マンション大規模修繕日記

マンション大規模修繕業務に係わる日記です。

2015年08月

修繕周期を伸ばすためのメーカーヒヤリング

大規模修繕協議会の15年の取り組みの中で、各仕上げ材料のメーカーさんが行っている長寿命化への取り組みを伺う機会がありました。

その中で、特に皆様にお伝えしたほうが良い部分をまとめてみました。

アスファルト露出防水を長持ちさせるためには、大規模修繕の中間でのトップコート(保護塗装)の塗り替えが必要不可欠。

そのときのトップコートは遮熱効果のあるものが良い。

ウレタン防水のトップコート(保護塗装)の材料は、通常アクリルウレタンであるが、長寿命化を考えるなら、材料費が上がるが、シリコンもしくはフッ素が望ましい。

ウレタン防水の長命化を図るためのトップコートは、メーカーによって推奨する材料が異なる。(双方に一長一短がある)

アルミ既製品はさびるものです。一度、白さびが発生したら、効果的な補修の方法はない。

アルミ既製品に白さびが発生する原因は、ホコリや砂がアルミ既製品の表面に付着しその中の成分がアルミと電池反応を起こして、アルミを腐食するため。

アルミ既製品(サッシ、面格子、フェンス、換気口)をアルミの白さびから、守るためには、こまめな清掃を行い、表面のホコリ、砂を除去することが一番効果的。

我々にとっても、大いに勉強になります。

図124

大規模修繕工事の周期を12年から15年にする取り組み

このブログを読まれている皆様は、大規模修繕工事の周期は何年ごとに行われるのかご存知だと思います。

国土交通省では、大規模修繕の周期を12年という目安を示しています。

それ以前は大規模修繕工事の周期は10年といわれている時期が長かったようです。

10年周期という理由を考えて見ますと、屋上防水の保証が10年であることから、管理会社さんの立場として、「保証の継続」を望まれたという経緯があり、今でも、時々、耳にします。

しかしながら、保証と耐用年数には開きがあり、保証年月が過ぎたからと言って、すぐに耐用年数も過ぎるわけではありません。

たとえば、マンションの屋上によく使われるアスファルト露出防水の防水保証は10年ですが、標準耐用年数は13年、推定耐用年数は17年ほどあると、防水材料メーカーのホームページには記載されています。
http://tajima.jp/reform/index.html

ということは、保証年数を過ぎて、耐用年数を迎える前までは、修繕周期を延ばすことが可能というように考えることができますね。

屋上防水、塗装、材料は年々進化しており、修繕周期をこれまでの定説であった12年よりも先延ばしできるのではないか肌で感じております。

それは、12年前に大規模修繕工事を行った物件をリサーチするとまだまだ、塗装や防水がしっかりしているマンションも少なくないためです。

そのような、考えから私たちは、3年ほど前から、修繕周期を12年から15年へ伸ばす取り組みを行っています。

さらに、マンション大規模修繕協議会では、他の設計事務所、材料メーカー、施工会社等の皆様も交えて、修繕周期を12年から15年にする取り組みも行っております。

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屋上点検のために

このブログでも、何回か屋上点検の重要さをお話しております。

しかしながら、ごく、当たり前のことですが、屋上を点検するためには、まず、屋上に登らなくてはなりません。

クラシックなマンション(ビンテージマンション)では、屋上に洗濯物干がある場合も多いため、屋上へは、階段で容易に登ることができます。

このようなマンションでは、管理員さんに「毎月とは、言いませんが年に2回くらい屋上に登って、排水口に落ち葉やゴミが溜まっていないか点検してくださいね」と気軽にお願いができます。

しかしながら、25年ほど前から、屋上へは、点検口以外に登る方法がないというマンションが登場します。

25年前といえば、バブル経済の頃です。

恐らくは、工事費が急騰し、階段を1層分減らしコストダウンを図ったのでしょう。

いつの間にか、これが主流になってしまいました。

屋上にエレベーター機械室があれば、このような点検口という訳にはいきません。

油圧式エレベーターのように1階に機械室があったり、近年の機械室の無いエレベーターであれば、屋上へ登る手段は、点検口で済んでしまいます。

しかしながら、点検口しかないと、事実上、屋上点検はほとんどできません。

なぜかと言えば、管理員さんがご高齢であったり、女性であったりする場合はとても、点検口から屋上に上ることができないからです。

そのため、屋上に草が生えてしまったり、排水口が詰まってプールができていても、組合はだれも気がつきません。

かと言って、後から、階段を延長することもできません。

最上階から屋上へ外壁にタラップをつける程度しか改善方法がありません。

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テナントと管理組合

ここ2年ほど、大規模修繕の設計監理がご縁であるマンションでコンサルを長期に渡って行っております。

マンション内の体育施設(分譲)を運営していた会社が倒産してしまい、施設が競売に掛けられ、新しい区分所有者の方と打ち合わせを行っております。

新しい区分所有者の方が体育施設をそのまま引き継ぐのであれば、大きな問題は起こらないのですが、同種の新しい施設が近くにできる等、近隣の環境が変わったり、時代の要求の変化により、施設の用途変更を余儀なくされています。

体育施設のままでは、採算性が低く、もっと需要が高い、将来性のある施設に用途を変えたいというのが、新しい区分所有者の意向です。

組合はできるだけ、それに答えようと頑張っているのですが、とても困難に直面しています。

どんな、困難かと言えば、区分所有法と管理規約は住戸と分譲時から組み込まれた付帯店舗までは、想定して作られていても、体育施設のようにマンション内の大型施設に対応していないように思える部分が多々あります。

例を挙げますと、区分所有法の原理、原則を貫くと、施設の用途変更を行うために、躯体への開口や窓やドアの変更等もすべて総会決議事項になってしまいます。

いずれにしても、新しい区分所有者が自分たちで使うにしろ、新たなにテナントを探すにしろ、今のまま建物を使うことはできないようです。

マンション管理士さんの力もお借りして、皆が笑顔になれる方法を探っていきます。

2回目の修繕積立金の見直しの説明会を実施

本日2回目の修繕積立金の見直しの説明会を開催しました。

現状の修繕積立金から値上げ率を194%として(ほぼ2倍)借入れをしないか

もしくは、値上げ率を144%として、借り入れと併用とするか

の2案について説明しました。

どちらを選択するにしても組合員の負担は大きいです。

このマンションは、長期修繕計画書の見直しを長期間していませんでした。

その理由は、これまでは、手持ちの積立金で工事を行うことが出来たため、改めて見直しをする動機がありませんでした。

しかしながら、次回の大規模修繕に向けて長期修繕計画書を作成すると大幅に不足していることが分かりました。


もし、皆様のマンションが積立金の改定を考えているのでしたら、できるだけ早い方が値上げ率が低くて済みます。

説明会を行ったマンションは、現在修繕積立金の月額 130円/屬任垢里如値上げは、避けられない状況で値上げ率が高いことも仕方がないかもしれません

ちなみに100戸を超える大型マンションであれば、機械式駐車場が無ければ、月額200円/屬修繕積立金の適正額の目安です。 

機械式駐車場があれば、台数によっても違いが出ますが、月額250円/屬ひとつの目安です。

修繕積立金見直しのための説明会

ある大型マンションの修繕積立金見直しコンサルを2年前から行っております。

そのマンションの積立金は現在、月額130円 /屬任后

修繕積立金に興味のある方でしたら、ご理解いただけるかと思いますが「すごく安い」金額です。

どの位、安いかといえば、金融支援機構のす・まいる債を販売してもらえる基準に達していません。

しかも、機械式駐車場があります。

国土交通省で出している修繕積立金ガイドラインの平均額の約半分です。

これまでの大規模修繕工事は何とか凌げたのですが、

これから機械式駐車場の入れ替えや築30年前後の大型工事を行うと次回の大規模修繕では、修繕資金がまったく足りません。

説明会を平日の夜と日曜日の午前中に行うことにしたのですが、先日実施した平日夜の参加人数が少なくとても不安です。

明日の説明会には、一人でも多くの組合員さんに来て頂き、説明を受けてほしいと思います。
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