マンション大規模修繕日記

マンション大規模修繕業務に係わる日記です。

2015年04月

悲しいお知らせ

五反田で安くてうまいうなぎといえば「よね山」です。

しかも、うなぎの量が多い。

松より下の竹で充分で、3,000円でおつりが来る。

いまどき、ありえない程良いお店でした。

当然、いつも混んでいました。

プレゼンの慰労会を行ったり、頑張っておいしいものを食べる時には良く訪れました。

社内でも、「この貸しは(よね山の)うなぎ3人前・・・」というように使っていました。

ところが、突然、閉店していました。

近くを通った際に、いつも、お店に暖簾がかかっているはずなのに、暖簾がない。

もしやと、思い近くに寄ると、閉店のお知らせがありました。

五反田の楽しみがひとつ減ってしまいました。

今日から、一体、何を支えに仕事をすれば・・・という程、ショックです。

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チェアゴンドラによる調査

ある管理組合から、建物調査のセカンドオピニオンとしての調査を依頼されました。

その中に、チェアゴンドラによる調査という項目が入っていました。

写真のように、建物の壁面に椅子型のゴンドラを吊るし、検査員が調査を行います。

椅子型なので、チェアゴンドラと言います。

通常打診と目視調査は、建物の外壁の手の届く範囲やバルコニー、階段、廊下に限られます。

建物の高い場所のバルコニーや廊下に面しない部分は工事に際して仮設足場を掛けない限り、なかなか調べることができません。

そこで、チェアゴンドラによる調査を行うのですが、関東ではなかなかその機会がありませんでした。

その理由として、

ゴンドラ調査を行う壁面に自転車置き場や植栽があり、ゴンドラを設置することができない。

特に市街地では、隣地との離れどころか、隣の建物と密着していて、ゴンドラを設置できない面も多い

また、ゴンドラ調査の費用は1日20万円ほど掛かり、過当ともいえる価格競争の中で、提案しにくい。

また、チェアゴンドラは1日3面と言うより、一日3本程度の調査が精一杯なので、コストパフォーマンスがよくない。と思われる。

このような理由から、なかなか調査の機会がありませんでした。

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何から先に決めるか?を決める必要性

現在、長期修繕計画書作成業務から派生した修繕積立金の値上げコンサルを行っております。

その組合は機械式駐車場があり、その機械式駐車場を将来に渡って、維持するか解体するかで、積立金の額が大きく異なってきます。

そのため、機械式駐車場の将来について維持か解体かを全組合員に対してアンケートをとったのですが、結果は

解体賛成70パーセント 反対15% 判断できない15%という結果になりました。

70%の組合員が機械式駐車場の解体に賛成なので、解体できるかといえば、建物の形状偏向になるため、75%の組合員の賛成が必要となります。

もしも、これが、賛成85%であれば、臨時総会を開催し、解体を決定しますが、そうはなりません。

判断できない15%は賛成できないということですから反対です。

このような結果となった一因は現在機械式駐車場を利用している人が多く、機械式駐車場を撤去すると何台かは、外部に駐車場を借りなくてはなりません。その目処が立っていないのです。

この結果を受けて、理事会と委員会で話し合いをしたところ、委員の間でも駐車場に対する認識に大きなずれがあることが、わかりました。

例えば、そのマンションは住戸専用庭の前に駐車スペースがあるのですが、そこは、住戸所有者専用の駐車場と認識されているのですが、契約を調べると、専用駐車場ではありませんでした。この事実を知った専用駐車場と思っている利用者は、判断を変えるかもしれません。

また、このマンションでは、駐車場位置のローテーションを行なっていないため、機械式駐車場上階に車を停めている人は出し入れが不便で大きな不平等感があります。もしも、駐車場位置のローテーションを行うことになれば、判断が変わってくるかも知れません。

理事会で出た答えは、
機械式駐車場問題の解決には時間がかかると予想されるため、この問題と修繕積立金値上げ問題は分けて考え、進めていく。

機械式駐車場だけではなく、敷地内の駐車場全体について、全組合員で話し合い、駐車場運用のルールを作る。その上で撤去か存続かをもう一度アンケートする。

理事会が終わったあとも、管理会社のフロントマンと打ち合わせを行いました。
そのため、ある組合の行事に顔を出すことができなくなってしまいました。
とても、残念です。

妹からの突然のメール

昨日の夜にある管理組合の理事会に出席中にスマートフォンにメールが到着しました

宛名が見ると、普段あまり、連絡のない妹からのメールでした。

とても気になりましたが、会議中なので、見ることが出来ません。

会議終了後、急いでメールを見ると・・・・

下の写真とともに、このようなメッセージが

アメマス60cm 釣れました。去年と同じポイントです。

・・・・・

思わず、「もっと、他に連絡することがあるんじゃないの?」と返信しようかと思いましたが、

私が最近釣れていないやっかみと思われるのも嫌なので

「おめでとうございます」とだけ、返信しました。

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最近、また自炊を始めました。

以前は、食事のバランスを考え、自炊をしていたのですが、いつの間にかやめてしまいました。

ところが、事務所が西五反田から東五反田に移転して、周囲の飲食店環境が極端に変わってしまいました。(五反田は食事中心の店が多かったのですが、東五反田は飲み屋が多く、食事ができる店が少ない)

夕食に飲み屋に食事に行くことは、憚られますので、結局、毎週、同じようなお店に昼と夜に通うことになり、食事のバランスがとても悪くなってしまいました。
さらに、朝食は牛丼屋さんの朝食セットにすっかり飽きてしまいました。

そこで、自炊を復活させました。

これまでと一緒で、朝に朝食と夕食の2食分まとめて作り、ジップロックコンテナに入れて出勤し、冷蔵庫で保管し、夜食べます。

今日の1品はグリーンサラダ、もう一品は焼き野菜とオージービーフのステーキです。

これに、小さなおにぎりが1つとインスタントみそ汁です。

外食では、野菜が充分に取り切れません。少しでも、野菜を取ろうとすると、定食にサラダを追加注文することになり、エンゲル係数はどんどん上がります。

ところが、自炊にすれば、外食1回分の費用で2食分の材料を買うことができます。

材料を上手く、使い切ることができれば、節約になります。

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桜が終わりかけですが・・・

東京のソメイヨシノの花も終わり、八重桜がそろそろ満開です。

ちょっと、仕事の帰りに寄り道をしたところ、新緑の季節が、もうすぐ近くまで来ていました。

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シーリング軟化の確認方法

調査を行っているマンションでシーリングが軟化しているかどうかが大きな議論となります。

シーリングが軟化していると、大規模修繕工事の時に、撤去費用が通常の何倍も掛かってしまいます。

修繕工事予算を組むときには、シーリングが軟化しているか否かは把握しておきたいポイントです。

これまでは、シーリングを外から指で強く押してみて、内部の様子を探っていました。
液状であれば、軟化し、硬ければ、軟化していないという判断基準です。

自身が持てない時には、シーリングメーカーさんに来てもらい意見を聞いていました。

ところが、このような触診よりも、より簡単で、より確実な方法を同僚が仕入れてきました。

その方法とは、クリップをシールに突き刺し、その先端にシーリングが付着していれば軟化、付着しなければ軟化していないというものです。

早速、本日の調査のマンションで試したところ、ほとんどシーリング試験箇所では軟化がなく、補修部分のシーリングのみ、軟化が見られました。

特殊な工具を用いることなく、クリップ1本でシーリングの内部状況がわかるので、たいへん優れた方法です。

中段の写真のクリップには付着物がないので、シーリングは異常なし。下段の写真のクリップにグレーのシーリングが付着しているので、軟化状況

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調査診断報告書の評価

「この建物調査診断報告書は妥当でしょうか?」

このような質問を管理組合さんから受けることがあります。

どの報告書も劣化写真がたくさん記載されています。

ところが、調査数量と劣化数量が記載されていないため、劣化率がわからなかったり

各部位ごとの評価と総合評価が記載されていなかったり、記載されていてもとても簡素だったりと「ちょっと、残念な調査診断報告書」が少なくありません。

このようにちょっと残念な調査診断報告書となってしまった原因は「調査診断報告書にどのような調査を行い、どのような報告をするかという基準」が無いことにあります。

たとえ建築業界にいても、「何を調査すべきか、報告書としてまとめるべきか」を理解されている方は、ごく少数と思われます。

中には、大半が写真の羅列で、ほとんど診断報告のない「かなり残念な報告書」も見受けられます。

調査診断、設計監理を受注した組合で「かなり残念な調査診断書」があるので、その文業務が減るから値引きをしてほしいという、要望を受けることがあります。

こんな時は本当に困ってしまいます。

「使える部分がまったくありません」と正直に話すべきなのか?

これが、組合が無料診断等で入手したものなら、良いのですが、有償で成果物として、入手した場合は、どうしたものか、組合や関係者のどなたかの顔がつぶれやしないかと悩んでしまいます。

それでも、勇気を出して正直に「こういう理由で使える部分がまったくありません」とお話します。

あの、CDを見つけました。

実家に戻った時に、CDが仕舞ってある納戸の中をかき回しました。

そして、ついにあのCDが見つかりました。

「BLUE MONTREUX」

ちょっと、ケースが割れていましたが、CDプレーヤーに掛けるとあの懐かしい音楽が聞こえてきます。

いや、名盤、名演奏です。

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母と祖母を連れて

先週末から週の頭に掛けて、札幌に行きました。

毎年、連休に実家の雪囲いの片付けを行うのですが、今年は、例年になく、雪解けが早いため、急いで雪囲いの撤去を行いました。

雪囲いを残したままにしておくと、強風で飛ばされ、ご近所に迷惑を掛けることにないます。

そのついでに母を連れて、施設にいる祖母を見舞いました。

祖母は明治生まれの105歳ですが、まだまだ、元気です。

祖母と一緒に食事をして、暖かな日だったので、花が大好きな祖母と母を連れて百合が原の温室へと出かけました。

温室の中には、つつじ、ボタン、椿が植えられています。

普段は、あまり話さない祖母ですが、満開の花を見ると「きれいだねー」と満面の笑みをたたえ、はしゃいでいます。

園内にいるのは、高齢の女性ばかりです。

花には、人の心を癒し、笑顔にする力があります。

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