マンション大規模修繕日記

マンション大規模修繕業務に係わる日記です。

2014年12月

衆議院選挙から

10日あまり経ちましたが、まるでそのような事が無かったような日々が続いております。

今回の選挙は安部内閣承認選挙になってしまいました。

もっとも。「ほかに選択肢がない」という状況からか投票率も戦後最低でした。

野党に信頼したい政党、望みを託したい政党がないという状況ではなく、彼らに任せるくらいなら現与党の方がましという、ある意味恐ろしい状況です。

与党は高い支持率を背景にこのまま、積極的に改憲に進むとも言われています。
1強他弱で選択肢がないというのは、り良いことではないと思います。

さて、マンション管理組合での投票といえば、総会です。

定期総会、臨時総会で多くの議案が審議されますが、ほとんどの議案は議案のとおり可決されます。

というのも。多くの組合では、委任状を利用される方が多く、議長に一任となるからです。

議案に対して反対意見を投じ、否決することはなかなか困難です。

さらに、一度総会にて承認された議案を廃案にするためには、再度総会で否決しなくてはなりません。

大規模修繕工事については、大きいお金が動くので、総会議決で物事を決めることも多いです。

総会に出席した組合員全員が反対しても、委任状で過半数を得た理事長が強引に物事を進めることもあります。

普通、常識で考えれば、総会出席者全員が反対する状況は異常ですから、廃案とするか再度検討を行うべきだと思います。

理事長も一組合員ですから、他の組合員より多くの権限を持っている訳ではありません。

「黒川紀章建築都市設計事務所」が民事再生法の適用を申請

びっくりしました。
何がって12億円も負債があったことです。

一般的に設計事務所は倒産しません。安定しているということではなく、建物や生産施設といった資産がなうために、なかなかお金を借りることができないからです。

そのため、設計事務所は負債を抱えて倒産というよりは、仕事が徐々になくなり、給与が支払えなくなり、所員がやめていき、閉鎖という形が多いと思います。

事業主の資金繰りの悪化の影響から何年も掛けたプロジェクトが中止になったり、事業主が倒産して設計費が回収できなかったりとリスクは小さくありません。

私もバブル崩壊時にそんな形の倒産を経験しました。

マンション大規模修繕は一見地味ですが、お客様である管理組合は倒産することはありません。

着実に仕事を行えば、紹介やリピートもありリスクの低い安定した業務です。

何よりも、お客様に喜んでもらえ笑顔が見れます。

消費税の増額を理由に大規模修繕工事を急いだけれど

先日あるマンションの組合員さんから相談がありました。

築10年目のマンションですが、先月、来年10月の消費税の値上げ前に大規模修繕工事を終わらせ、消費税が8%のまま支払いを済ませることを目的にした工事計画を臨時総会を開き決定したそうです。

幸いにも管理会社さんが全面的に協力してくれ、無償で調査診断、設計、業者選定まで行ってくれたとのこと。

しかし、その後の景気判断で消費税の増額は1年半先送りになったということで、「果たして、大規模修繕工事を急いで実施する必要があるのか?」という疑問が沸いてきたそうです。

というのも、臨時総会議案書には、施工会社名が管理会社の名前になっており、さらに下請けの建設会社の名前が記載されています。工事の内訳書はありますが、他社との見積もり比較はなく、見積もりは1社からしか徴収していません。

調査診断報告や工事の内容説明もなく、建物は、まだキレイな状態なので、疑問に感じ工事を行う理由を管理会社に聞くと「長期修繕計画書に書いてあるから行わねば成らない」とのことです。

「管理会社さんに悪意はなくとも、組合員に説明が無いことや、施工会社選定の経緯が不明確なこと」「そもそも工事急いだ大きな理由自体が無くなってしまったこと」を理由に「工事契約を一時保留にして、再度理事会で問題点を検討することを理事会へご提案してはいかがかですか」とお話しました。

このような状況ですと、ご相談を受けた方以外も同じような疑問を抱えている組合員さんは少なくないでしょうし、「臨時総会で決まったから工事をしないわけにはいかない」という理由で、管理会社さんも工事を急ぎ、理事長さんに契約を迫ることはないと思います。

大規模修繕工事は管理組合が一体となって取り組まねばならない事業です。管理会社さんがリードされることは差し支えないのですが、組合員の多くが納得しないまま進めると、先々でトラブルになります。

予想される最悪の事態は、管理組合の中で、「このように管理組合の弱みに付け込むような、不誠実な管理会社を変えるべきだ」という声が大きくなることです。

どのマンションでも大規模修繕に反対される方はいらっしゃいます。

しかし、そのような方を減らすためにも、工事に先立ち、建物の現状、工事の必要性、工事の内容を組合員に説明すること。施工会社の選定の透明性を確保すること」を行ったのであれば、組合員の理解は得られると思います。

風邪がはやっています。

現在東京事務所の中では風邪がはやっていて発熱で休みが2名、無理をして出社しているのが、2名という状況です。

気温が急に下がったので、一気に体調を崩したようです。

人が少ないせいか、会社の中がとても静かです。たまにセキが聞こえるくらいです。

このような状況でなぜか私は元気です。

どうやら「バカは何とやら」のようです。

皆様、お体にお気を付けください。

消費税増加の先送り

少し前のことになりますが、消費税の税率が上がらないことになり、ちょっと安心しました。2015年10月から2017年4月に先延ばしになる予定です。

もしも、予定通りに税率が上がると、多くの管理組合経過措置を利用するために値上がり前に大規模修繕工事の契約を急ぐことになり、充分な検討ができないまま、来年4月末までに工事会社を選び、工事契約をしなくてはならないということになったからです。

また、値上がり前に無理に工事を終えようとする業者も出てきます。

工事が集中すると現場監督、職人さん、資材の取り合いになってしまい、結局しわ寄せがどこかに来ます。

仮設足場が立っているけど、職人さんがいない。

仮設足場の都合がつかないので、着工できない。

ひとたび、工程が狂うと後々まで尾を引きます。

これまで問題のなかった工期では足りなくなり、工期が延びてしまい居住者の皆様にご迷惑を掛けてしまうことになります。

2017年4月に税率が上がるまで、多少は余裕がありますので、できるだけ、影響を受けない工事時期の選定を行えるようにしたいと思います。

マンションの耐震化よりも建替え?その2

マンション耐震化が進まない理由はお金が掛かりすぎることのほかにもいくつかあります。

まず、管理組合内の合意を行うことがとても難しいということです。

はじめにマンションの耐震化工事に対する誤解があります。
「耐震化改修工事をすれば。どんな地震が来ても建物は壊れないのか?」という質問を管理組合の皆様から頂きますが、「地震の規模によって建物は壊れます。」と率直に答えると「耐震工事なんかやっても無駄」となってしまいます。

「耐震改修工事を行わないと震度5程度の地震で壊れてしまう」と説明しても、「東日本大震災でも壊れなかったので、安全」と言われてしまいます。

次に組合内に強力なリーダーがいないと耐震改修は成功しないとも言われています。
リーダーが信念をもってプロジェクトをリードしないと計画は頓挫します。
リーダーが反対派を説得することができないと組合内の合意が取れません。

三つ目は耐震改修を行うコンサルタントに組合合意の支援ノウハウが乏しいことが上げられます。

緊急輸送道路に面したマンション管理組合で耐震診断は行ったものの、耐震設計、改修まで至らなかった組合がたくさんあります。その中のいくつかの組合にお話を伺いました。

耐震設計、耐震改修を行わなかった理由を要約すると「大金を掛けてまで、耐震改修を行う意義が見出せない」というものでした。

耐震改修を行っているコンサルの中には、理事会に対して耐震改修の説明をしても、組合員の合意に対して理事会に任せ切りで理事会の支援を行えない会社もあるようです。

このように、耐震改修工事は耐震診断から工事までのハードルが非常に高く、結果として耐震診断を行える組合は少なく、旧耐震基準で建設されたマンションの耐震化率はなかなか上昇しません。

「マンション建替え円滑化法」が耐震化率を上げる基地札になりえるかどうかは、実際の事例が出るまで、なかなか判断ができないところです。

マンションの耐震化よりも建替え?

マンションの耐震化がなかなか進みません。

耐震セミナーに100組合の方が参加されたとして、このうち何組合の方が耐震補強工事を行うと思いますか?

いろいろと調べてみると、耐震セミナーの参加者のうち、耐震診断を行う組合が10%
耐震診断を行った組合のうち、耐震補強工事を行う組合の方が10%となります。

つまり、耐震セミナーに参加された100組の中で耐震補強工事を行う組合はたった1組合しかないそうです。

この原因は、まず、耐震補強工事の費用の捻出が難しいということが上げられます。

1戸あたり最低100万円以上掛かります。1戸あたり400万円掛かることも珍しくありません。

公的な支援制度もありますが、組合員の負担は軽くはありません。

このような状況の中で、「マンション建替え円滑化法」が施行され、具体的に動き出します。
この法律に従えば、区分所有者の同意の緩和や容積率の緩和といったこれまでになかった「特典」が付加されます。

この法律によってこれまで進まなかった旧耐震基準で建てられたマンションの建替えによる耐震化が一気に進むかもしれません。

耐震改修を進めるためには、公的な補助が欠かせませんが、民間主導で建替えを行えば、緩和された容積を分譲して、費用を捻出できるために公的な金銭的支援は不要となります。

建替えとなれば、ディベロッパーだけではなく、解体業者、建設会社、内装業者、電気、給排水業者・・・とその経済波及効果は耐震改修に比べ物にならないくらい大きいですね。

その分、耐震改修に比べ、区分所有者の負担もとても大きくなりますが、資産価値が上がるなら、賛同が得られやすいかもしれません。

行政による「容積率緩和」という、元手の掛からない、いわば「錬金術」で建物の耐震化率を上げることが、目論見なのでしょうか?

「マンション建替え円滑化法」についての東洋経済の記事です。

http://toyokeizai.net/articles/-/53861

専門技術的なことをどのようにわかりやすく伝えるか?2

専門技術的なことは出来るだけ専門用語を使わずに調査説明会で皆様に伝えます。

説明会に出ることができない方のために我々が広報誌を作成し理事会、修繕委員会の皆様と検討協議して全区分所有者と居住者に配布をして頂きます。

印刷は設計事務所で行います。

広報誌の例です。

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専門技術的なことをどのようにわかりやすく伝えるか?

月末にあるマンションの調査を行いました。

大規模修繕にとても関心のあるマンションで建物アンケートの回答率が90%近く、そのうちバルコニー立ち入り調査を希望される方が、70%とこれまでにない関心の高さでした。

なぜ、これほどに関心が高いのか?といえばどの家のバルコニーにも、ひび割れが同じ位置にありました。非常に目立つ部分にひび割れが入っています。

バルコニー調査に伺うとほとんどの居住者の方から「このひび割れは大丈夫なのですか?」というニュアンスで質問を受けます。

もちろん、構造的にはこのひび割れは建物の構造耐力上大きな影響を及ぼさない幅と形状なので建物は大丈夫なのですが、その様な説明に納得されていないようなご様子です。

たとえば、このことを専門的にいえば、「このクラックはヘアラインクラックと言って、構造体力的には問題のない幅のクラックです。」

このような説明ではわかりません。

もう、このクラックやヘアラインクラックという専門用語が出てきた段階でアウトですね。

「このひび割れは幅0.3未満のひび割れで、水も空気も通さないといわれている細いひび割れです。梁や柱はコンクリートだけではなく、中の鉄筋や鉄骨で建物を支えているのでこの程度のひび割れで建物が崩れることはありません。」

このような説明に加え

「大規模修繕工事ではひび割れの幅に合わせて空気や水が入らないような補修を行い、その上から塗装を行います。そうするとこのひび割れは消えます」

天井からの水漏れ

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