マンション大規模修繕日記

グループリーグが終わって決勝リーグが始まりました。

ところが、日本代表が敗退してしまうとワールドカップの報道は一気に盛り下がってしまいました。

とてもさびしいですね。

世界で一番早く、本選への切符を手にしたため、仕方のないことかも知れませんが、どうにも日本代表への期待が大きすぎるような気がします。

もちろん、昔に比べれば日本代表は強くなったのでしょうが、それ以上に他国が強くなった気がします。

その証拠にグループリーグはどの国も簡単に突破できない接戦となっています。

スペイン、ポルトガル、イングランド、イタリアとヨーロッパの強豪と言われている代表チームも今回はグループリーグで敗退してしまいました。

これらの国の敗退は日本の敗退以上に驚きだったのではないでしょうか？

いつの間にか私たちが、日本はアジアナンバーワンなのだからグループリーグの突破もさほど難しくなく、当たり前と思っているなら、それは大きな勘違いなのかもしれません。

１チーム１１人で手を使わずに１つのボールを追いかけ、ゴールにボールを入れたら得点。

こんな、単純なルールのスポーツがどんどん進化するとは、なんとも奥が深いですね。

私が所属しているマンション大規模修繕協議会の定例勉強会で長期修繕計画についての講習会があり、なんと私が講師を務めさせて頂きました。

大規模修繕協議会と長期修繕計画は工事だけを考えたらなかなか結びつかないかもしれません。

しかしながら、管理組合にとって長期修繕計画書ほど重要で大切な書類はありません。

なぜなら、組合員は長期修繕計画書を元に算出された修繕積立金を毎月貯めています。
将来も自分たちのマンションが安全で安心して住み続けられることができる住まいであるために、決して少なくない額の積立金を積み立てています。

長期修繕計画書に不備があり、その修繕積立金では、工事を行うときに不足しており、多額の一時金の徴収か借り入れが必要になると知ったら、一体どうなるでしょうか？

多くの組合員が悲しみ落胆すると思います。

いわば、マンション及び管理組合の将来にこれほど大きな影響を及ぼす書類はないと言っても過言ではありません。

ところが、現実には管理組合の持っている長期修繕計画書の工事金額が１戸あたり１００万円を大きく割り込んでいたり、工事項目が抜けていたり、建物の長期修繕計画書のほかに機械式駐車場の長期修繕計画書があって、そのメンテナンス工事費用は修繕積立金から支出するようになっていたり・・・

管理組合が将来的に建物を健全に維持するための充分な長期修繕計画書が組合に存在しない状況にある管理組合も少なくありません。

そのような理由で協議会の会員は長期修繕計画書のチェックができるように定期講習会を開催いたしました。

昨年大規模修繕工事が竣工したマンションの１年目検査を行いました。

先月末に施工会社、管理会社とともに行った共用部の検査結果と居住者に向けたアンケートを先月お願いして集計したものを元に、理事と元修繕委員で共用部を廻りました。

屋上の笠木のウレタン防水部分に不備がありました。

そのほかには大きな問題は無かったのですが、共用部の不具合アンケートには大規模修繕の工事対象外の部分についても記述がありました。

たとえば、廊下の段差です。段差の先端のタイルが欠けています。

理事会主導の小規模修繕で直して頂きたい部分です。

最近、大規模修繕協議会の活動が浸透してきていると感じております。

本日建築再生展で各ブースを廻るとあちら、こちらにお会いしたことがあるお方がいらっしゃいます。

多くは大規模修繕協議会の特別賛助会員の皆様です。

お声がけすると、先方も覚えていてくれて、名前を呼んで頂けます。

4年前では考えられないことです。

協議会の仲間を増やして建築再生展にも出展出来ればと思いました。

管理組合の正会員、設計事務所やマンション管理士が中心の賛助会員、メーカー、施工会社で構成される特別賛助会員が一同に集まることが出来るイベントも必要な時期に来ているのかもしれません。

本日、ビックサイトで開催されている建築再生展に行って来ました。

そこにBELCAが出展していました。

ブースに担当者がいましたので、タイルの経年浮きについて尋ねてみました。

外壁タイルの建物で１０年後にタイルの浮きが５％と言う根拠は？

と尋ねてみましたが、「根拠はありません」

また５％というのは劣化の目安として考えて下さい。

とのことでした。

Q１　教えて下さい。
タイル浮きの公的な目安はあるのでしょうか。
平均すると3％とはどのような根拠でしょうか。
また5％ととの大手建設会社の答弁書とは数社あるのでしょうか。それは見ることができるのでしょうか。

A1　外壁タイルが浮く本当の理由３の所見の部分が大手建設会社からの答弁書の抜粋です。
タイルについて公的な浮きの目安はありません。
３％というのはこれまでの実務の中で得た経験値です。

Q２　タイルについてもう一つ質問
上記　所見に　BELCAの指標ではタイル浮きは10年で概ね5％と
記されていますが、その指標とは何に記されているのでしょうか。
教えて下さい。

A２　申し訳ございませんが、只今手元に資料がございません。
このマンションの場合は「浮いたすべてタイルのタイルから経年劣化によって浮いた分以上の補修金額を施工会社が負担します。」との申し出が新築時の施工会社からありました。

先方からは経年劣化で浮いた分のタイルが外壁のタイルの５％と申し出がありました。

「その割合について争っても時間ばかりがかかる不毛な戦いにしかならない」と修繕委員長からアドバイスを頂き５％以上の負担の申し入れを受けいれました。

組合内では、「劣化したタイルすべてを負担してもらいたい」という意見もありましたが、修繕委員長が受け入れる理由を組合員に説明し先方の申し入れを受け入れることにしました。

１３％浮いていたので、劣化分の５％を差し引いても８％の負担です。大きな金額でした。
これに補修工事が延長する仮設費用の金額等も含めて請求しました。

昨日お話した杭に問題があって傾いてしまったマンションなのですが、手すりのズレに気がついた組合員からの質問に「東日本大震災の影響」と答えていたそうです。

しかし、このマンションの竣工は2003年であり、竣工後しばらくしてから建物が傾き始めたため、2011年の東日本大震災が原因という答弁はあまりにも無理がありますね。

傾き始めた段階でボーリング調査を行えば、こんな大事件にはならなかったかもしれません。

当たり前なのですが、一旦傾き始めた建物は元に戻りません。

解体、新築するしか方法はないと思います。

建築のプロであれば、発生している問題の重大性はすぐにわかると思います。

本当であれば、分譲会社、施工会社の方から早い段階で適切な処置を取るべきなのでしょうが、なかなかそう出来ない理由は何なのか？

ちょっと疑問です。誰も得をしないどころか、エンドユーザーの苦しみが増すだけだと思います。

引越しを余儀なくされた皆様にこれ以上の精神的、金銭的負担が掛から無いことを祈っております。

大々的に報道されていますが、首都圏のマンションで杭の長さが足りず、建物が傾いたとのことです。

新築工事でドキドキすることのひとつは杭の選定です。杭の種類と長さです。

昔の杭工事はコンクリート製の杭を杭打ち機で地中に打ち込んでいましたが、今は最初に杭を埋める穴を掘って杭を落とし込んだり、現場でコンクリート製の杭を作ったりします。

長さによって杭の工事費用は大きく違ってきますので、請負施工会社としてはできるだけ短くしたいところです。しかし、建物の荷重を支えることができる地盤（支持地盤）まで着実に到達させないと今回のように地盤が建物を支えきれずに建物が傾いてしまいます。

また、支持地盤は充分に厚くないと杭がスッポ抜けることもあるそうです。

地中の様子は見ることができませんので設計を行う前に「ボーリング」と言う工事によって細い鉄管を地中にねじ込み地盤の様子を推測します。

そのときに、地中土質といって土（泥）、砂、小石、礫（岩）のサンプルを取っていくので、ボーリングによって地表からの深さ別の土質が変わります。

杭工事の時は杭の先端部の土質によって杭が支持地盤に到達しているかどうかを判断します。

杭工事専門のエキスパートが行うので、建物が沈下したことはありませんが、やはり杭工事はドキドキします。

先日来話題に出ている外壁タイルが多数落下したマンションが見通すことができる場所に建つマンションの外壁に調査の跡がありました。

おそらく、外壁タイルの跡をみて、自分マンションはどうなのか不安になったのだと思われます。

外壁タイルの浮きをマークした跡も見られます。

浮いたタイルを剥がしたような跡も見受けられます。