マンション大規模修繕日記

マンション大規模修繕業務に係わる日記です。

2014年07月

土用の丑の日

今年も「うなぎの日」がやって来ましたが、価格高騰、混雑でお店で食べることはあきらめております。

午後10時仕事を終えてスーパーに寄るとたくさんうなぎ弁当が売れ残っていました。

30%引きと50%引きになっておりましたので、50%引きのほうを迷わず、間違えずに購入しました。

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高齢化マンションの悩み2

理事長のなり手がいない

高齢化マンションに限らないことですが、組合委員はマンションとともに年を重ねていきます。

40歳で入居されても築40年目には80歳になってしまいます。

会社や組織ではすでに「長老」ではなく「ご隠居」の年齢です。

しかしながら、高齢化マンションでは理事のなり手がなく理事を務めなくてはならないという方も少なくありません。

70代後半でも長年理事のなり手が無いために引受けているけど「80代になったら隠居する」と内心決めていても若い理事が入ってこないため、隠居できないということもあります。

「理事を引退したければ、身代わりを見つけてくること」という笑えないルールのある組合もありました。

組合員の世代交代が上手く行っている組合もありますが、なかなかそうはならないようです。

しかも、その中で理事長を選ばねばならないとしたら、理事よりも引き受け手は少なくなります。

特に大規模修繕を行うような理事会に大きな負担が掛かる時期には組合のリーダーたる理事長には大きな負担が掛かります。

中には「俺が理事長のときだけは勘弁してくれ、大規模修繕をやらないなら理事長を引き受けるし、やるなら理事長は辞退させてもらう」こんな組合もありました。

理事会の中で最年少だからまだまだ元気という理由で、理事長を押し付けられた方もいます。ほかの理事の方はご高齢で、理事会の資料コピーや議案書つくり、議事録作成と何から何まで理事長がやらねばなりません。

このような状態では、理事会が上手く機能できないケースも多々出てくると思います。

マンション管理士さんと契約されて、事務作業や理事会の仕切り、議事録の作成を管理会社さんと分担することができれば、理事長の負担は大きく減ると思います。

夏に負けないように

梅雨明けしたばかりの関東地方を先週末、猛暑が襲いました。

私はあっと、いうまもなく猛暑に負けてしまいました。

全身がだるく、食欲もなく、いくら寝ても寝足りません。

これはいけないと思い、ウナギやさんへと行きましたが、土用の丑の日も近く、思うことは皆同じで大混雑と売り切れの続出で食べることができませんでした。

そこで、原点に返り、「う」の付くものを食べました。

何だと思いますか?

うしです。ビーフステーキを食べに行きました。

五反田のリベラ プロレスラー御用達の赤身ステーキのお店です。

1ポンド(453g)のステーキにライスがついて¥3,500円

特製ステーキソースのおかげで食が進み、15分足らずで完食です。

ステーキのおかげか気温が下がったせいか今朝から元気が出ました。

うが付くものということでうどんも試してみましたが効果なし。

炭水化物じゃダメだろうと体に良いとされる豚肉はとんかつで試して見ましたが、こちらはあまり利きませんでした。

夏バテに効果があるのは、「うし」ですね。

連日の暑さで汗とともにミネラル類をはじめとする栄養素が体外に出てしまいそれを補うことができたのでしょうかね。

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高齢化マンションの悩み その1

現在、都内にある築44年目のマンションの大規模修繕のコンサルを行っております。

どこの組合もそうなのですが、理事のなり手がいないというのが最大の悩みです。

50数世帯のうち区分所有者が居住しているのは3分の1その方々に理事をお願いしても「引き受けられる」という方は10世帯いないとのことです。残りの方はご高齢でご辞退されたそうです。

この10世帯に満たない方が持ちまわりで理事を務めるのでは、限界があります。

そこで、今年の定期総会で管理規約を見直し区分所有者であれば、住まわれていなくても理事になれるように規約を改正されたそうです。

一時期、このような区分所有者の高齢化対策として第三者管理の話も出てきましたが、いつの間にか尻すぼみとなってしまいました。

ほかの管理組合では、高齢化がさらに進み、理事が特定の区分所有者のみで構成され、理事長はここ10年以上変わりません。

「時々、総会で理解に苦しむ議案が可決される」ことがあるとある区分所有者の方が嘆いていました。

「議長に委任」というルールの乱用ではないかと感じるそうです。

いかに理解に苦しむ議案でも総会で承認されてしまうと否決し廃案にするには多大な労力が必要です。

大規模修繕工事も暑さと湿度に弱い

台風8号が来たあたりから関東もすっかり気温が上がりました。

調査に出かけると、暑さにぐったりとしてしまいます。

工事の職人さんも暑さに参っているかもしれません。

しかしながら、高気温、高湿度は工事によい影響はあたえません。

高気温と強い日射が重なると塗装の表面に空気の粒ができて塗装によくない影響を与えます。

また、85%以上の高湿度の環境では塗装工事に制約があります。

塗膜内で結露が起きると、塗装が不完全なものとなります。

最近は、大規模修繕工事の費用が上がり、なんとか工事費を下げることができないかという問い合わせが増えています。

施工会社の中には、5月に着工して8月までに完成させるといった工期で多少安く工事を請け負う会社もあるようです。(この時期は工事が少なく、職人さんを確保しやすいので)

しかしながら、大規模修繕工事の施工範囲は屋外部分がほとんどで、ここは天候に工事環境を大きく左右される場所です。

天候の影響による不良工事を回避したいのであれば、1月から5月・6月、9月から12月・1月の範囲で工事を行うことが望ましいと思います。

ただし、大型物件の場合は仮設足場の設置に時間がかかるために、秋工事であっても7月頃から足場を掛ける物件もあります。


やっぱりドイツが優勝

やっぱりドイツが優勝

ワールドカップでは、サッカーファンの多くがアルゼンチンを応援しつつも、「優勝はドイツ」と予想していた通りにドイツが優勝しました。

「アルゼンチンはエースであるメッシが押さえられたら勝てない」

こんなことも言われていましたが、残念ながらこの予想も当たっていました。

90分以内にどちらも得点できず、延長戦までもつれ込みました。

もしも、延長戦でも差がつかずPK戦となったらアルゼンチンが勝っていたかもしれません。

両チームの大きな差は個人重視と組織力重視のバランスの差だと感じました。

ずば抜けたストライカーがいて、ほかのメンバーは守りを重視するチームか全員が攻めることと守ることができるチームかの差かもしれません。

サッカー好きの友人は「サッカーの試合はほとんど攻撃の場面を重視して語られることが多いけど、俺は守備重視で見ている。サッカーは得点されなければ負けない」と話していました。

確かに点を取る場面は華やかですが、サッカーに勝つためには「相手の長所をつぶし、失点させない」ということが得点を挙げることと同じに重要なことです。

要するに華やかでわかりやすい場面だけではなくて、地味だけど重要な部分もあるということを言いたいのでしょう。

そういえば、私たちの仕事も「組合にお金がないので、業務の中身より見積もり金額を重視してコンサルを選ぶ」という組合がありますが、「組合にお金がないからこそ、見積もり金額よりも業務の中身を重視してコンサルを選ぶ」こともアリなのかもしれません。

キーマン頼みの組織の危うさ

ワールドカップは決勝戦を残すだけとなりましたが、終盤のサプライズはブラジルチームの崩壊だと思います。

攻撃だけではなく、チームのキーマン、ネイマールJRの負傷による休場が準決勝、3位決定戦にも大きな影を落としたような気がします。

準決勝ではそれまでとまるで別のチームかと思うくらい精彩を失ってしまい、大量失点。

3位決定戦でも、なかなかゴールを割る気配が感じられませんでした。

第三者的に考えると、ネイマールJRが欠けてもチームが機能するように準備することができなかった、ブラジル監督のチームつくりに問題があったのかと感じてしまいます。

実は、これと同じことが大規模修繕を行っている管理組合のなかで起こることがあります。

キーマンが理事会や修繕委員会から抜けたとたんに、管理組合が機能不全を起こしてしまいます。

たとえば、理事会内の連絡体制が乱れ、判断、決断が遅れ、組合としての対応ができなくなってしまうことがあります。

それまでは、人知れずにキーマンがあちらこちらに根回しをしたり、連絡を取ったり、決断をして理事会全体を動かして来たということです。

ところが、組合活動の場合はサッカーの様に監督という存在はいませんから、誰が悪いとは言えないと思います。

でも、キーマンが変わっても上手く機能している管理組合は、集団指導体制というか、コアになるチームメンバーが何人かいて、相互に支援を行っています。

多くの組合員に組合活動に参加してもらうために理事会を輪番制にする考え方は決して間違っていないと思いますが、やはりどのような形でも、任期が長く継続して組合活動を行う組織を恒常的に作っておく必要があるかと思います。

台風がひっそりと関東を過ぎていきました。

全国的には土石流や冠水、農作物へと大きな被害をもたらした台風8号ですが
関東南部では、雨、風とも予想を大きく下回り、大きな被害が無くてほっとしております。

それにしても、沖縄の風速50メーターには驚きました。

あらゆるものが、風に飛ばされそうになり、飛ばされたものがすべて凶器になる。

マンションは鉄筋コンクリート製であっても窓ガラスは決して強くありません。

戸建て住宅のような雨戸もありませんから今回のような超強風時には内側からガムテープを張り、ダンボールを充て、カーテンを引き、飛来物が窓から飛び込まないようにするしか対応策がありません。

また、年に数回発生するゲリラ豪雨では、設計段階で想定されていなかった降水量となりますので、マンションでは特にエレベーターへの浸水が心配されます。

敷地の関係で雨水がエレベーターの周囲に集まってしまうことになるマンションは根本的な排水対策を行わないと雨水がエレベーターの中に流れ込みエレベーターの故障が発生しかねません。

大規模修繕時に適切な排水設計の見直しを行わないと大きな被害が出かねません。

非常に強い台風が来ます。

すでに沖縄、九州では強い台風の影響が出ています。

大規模修繕の工事中の場合は足場の外部にある養生シートを外すなどの対策が必要です。

屋上に資材が置いている場合は固定してもらいます。

仮設事務所、トイレ、廃材等も強風で飛ばされにように対策をしてもらいます。

それだけだけではなく、大規模修繕中ではないマンションでもいろいろな対策が必要です。

風が強い台風では、バルコニーの荷物、鉢植えなどが飛ばされないように

また、網戸が飛ばされないように注意をしてください。

自転車置き場、ごみ置き場にも飛ばされやすいものがないか確認が必要です。

雨の多い台風の場合は屋上の排水口(ルーフドレイン)の詰まりがないかを風や雨が強くなる前に管理員さんに確認してもらってください。

排水口が詰まっていると、建物内に水が入りこむ等の支障が出てきます。


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王様はすごい

20年ほど前一世を風靡した日本語直訳ロックを歌う王様という歌手が居ました。

今も年間200本以上のライブをこなしています。

イロモノと思っているとライブで驚くことになります。

私も驚きました。

あまりに素晴らしいギターテクニックに感動です。
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