マンション大規模修繕日記

マンション大規模修繕業務に係わる日記です。

2015年06月

大規模修繕工事費の借り入れについて

大規模修繕工事の設計監理を行っていますと、どうしても「必要な工事に対して、修繕積立金が不足する」といったケースがたびたび発生します。

解決方法としましては、―ち彊貉金を集める ∋餠發亮擇蠧れを行う Mダ菘戮猟磴す事を延期する といった方法が考えられます。

この中で、もっとも現実的なのがです。その次は意外なことに,僚ち彊貉金を集めるです。一番困難なのが、△亮擇蠧れです。

というのも、「お金を借りるのは絶対に嫌」という方が、どの組合にも、必ず一定数いらっしゃいます。そのような方が理事、理事長に就かれていると、借り入れは、かなり困難です。金融支援機構、民間のクレジット会社が無担保で融資をするとどんなに説明しても、ご理解頂けません。

そうかと思えば、借り入れに対して、全く抵抗のない管理組合も存在します。

一番現実的なの不足する工事費に見合う分の工事を先送して工事費を下げる方法の意外なリスクについてご説明します。

の方法は、一部の工事を後日、実施することになります。その場合、工事費は全体を一度に行うよりも少なくなります。建築工事の傾向として、工事に掛かる「経費の割合」は工事費が大きくなるほど、経費率は低くなります。

たとえば、1億円の工事の経費率が10%とすると、5,000万円の工事費の経費率は20%になります。1度に行うと1億円でできる工事を2度に分けると、合計金額は約1億1,000万円になります。つまり、工事は分けると割高となります。

また、工事費が大きな工事は大手の建設会社は手を上げますが、工事費の小さな工事には大手は手を上げることが少なくなります。理由は小さな工事の利益率が低いためです。

大手の建設会社と中小の建設会社の差は何かといえば、管理能力の差であるといえます。

工事をひとつの会社に頼んだ場合はその工事についての責任は一つの会社が負うことになりますが、複数の会社が請け負うとそれぞれの会社が責任を負うことになり、責任の分岐点ができてしまいます。特に漏水は原因の特定が難しく、最悪のケースでは、建設会社の間で責任の押し付け合いが始まります。

工事を分割すると工事費が割高になる。施工する会社が複数になると責任があいまいになるというリスクができてしまいます。

それなら、お金を借りて一度に工事を行うという選択も悪くないのかと思います。特に現在のような低金利である場合は、金利よりも工事費が割高となり、さらに消費税は上がった分負担が増えることになります。

長期修繕計画書に対して誰が責任を持つか?

大規模修繕工事が迫ってくると、今ある修繕積立金の範囲内で、修繕工事ができるかどうかが大きな問題となります。

修繕積立金の残高の範囲内で工事ができるのであれば、大きな問題にはなりませんが、修繕積立金だけでは。必要な工事ができないケースもあります。

何度も書いていますが、原因を簡単に言ってしまえば、長期修繕計画書の工事費の見方が甘いというか、工事費が低すぎます。

いまどき、50戸未満のマンションで屋上防水、外壁、バルコニー、廊下、階段の修繕を行って1戸あたりの大規模修繕工事費(税込み)が100万円以内で収まるというのは、ちょっと考えられません。

ところが、あるマンションの組合員さんから相談を受けたのですが、管理会社が有償で昨年見直した長期修繕計画書では、1戸あたり税込みで100万円を大きく下回っていました。

その管理会社は「弊社は大規模修繕を行っている設計事務所が出発点ですので、今度の大規模修繕の設計監理はぜひ、弊社に任せてください」とセールスをされたそうです。

「この会社に任せても大丈夫でしょうか?」という質問を受けました。

答えに困りました。

というのも、その管理会社が有償で見直した長期修繕計画書の工事金額と大規模修繕に際して工事見積を取った場合、かなりの確率で大きな差が出ます。

もしも、その管理会社が設計監理を行った場合、責任問題になりかねません。

その際に、理事会役員から「なぜ、こんなに差額が出るの?」と詰め寄られると思います。

私は、最近工事監理を行ったマンション大規模修繕工事費と戸数をいくつか提示して、「想定している工事費が低すぎる可能性があります」とだけお答えしました。

でも、本来は、必要な工事金額を用意しなくてはならないのは、組合員の役割であり責任です。

そのために、管理会社さんに長期修繕計画書の見直しを有償でお願いしたのだとすると、辛いところです。

管理会社さんも、市場調査を行って、あまりに安い工事費を入れなければ良いのにと思います。


大規模修繕で何を目指すか

これは、マンション大規模修繕の設計業務を行う上で、もっとも大切なことです。
もちろん、築年数、組合員の考え方、建物の現状によって大きく変わってきます。

しかしながら、設計がいつの間にか流れ作業のようになってしまい、そのうち工事費の調整になって、見失われてしまいがちです。

管理組合が設計事務所に依頼するのも、まずはこの部分を明確にしてもらいたいという要望があると思います。

設計事務所を選ぶプレゼンテーションの際には、できるだけこのことをわかりやすく、お伝えしたいと思っています。

あぶなく、ぎっくり腰になるところでした。

土曜日、調査から戻り、日曜日の資料を用意しているときに、いすから立ち上がろうとすると、腰に「違和感」が・・・・ぎっくり腰の予兆です。

最近、東京も暑くなり、冷房を入れるようになったことと、調査で一日中立っていたことがきっかけかもしれません。

私の場合、毎年この季節と実家の屋根の雪下ろし時期がぎっくり腰要注意の時期です。

シップを違和感が出た腰に貼り、腰痛ベルトを巻いて、日曜日の打ち合わせに参加しました。

そのせいか、ずいぶん楽になりましたが、本日退社後、「念のため」かかりつけの針灸診療院へ行きました。

先生曰く、「危ないところ」だったそうです。

痛めた側の腰をかばうように、体が斜めになっており、このまま放置すると、逆の腰を痛める所でした。

この先生は、腕が良く、ぎっくり腰になっても1回から2回の通院で直してもらえます。

治療後、歩いて見ると両足にバランスよく体重がかかっているのが、感じられます。

的確な判断と治療に感謝です。

私も、大規模修繕で瞬時に的確に原因を見抜けるようになりたいです。

久々のブログ更新

札幌に帰ったり、調査が続いたりとなかなか、このブログも更新できませんでした。

札幌に帰った折に、ちょっと驚くことがありました。

久々に支笏湖に行ったのですが、昨年秋の大雨で、途中の橋が仮設の橋となっており、
いつも行く、オコタンキャンプ場へ至る道が閉鎖されていたりと大きな被害があったようです。

仕方がないので、ポロピナイキャンプ場に行くと、ここも閉鎖されていました。

キャンプ場の手前に車を止めて、湖の岸を歩いたのですが、以前何度か訪れたキャンプ場の中には、大きな岩が広範囲に積まれていました。

テントを張った記憶のある場所にも、大量の流木が打ち上げられており、とてもキャンプ場が再開できるような雰囲気ではありません。

ここ、20年以上、支笏湖には、毎年通っていますが、こんな被害は見たことがありません。

一日も早い、道路とキャンプ場の復旧を願っています。

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