホールに人があふれる盛況とまりました。

皆様暖かな服装でご出席頂いたので、寒さで中座される方はいませんでした。

一般的に説明会には総会の2倍程度の方が参加されるのですが、会場が遠いと参加される人数が減っていきます。

会場選びも大切ですね。

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2月から工事が始まります。

春工事が着工しています。

ことしは消費税が引き上げられた影響で建設ラッシュとなってしまい現場は大混乱のようです。

今回の現場は昨年9月末に契約をして、消費税の引き上げ以降も消費税5%のままで工事を行う現場です。

ただし、どの建設会社も同じように考える管理組合からの要望で6月末までは大忙しが続くようです。

9月の契約時の現場監督が決まっていたのですが、その後別の現場につくと、職人さん不足のため工期が厳しくなり、なかなか現場打ち合わせができないケースが増えています。

2月スタートの現場では待ちに待ったタイルの見本焼きが出来上がり色あわせを行いました。

なかなか良い出来です。

既存のタイルと区別がつかないくらいの出来です。

焼き直しを2回行い(出来が悪く見せてはもらえませんでした)、今回が3回目とのことです。

大規模修繕ニュースの掲示も行います。

忙しいからこそ、安全第一、居住者第一で頑張りたいと思います。

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機械式駐車場と長期修繕計画4

駐車場利用料だけで機械式駐車場を維持することができないのかといえば、利用料の決め方は掛かるコストから算出されるのではなくマンション周囲の駐車場利用料金が基準となって算出されていますので、駐車料金が安い地域では利用料だけでの維持が難しくなります。

また、駐車場利用料の使われ方によって、機械式駐車場の維持の資金が貯まらないという事情もあります。

原則的に考えれば、竣工後から駐車場利用料を駐車場口座に貯めて、将来のメンテナンスと駐車場機器の入れ替えに充てることができれば、機械式駐車場が修繕積立金の負担になることはないと思います。

ところが、一般的なマンションでは、駐車場利用料は一旦一般会計に組み入れられ、そこで余ったお金が修繕積立金へと繰り入れられます。

駐車場利用料>修繕積立金への繰り越し金です。

機械式駐車場は築8年目くらいまでは、ほとんどメンテナンス費用が掛かりません。

9年目以降毎年のようにポンプやモーターといった駆動部分の部品交換が発生します。

つまり、機械式駐車場があるマンションでの長期修繕計画問題は築9年目以降に発生というか発覚します。

それまでは、機械式駐車場は積立金を生む機械のはずですが・・・

現実はそうではないのです。

駐車場利用料>修繕積立金となる大きな要因のひとつが、不足する管理費を駐車場利用料で賄っているケースが多いのです。

つまり、管理会社と契約した管理委託費>皆様から集めた管理委託費となっている組合が多く、その差額というか不足分を駐車場使用料で補填しています。

この問題が表面化しないのは、さきほどお話した築8年目まで機械式駐車場の工事費がほとんど掛からないため会計上赤字が表面化しないためです。

さらに機械式駐車場の補修工事費用が長期修繕計画書に掲載されていなければ、一般の組合員にはこれから起こる建物と機械式駐車場双方の修繕費用の支出で修繕資金が大幅に不足することを想像することができないと思います。

別のマンションでは築15年を過ぎたあたりから毎年のように300万円〜500万円のポンプとモーターの入れ替え工事費用が総会で工事予算として計上されるようになり、大きな問題になりました。

機械式駐車場をお持ちのマンションに住まわれている方は、まず長期修繕計画書に機械式駐車場の工事費用が反映されているかどうかをご確認ください。

機械式駐車場と長期修繕計画3

現在の利用料月額は7,000円/月ですので11年間の利用料の合計は

22×7,000×12ヶ月×11年=2,032万です。

11年間の維持費総額が2,362万円ですから11年間で330万円の赤字となります。

実はこのマンションが抱える頭の痛いもうひとつの問題は機械式駐車場のアキ問題です。

利用台数が1台減ると 7,000×12=年84,000×11年=924,000の利用料が減ってしまいその分赤字が増えます。

現在機械式駐車場22台のうち18台しか利用されていません。4台のアキがあります。
18×7,000×12ヶ月×11年=1,663万円の利用料収入ですからこのままアキが続けば
赤字額は11年間で700万円にもなります。

このマンションは35戸ですので、金額は1戸あたりにすると11年で20万円、年1万8千円、月1,500円の負担となります。

駐車場を利用していないお宅も毎月1,500円駐車施設を維持するために負担をしているという計算結果です。

あき台数が増えるとさらに負担は増えていきます。

高齢者が車を手放し、若者は家を出て行くので駐車台数が増えません。

さらに若者にも車離れが進行し駐車場の需要はどんどん減って行きます。

ちょっと困った状態になっています。

この費用を機械式駐車場の利用料のみで賄うとするなら

18×利用料×12ヶ月×11年=2362万
月額利用料=9,941円/月と3,000円の大きな値上げになります。

機械式駐車場と長期修繕計画2

機械式駐車場を管理している会社から出てきた部品交換などのメンテナンス工事費は11年ごとに1,450万円、パレットの塗装代が154万円です。

このほかに

点検保守費が年間50万円

毎年の電気使用量が18万円

掛かります。

合計すると11年間この機械式駐車場を使い続けるために必要な費用は
1,460万円+50×11+18×11+154=2,362万円

となり、結構な金額ですね。

マンション全体の駐車台数は現状で27台でうち22台が機械式です。

この金額を聞いてある理事から「機械式駐車場の維持に掛かる金額は駐車場利用料金ですべて賄うべきではないか」との意見も出て、現在の駐車場利用料が掛かるコストから適正なのかを試算してみました。

この費用を機械式駐車場の利用料で賄うとするなら

22台×利用料×12ヶ月×11年=2381.8万となり、逆算すると 駐車場利用料=8,200円/月

これが、駐車場が満車の場合の駐車場利用月額です。

もしも、現在の機械式駐車場の利用料がこの金額より低ければ駐車場の維持のために組合が持ち出しを行っていてこの駐車場は「赤字」ということになりますね。

ところが、現在の機械式駐車場の利用料月額は7,000円/月です

今現在、この駐車場は赤字です。

さらに頭が痛い問題がもうひとつ。

機械式駐車場と長期修繕計画

築13年目のあるマンションで長期修繕計画書の見直しを行っています。

まず、今後建物の維持を行う工事すべてピックアップすることになりました。

よくあることなのですが、そのマンションには機械式駐車場がありますが、分譲時の長期修繕計画書の項目には入っていませんでした。

項目に入っていなくても、他のマンションと同じように駐車場の修繕費用は修繕積立金から支払うようになっています。

機械式駐車場を管理している会社から出てきた部品交換などのメンテナンス工事費は11年ごとに1,450万円です。

パレットの塗装代が154万円です。

建物だけの長期修繕計画にもとづいて修繕資金を貯めると、11年間で1600万円の不足となってしまいます。

年間145万円 35戸のマンションですので1戸あたり平均年間4万2千円の負担ですね。

これは月額の積立金が3500円の不足していることになります。

この時点で、このマンションにある現在の長期修繕計画に大きな問題があることがわかります。

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工事説明会と設計事務所の役割

工事説明会は大きな問題もなくたんたんと事前に配布した資料の説明を行いました。

施工会社だけで何事もなく進むなら設計事務所は必要なの?という声が聞こえそうです。

何事もなく進むように設計事務所が資料をチェック、施工会社との打ち合わせを行い組合も交えて事前に打ち合わせを行っています。

また、工事説明会で施工会社の説明や対策で問題のある部分や不足している部分にたいして改善を指示します。

居住者から出た質問を捕捉したり、

施工会社の回答をわかりやすく説明したりと結構忙しいです。

工事説明会に出席できなかった居住者に向けての説明文の作成を依頼し、チェックし組合と打ち合わせるのも設計事務所の仕事です。

配布は施工会社にお願いします。

これから、仮設足場、仮設事務所等の最終チェックを行います。

駐車場と仮設足場がぶつからないような対策と工夫はすでに終わっておりますので具体的な図面や現地での確認を行います。

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都知事選まで2週間

都知事選が2週間後に迫っていますが、出馬表明はあってもまだ、出馬したわけではないんですよね。

23日が告示です。

ここで困るのは入れたくない候補がたくさんいることですね。

散々、敵意を向けた〇〇殿は問題外としても

〇〇〇男もちょっと

弁護士もちょっとどうかと

そうなると閣下しかいません。

ここで、サプライズ候補が出ない限り、閣下を選ぶことになりますね。

政策で選ぶ以前の話しになってしまって申し訳ないのですが皆さんはいかがでしょうか?

バカ殿は当初の予定どおり原子力発電を認めるか否かを都知事選の争点にするようです。

単純化オヤジの応援というか支援を受けてもこの二人の言うことに一体どれだけの説得力があるのか大きな疑問ですが、ご本人と取り巻きがこの点に気付いていないのが一番の問題ですね。


工事説明会と臨時総会

この2月から工事を行う物件で工事説明会がありました。

施工会社より着工前、および工事中不便や留意点についての説明がありました。

工事に先立ち理事会、修繕委員会で資料の内容を検討し説明会の1週間前には全戸に対して配布を行っておりましたので、大きなトラブルもなく説明会は無事終了しました。

工事説明会のあとに戸雲海の工事で不足する資金についての臨時総会がありました。

工事の設計段階から手元にある資金だけでは、必要な工事を行うだけの費用が不足していることがわかっておりましたので、今回工事で外部廊下と階段の床シート行うのか先送りするのかを検討しました。

5年程度改修が先送りできるまで現状の状況がよければ今回の改修からは除外することもできましたが、現状が余り良く状態でしたので、今回工事に含めることにしました。

判断の基準は、シートの浮きが建物全体に渡っていたこと

シートの端部(はしの部分)とシートの繋ぎ目が防水処理されていなかったため、シートの裏に水が廻っている可能性があったことなどが工事を急ぐ理由です。

このような理由から近い将来(2年程度)に床シートの張替え工事が必要になり、経費的にも2重経費となりかねないため、今回工事に含めました。

工事を行うにしろ、先送りするにしろ設計者からその理由を聞き、組合員に報告しておけば、大きなトラブルにはなりません。

今回は全組合員に対して設計事務所がまとめた見解書を配布し、希望者に向けて現地説明会を実施しています。

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SKMBT_C28014012215160 - コピー (2)

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