大規模修繕工事の設計監理を行っていますと、どうしても「必要な工事に対して、修繕積立金が不足する」といったケースがたびたび発生します。
解決方法としましては、�―ち彊貉�金を集める �∋餠發亮擇蠧�れを行う �Ｍダ菘戮猟磴す�事を延期する といった方法が考えられます。
この中で、もっとも現実的なのが��です。その次は意外なことに�，僚ち彊貉�金を集めるです。一番困難なのが、�△亮擇蠧�れです。
というのも、「お金を借りるのは絶対に嫌」という方が、どの組合にも、必ず一定数いらっしゃいます。そのような方が理事、理事長に就かれていると、借り入れは、かなり困難です。金融支援機構、民間のクレジット会社が無担保で融資をするとどんなに説明しても、ご理解頂けません。
そうかと思えば、借り入れに対して、全く抵抗のない管理組合も存在します。
一番現実的な��の不足する工事費に見合う分の工事を先送して工事費を下げる方法の意外なリスクについてご説明します。
��の方法は、一部の工事を後日、実施することになります。その場合、工事費は全体を一度に行うよりも少なくなります。建築工事の傾向として、工事に掛かる「経費の割合」は工事費が大きくなるほど、経費率は低くなります。
たとえば、１億円の工事の経費率が１0％とすると、5,000万円の工事費の経費率は20％になります。1度に行うと1億円でできる工事を2度に分けると、合計金額は約1億1,000万円になります。つまり、工事は分けると割高となります。
また、工事費が大きな工事は大手の建設会社は手を上げますが、工事費の小さな工事には大手は手を上げることが少なくなります。理由は小さな工事の利益率が低いためです。
大手の建設会社と中小の建設会社の差は何かといえば、管理能力の差であるといえます。
工事をひとつの会社に頼んだ場合はその工事についての責任は一つの会社が負うことになりますが、複数の会社が請け負うとそれぞれの会社が責任を負うことになり、責任の分岐点ができてしまいます。特に漏水は原因の特定が難しく、最悪のケースでは、建設会社の間で責任の押し付け合いが始まります。
工事を分割すると工事費が割高になる。施工する会社が複数になると責任があいまいになるというリスクができてしまいます。
それなら、お金を借りて一度に工事を行うという選択も悪くないのかと思います。特に現在のような低金利である場合は、金利よりも工事費が割高となり、さらに消費税は上がった分負担が増えることになります。
解決方法としましては、�―ち彊貉�金を集める �∋餠發亮擇蠧�れを行う �Ｍダ菘戮猟磴す�事を延期する といった方法が考えられます。
この中で、もっとも現実的なのが��です。その次は意外なことに�，僚ち彊貉�金を集めるです。一番困難なのが、�△亮擇蠧�れです。
というのも、「お金を借りるのは絶対に嫌」という方が、どの組合にも、必ず一定数いらっしゃいます。そのような方が理事、理事長に就かれていると、借り入れは、かなり困難です。金融支援機構、民間のクレジット会社が無担保で融資をするとどんなに説明しても、ご理解頂けません。
そうかと思えば、借り入れに対して、全く抵抗のない管理組合も存在します。
一番現実的な��の不足する工事費に見合う分の工事を先送して工事費を下げる方法の意外なリスクについてご説明します。
��の方法は、一部の工事を後日、実施することになります。その場合、工事費は全体を一度に行うよりも少なくなります。建築工事の傾向として、工事に掛かる「経費の割合」は工事費が大きくなるほど、経費率は低くなります。
たとえば、１億円の工事の経費率が１0％とすると、5,000万円の工事費の経費率は20％になります。1度に行うと1億円でできる工事を2度に分けると、合計金額は約1億1,000万円になります。つまり、工事は分けると割高となります。
また、工事費が大きな工事は大手の建設会社は手を上げますが、工事費の小さな工事には大手は手を上げることが少なくなります。理由は小さな工事の利益率が低いためです。
大手の建設会社と中小の建設会社の差は何かといえば、管理能力の差であるといえます。
工事をひとつの会社に頼んだ場合はその工事についての責任は一つの会社が負うことになりますが、複数の会社が請け負うとそれぞれの会社が責任を負うことになり、責任の分岐点ができてしまいます。特に漏水は原因の特定が難しく、最悪のケースでは、建設会社の間で責任の押し付け合いが始まります。
工事を分割すると工事費が割高になる。施工する会社が複数になると責任があいまいになるというリスクができてしまいます。
それなら、お金を借りて一度に工事を行うという選択も悪くないのかと思います。特に現在のような低金利である場合は、金利よりも工事費が割高となり、さらに消費税は上がった分負担が増えることになります。
