マンション大規模修繕日記 : 2015年05月

2015年05月31日18:36

南博さんと橋本一子さんのピアノＤＵＯ

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昨日、南博さんと橋本一子さんのピアノＤＵＯライブに行きました。
「倍音の先の倍音」～倍音の果ての倍音には何が潜んでいるのか～
同じ演目と知らず、２セット通しで見たのですが、同じ演目にもかかわらず、
２セット目が特にすばらしかったです。

お二人がそれぞれ曲を持ち寄られたとのことですが、方向性が似ているように感じられました。

２セット目の途中に起きた地震に全く気がつかないほど、南さんは演奏に集中していました。

南さんが橋本さんを「学生の時からのアイドル」と紹介しておりました。確かにアイドルですよね。

ぜひ、またお願いしたい企画です。

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2015年05月30日22:54

皆様地震の被害はありませんでしたか？

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本日午後８時４０分頃、全国で地震が観測されました。

関東地方では、週のはじめに続き結構大きな地震でした。

箱根の噴火に気をとられているうちに、鹿児島で噴火が起き、なんとも物騒な週末です。

地震が来るたびに、耐震設計を行っていない、管理組合さんのことが気になります。

新耐震基準を満たしていなくとも、東日本大震災でも、ビクともしなかった。大きな被害が無かったという秒な安心感があるような気がします。

阪神、淡路大震災を経験した人の話を伺うと、職場のあった事務所ビルが崩壊したり、近所のマンションが倒壊して多くの犠牲が出たりと実際にもを持って、「震災」を経験していると、耐震問題に対する意識も違ってくるのではないかと思います。

少なくとも、建物の中層が押しつぶされて、多くの犠牲が出ないような補強だけは、されておくことをお奨めいたします。

2015年05月27日21:09

長期修繕計画書と工事費の問題

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私がこの業務を行うようになって,１２年ほど経ちますが、この間に建築を取り巻く環境は大きく変わりました。

１２年前の２００３年頃からしばらくは、建築業界は不況であり、特に新築工事は少なく、多くの建設会社、設計事務所が倒産、閉鎖されるという状況でした。

この時の工事費は１００戸以上のマンションであれば、１戸あたり１００万円を大きく切っていました。

例えば　２２０戸　屋上防水、外壁塗装、バルコニー防水で16,300万円　1戸当たり74万円でした。

この頃は、それまでマンション大規模修繕工事には、参入してこなかった、ゼネコン（総合建設業）まで、マンション大規模修繕工事に参入し、激烈なコスト競争が繰り広げられていました。

例えば、305戸のマンションの屋上防水、外壁塗装、バルコニー防水で17,640万円　1戸あたり60万円を切るという物件もありました。

設計事務所の予想工事金額は、25,200万円で1戸あたり83万円ですから、その75％の工事費しかないため、通常であれば、低価格を理由に失格とすべきところですが、見積を出した会社がスーパーゼネコンであったため、管理組合は、低価格であっても納得していました。

ところが、ここ数年、景気の回復とともに、新築工事が増え、それに連れ、ゼネコンは大規模修繕から撤退を始めました。

大規模修繕の工事費も新築工事が忙しくなるに従い、大きく上昇しています。

１００戸以上の物件で1戸あたり１２０万円ほど掛かります。

５０戸未満の建物ですと、1戸あたり１５０万円を超えてしまうこともあります。

最近、長期修繕計画を作成したり、見直した物件ですと作成時との差は小さいのですが、十年前前の工事費が底値の時にで長期修繕計画書を作成、見直したたままの管理組合は、早急に再度見直しをお願いします。

2015年05月19日21:22

春セミナーでもう少しお伝えしたかったこと。

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今回のセミナーは、修繕積立金をいかに値上げしないかという、マンションに住まわれている方であれば、誰もが興味をもたれるテーマということで、多くの組合の方にお集まりいただきました。

ありがとうございます。

まず、皆様が自分のマンションの現状を自分で知って頂くために建物自主点検マニュアルを参加特典として、お配りしました。

ぜひとも、一度組合の皆様の目で自分たちのマンションを一通りチェックしてみてください。いろいろな気づきが出てくると思います。

また、「修繕積立金を値上げしない」という言葉には、「必要な修繕積立金が確保できている」という暗黙の了解があります。

では、どのように自分たちのマンションの修繕積立金が必要金額を満たしているかそうかを知るためには

① 国土交通省の「修繕積立金ガイドライン」にしたがって積み立て金額の確認を行う。
http://www.mlit.go.jp/common/000141884.pdf

② 周辺の同年代、同規模のマンションの修繕積立金と管理費の合計金額を合計した金額と比較する。不動産情報から修繕積立金と管理費を調べることができます。

付近にあるマンションの名称はこちらのサイトから検索できます。
地名を入れると付近のマンションの地区年数と規模が検索できます。
http://www.mansionkensaku.com/

③ 長期修繕計画書を確認して、将来的に赤字になっていたり、積立金の増額が予定通りに行われているか確認する。

最低でも金融支援機構の「すまいる債」を購入できるだけの修繕積み立て金額かどうかを確認してください。

2015年05月11日21:11

1年目検査を行いました。

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昨年竣工した物件の1年目検査を行いました。

組合さんからの要望でちょっと予定を早めました。

施工会社、管理会社のご担当とともに屋上にのぼり、階段、廊下を降りて、外部を見ました。

屋上の笠木のシーリングの忘れ箇所、鉄部の塗装のさび、などの問題箇所が出てきました。

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2015年05月07日20:10

今年の札幌は2度桜が楽しめました。

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皆様、連休は充分に休めましたか？

私は札幌に行っておりました。

今年の北海道は、とても暖かいため、ゴールデンウイークの前半では、ソメイヨシノとエゾ山桜が後半では八重桜が満開となりました。

例年は、ソメイヨシノが連休中に咲くか咲かないかという瀬戸際で満開は連休後1週間というような状態です。

さらに八重桜の満開は2週間以上遅れます。

おかげで母と祖母を連れて2回花見ができました。

昔はエゾヤマ桜の方が凛としていて、好きでしたが、最近は、八重桜の華やかも捨てがたいですね。

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