マンション大規模修繕日記

マンション大規模修繕業務に係わる日記です。

2014年02月

大雪の影響

意外かも知れませんが、先週と先々週の大雪の影響が今頃になっても出ています。

屋上防水を行っている現場は「想定外」の積雪で作業を行う前にまず、「雪かき」から始めなくてはなりませんでした。問題は「雪かき」の道具がどこにも売っていないので、なかなか雪を排除できない状態が続いたことです。やっと雪が溶けたと思ったところに再度大雪となってしまったことです。

延べ2週間工事がストップした現場もあります。

さらにその影響で、2月中旬の仮設足場の解体ができず、その足場を掛ける予定だった3月の現場の足場設置にも影響が出ています。

特に2度目の大雪は想定よりもはるかに多くの雪が広範囲に降り交通が麻痺してしまい週明けからの工事ができませんでした。

天気予報では、雪の量が少なく、雨が降り土曜日に降った雪も日曜日には溶けるという予報でしたので、現場監督も設計事務所も降雪の範囲と量の多さにどれだけの影響が出るのか予想ができません。

交通マヒで資材や職人さんの手配はできない状態ですので、工事はストップしてしまいました。

IMG_3900

色彩アンケートを行います。

色彩を決める打ち合わせを何回か行っております。
なかなか、全修繕委員の意見が一致することはありません。
理事長とも話し合い、修繕委員会で絞った案を組合員アンケートで決めることになりました。

ここで、問題がひとつあります。
外壁の色は面積が広くなると薄く感じます。

ということで、サンプルはできるだけ大きいほうがよいのですが、あまり大きいと持ち運びが不便です。

そこで、今回は既存の外壁面に候補の色を塗ることにしました。

外壁の色と一緒に廊下、階段のシートも決めます。

DSCF5358

DSCF5353

1年目検査

日曜日は1年目検査でした。

昨年工事を行ったマンションの1年目検査がありました。

本来であれば、1週間前に1年目検査を行う予定でした。

しかしながら、あの大雪で先送りになってしまいました。

集会室で事前に実施したアンケート結果の報告を受けて、点検を行いました。

設計や工事監理の段階ではまったく気がつかなかった問題がいくつか出て来ました。

エントランスに設けた郵便受けに浸水があり、現地を確認すると光取りの開口部からの吹き込みが一番疑わしく工事のときにアルミサッシをつければよかったと反省したり

バリアフリー工事で玄関前に緩やかなスロープを設けたところ、隙間が空いてしまったり

なかなか気がつきませんでした。

DSCF5328

DSCF5308

ニール・ヤングのライブアルバム

11月に買ったニール・ヤングのライブCDがなかなかよいです。

LIVE AT THE CELLAR DOOR / ライヴ・アット・ザ・セラー・ドア
1970年11月から12月にかけて行われたCELLAR DOORでのライブです

名盤といわれている 「アフター・ザ・ゴールド・ラッシュ」の発売直前のライブです。

そのアルバムからの収録曲も多くなじみ深いですね。

ニール・ヤングを知らない方はYOU TUBEをご覧ください。

http://www.youtube.com/watch?v=Eh44QPT1mPE

お客様の立場に立って仕事を進めるために

以前に一緒にお仕事をしたある助監督さんは建築関係の資格はありませんでしたがいつもニコニコして居住者の方に話しかけ、悩みを聞き、建物に不具合や困ったことがあれば、専有部だろうと共有部だろうと関係なく自ら直しに行きます。現場事務所を訪ねても事務所にはいないで、マンションのなかのどこかにいました。

建築の技術的な面よりも組合内のことを実によく知っていて驚かされます。

マンションの中で気難しいことで有名な方ともいつの間にか仲良しになっています。
現場が終わるころには、助監督さんがマンション一番の事情通になっていました。
そのおかげかどの現場もクレームはほとんどなく、無事に終わり感心させられます。

あるときその助監督の同僚の人に「あの人は昔、何をやっていたの?」と聞いたところ

「今村さん驚かないでくださいね。そして俺がしゃべったと言わないでくださいね。」と念を押されました。今は初老の人の良さそうなおじさんにしか見えませんが、若い頃はヤンチャで何やら良くない職業だったのでしょうか・・・聞かないほうが良かったかな。

「実は、若い頃あの人ホストだったんです」

「ホストって・・あのホスト?」たいへん失礼ですが、今の風貌からはまったく想像できませんでした。どうみてもそろらにいるオッサンですよ。

道理で、居住者の心をつかむのが上手いはずです。

そのときに、あることに気がつきました。

トラブルの原因はお客様が何を望んでいるかがわからないので、やらなくてはならいことをやらず、その逆のことをやってしまい逆鱗に触れる例が少なくないのです。

居間でくつろいでいるときに大きな騒音が出たら腹が立ちます。特に夜勤の方に騒音は禁物です。

助監督さんは居住者の皆さんの個々の事情を把握するために、直接いろいろなお話をしていたのです。

常に居住者と同じ視線や立場に立つことを心がけて行動していたので、トラブルが起きなかったのです。

この業界では良く「居住者さんと同じ目線」で仕事します。と言いますが、じつは居住者という人はいません。一人ひとりが名前を持った人間です。その人のことを知るには「○○さんはこういう仕事をしていて、こんな事情がある人」がわからないとなりません。そのために話しかけていたんですね。

○○さんに嫌われないためには、望んでいることをして、望まないことをしなければ良いのです。

これって、客商売の鉄則ですね。この助監督さんは前職での修行が役に立っています。

またひとつ、勉強をさせて頂きました。

図1

図2

誰の立場に立って仕事を進めるか?

私はこの10年間でのべ43件のマンション大規模修繕のコンサルを行ってきました。
その中で、上手く行った工事、良い結果を得られなかった工事の両方を経験してきました。
良かった工事というのはやはり、現場でトラブルがなく、組合の皆様が喜んで頂けた工事です。

設計監理というのは組合を代行して工事が設計どおりにできているかどうかを確認する仕事です。つまり工事の品質を検査する仕事です。でも、大規模修繕工事では品質だけではなく、組合の側に立って施工会社がトラブルなく工事を進められるように指導をおこないます。

大規模修繕の現場で発生するトラブルの多くは、技術的なことではなく、居住者のメンタルな部分を逆なでしたことによって発生します。
「約束の時間に来ない」「騒音を出す」「バルコニーの前で無駄話をする」

こういう例を出していくと、お恥かしいのですが、実は工事は設計事務所が行う工事監理よりも施工会社の現場監督による工事管理(職人さんの教育、マネージメント、仕切り、段取り)が重要です。

現場監督が機能しないと、工事は遅れる、工事品質は下がる、出来が悪くなると工事は散々なものになります。それよりも恐ろしいのが居住者の皆様からのクレームが嵐のように巻き起こります。設計事務所も組合から怒られます。

優秀な現場監督が担当すると、工期は早まり、工事品質も上がり、出来が良くなり、管理組合からはほめられ、ついでに設計事務所もほめられます。

この両者の違いはいったい何だろう?と考えて見ますと、現場監督がどこを向いて仕事をしているかの違いが大きいと思います。

上手く行く現場は、現場監督が「居住者目線で工事の段取り」を行います。逆に上手く行かない現場は現場監督が「工事側の目線で段取り」を行います。工事を終えることが最優先となります。「人が住みながらの工事だから気をつけろ」といっても伝わりません。

先日もある現場で資材置場の資材が広範囲に置かれていたので、まとめるように現場監督に指示したところ、職人さんが足場材料を放り投げ騒音が出ていたのに、監督が止めなかったので厳重に注意をしました。その監督は工事目線ですから「工事は騒音が出ても仕方がない」と思っているのでしょう。

もしも、居住者目線の監督の前で同じことが起きたなら、その職人さんがこれ以上この現場にいると居住者の方にご迷惑がかかるので、その場で有無を言わさず返されてしまいます。居住者目線の監督の下には居住者目線の職人さんしか集まらなくなり、工事は上手く進みます。

大規模修繕工事の監督さんはよくこんなことを言います。
「大規模修繕ができる職人は新築もできるけど、新築の職人は大規模修繕ができない」

なるほど、そのとおりですね。

大雪のお見舞い

先週末の雪は想定をはるかに超える積雪量で各地に大きな被害をもたらしています。
被害にあわれた方には心からお見舞い申し上げます。

埼玉県富士見市では体育館の屋根が崩れたり、カーボートや倉庫が壊れたり・・・
では、なぜ、雪国で大きな被害が出ないか?

それは設計時に雪の重さを想定して構造計算をしているためです。
1屬量明僂烹cmの雪が積もるとして3kgの荷重(おもさ)を想定しています。

それが、どのくらいの重さかと言えば、10メーター×10メーターの屋根で計算してみると、この屋根の面積は100屬砲覆蠅泙后

この屋根に1cmの雪が積もると300kgの重さが屋根にかかる計算です。

10cmの雪が積もると3000kg、つまり3トンです。

北海道のような多雪地帯ですと、1m以上の積雪を想定していますので、と30トンになります。

札幌市の積雪荷重は1.4mですから42トンです。(1屬△燭420kg)

参考 福島市のホームページより
建築基準法施行令第86条第2項に基づき、規則(建築基準法施行細則)において県下全域を多雪区域と定め、単位荷重を積雪量1cmごとに30N/岼幣紊板蠅瓩討い泙后 
1N(ニュートン)=0.098kg=0.1kg 1kg=10N

つまり、プレハブ建物やカーポート、自転車置きの屋根やそれを支える柱の作りは多雪地帯とそれ以外ではまったく異なります。

今回大雪の被害に会われた方は火災保険等の保険が出るケースがあるので、一度ご相談をお奨めします。

http://www.nikkeibp.co.jp/sj/2/column/ca/43/index1.html

これは、すごい。

雲を撮影しようとしたところとんでもないものを見つけました。

ある建物の(たぶん居住用)のバルコニーもしくは廊下の天井にコンクリートの爆裂があるのに気がつきました。

これは、すごい爆裂だ

爆裂といつのは写真のようにコンクリートが爆発したようになくなる劣化現象です。

でも、コンクリートが爆発したわけではありません。

コンクリートの中の鉄筋がさびると、鉄は8倍くらいに膨らみます。

膨らんだ鉄が、コンクリートを破壊します。

コンクリートが落下するととても危険です。

大きな破片で1キロくらいありますので、当たり所が悪いと大怪我以上の被害があります。

また、この現象を放置しておくと、さびがどんどん広がるので、爆裂もどんどん広がり採取的には、廊下やバルコニーの鉄筋が重さに耐えられず落下してしまいます。

高所の爆裂を見つけたら、すぐに補修をしてください。

DSCF5127 (2)

DSCF5128

DSCF5120

DSCF5131

現場打ち合わせ

2度の大雪にもめげず、仮設足場が着々とできてきましたので、打ち合わせに行ってきました。

写真上 仮設バイク置き場には屋根をつけました。

写真中 駐輪場の屋根を外さずに足場を工夫して駐輪場の使いながら工事を行います。

写真下 仮設トイレは外部から見えないように覆いをかけました。

仮設バイク置場と駐輪場は居住者の生活に出来るだけ不便をかけないように

仮設トイレは居住者の不快感を低減できるようにとの工夫です。

DSCF5075

DSCF5079

DSCF5076

設計料って高くないですか?

こんな質問を受けます。

ちなみに1級建築士が1日8時間働くと考えると経費込みで5万円ほどかかります。
この金額を聞いた皆様は設計料って非常に高いと感じるかも知れませんね。

そして、「建築士って皆さん高給取りなんですね」と勘違いされます。

物を作る製造業や商品を売る販売業ならまだしも、形のないサービスを売る商売の弱い所です。サービス業の方には良く知られていることですが

でも、たとえば年収500万円の技術者が所属している設計事務所は1人あたりの売り上げを目標は年間1,500万円となっています。給料の3倍稼いで一人前と言われています。

1日5万円のうち3分の2は経費になります。

さらに言えば、これは年300日働いたとして計算した場合です。この場合、正月とお盆休みと週に1日しか休めません。

週休2日で働く場合は年250日しか働けないので1日にすると経費込みで6万円となります。
1日5万円と考えると1,000万円の設計料であれば200日その仕事に携わることが出来ます。
400万円の設計料といっても1日5万円と考えると80日しかその物件に割けません。

つまり、設計料を下げるということは設計士が関れる時間を削っていることになります。

さらに言えば、設計料の対価として形に残る設計図や構造計算書を作るにはそれなりに時間つまり費用がかかりますので、削れる分のしわ寄席はすべて工事監理に来ます。

設計監理が週に1日来ればよい方で下手をするとまったくこないという現場もザラとなります。

1つの物件で1,000万円の売り上げがあったころには、年間1本半の仕事をこなせばよかったのが、設計料が500万円ならその倍の年間3本の仕事をこなさなくてはならなくなります。

コンクリートの打設のたびに現場へ行く時間が取れなくなります。

マンション大規模修繕も同じで、設計料を下げるということは担当者のチェックの時間を奪っていることになります。

しかし、大規模修繕の場合は設計・施工会社選定の書式統一や定型化による合理化ができますので、新築に比べ多少設計料を安くはできます。

「企業努力」という言葉を出して値引き交渉をされる組合の方がいらっしゃいますが、すでに選定の段階で数社からお見積もりを徴収し競争しているので、余力はほとんどありません。

極端な例では、「提案内容も実績もお宅が一番、でも見積はお宅が一番高い。一番安い会社にあわせてくれればこの場で発注してあげますけど、どうしますか?」このように詰め寄られることもあります。

こんなときは、あらかじめ営業担当と見積書の金額を詰めて10%以上の値引きは行えない決めていた場合はお断りするしかありません。

大幅な値引きをした物件はなぜかトラブルになる率が高いのです。
Archives
Categories
訪問者数
  • 今日:
  • 昨日:
  • 累計:

記事検索
QRコード
QRコード
  • ライブドアブログ