マンション大規模修繕日記

マンション大規模修繕業務に係わる日記です。

2015年12月

本年もありがとうございました。

当ブログにお立ち寄り頂きありがとうございます。

マンネリ化、投稿数の減少とあまり頑張っていない1年だったかもしれません。

来年は頑張ります。

今年の問題としては、大規模修繕工事費の高止まりによる、資金不足が顕著になったこと

それに、11月に発覚したマンション傾斜問題は、原因が判明したようなしないような、責任の所在が分かったような、分からないようなあいまいな状況のまま新しい年を迎えようとしています。

多くの管理組合の皆様が、不安を抱えたまま年を越すことになるのかもしれません。

明るい年を迎えることができますことを願っております。

長期修繕計画書の功罪 その6

facebookのニュースの中にこのような記事の投稿がありました。

http://www.j-cast.com/2015/12/27253829.html

ニュースの中では、「売り手」が「マンションを売りやすくする」の問題を取り上げていますが、「自分たちのマンションは自分たちで守る」という考え方に基づくと、「すべての責任が売り手にある」とは言えません。

たとえ、あなたやあなたのマンションの管理組合が「すべての責任が売り手にある」と考えても、販売会社が不足している積立金を補填することはありえません。

管理組合として、区分所有者として、修繕積立金についての情報を集め、過不足の確認を行い、適正化をしていかない限り誰も助けてくれないというのが現実です。

組合員の皆様にしてみれば、「私たちは、毎月、毎月、きちんと積立金を支払っているのに、足りないとは何事だ」ということです。

ちょっと古いのですが、「責任者出て来い」と言いたくなります。

実は、内心、管理会社も修繕積立金の過不足に頭を悩ませていますが、たとえ、あなたのマンションの修繕積立金が不足するような事態になっていても、積極的に値上げを働きかけることは稀です。

その理由は、このブログで何度かお話しているように、「修繕積立金を値上げするのだから、管理費も下げてもらいたい」というような、管理会社にとってまったく理不尽としかいい様の無い「管理組合からの理不尽な要望」が出かねない状況が、常にあるからです。

「義を見てせざるは勇無きなり」ではなく、「触らぬ神にたたりなし」です。

ほとんどの組合で修繕積立金の不足は、大規模修繕のタイミングで気がつきます。
そのときに取れる手段は限られています。

修繕積立金の見直しを行い、建物を健全に維持する責任は管理組合にあります。
逆に言えば、管理組合にしかできないことです。

気になる方は、国土交通省「修繕積立金に関するガイドライン」をご参照ください。

http://www.mlit.go.jp/common/000141884.pdf#search='%E4%BF%AE%E7%B9%95%E7%A9%8D%E7%AB%8B%E9%87%91%E3%82%AC%E3%82%A4%E3%83%89%E3%83%A9%E3%82%A4%E3%83%B3'

追伸
ガイドライン自体も発表されたのが、平成23年4月(2011年)ですから、この金額でも充分とは、言いがたいかも知れません。適正額を試算すると、もう少し高い金額になりました。

長期修繕計画書の功罪 その5

先日、350戸のマンションの修繕積立金を133円/屬ら255円/屬悗硲院ィ掲榁余紊欧靴泙靴拭

大規模修繕工事の設計の設計事務所選定段階から、修繕積立金の不足と早急な改善をご提案し、大規模修繕工事終了直後から、修繕積立金値上げの検討に入りました。

途中中断がありましたが、平成24年の工事ですから、実に3年あまりの時間が必要でした。

小型のマンションであれば、修繕積立金の値上げは、工事終了後から半年程度の時間で実施することができます。

しかし、大型マンションの場合は、慎重に、広報を問題提起からはじめ、現状の報告、解決案の提示、複数回の説明・意見交換会の実施、組合員アンケートの実施、アンケート結果報告、総会議案の提示というステップを踏みました。

あまり急ぐと、組合員に現状の問題を上手くお伝えすることができず、総会で否決されてしまうと、積立金の値上げを議案として提示するには、時間を置かねばならないからです。

そうなると、値上げ額がさらに大きくなり、ますます総会が通りにくくなるということが予想されたためです。

単純に値上げ金額を計算すると約2倍

理事長さんも133円/屬ら上げれても180円/嵬鵤崖篦度が上限ではないかと予想していました。

しかしながら、値上げ額が小さいと、次回の大規模修繕工事の時に借り入れもしくは一時徴収が必要ということになります。

そこで、修繕委員会、理事会と合同でプロジェクトを作り、毎月打ち合わせをしました。

長期修繕計画書の功罪 その4

組合の理事さんに昨日のようなお話をしても、理解して頂ける場合もあれば、「うちのマンションには、積立金が潤沢で今までこれでやって来これたのだから、問題ない」と言われる方も大勢います。

潤沢といっても何を基準に潤沢と判断されたのかが、わからず、修繕積み立て金の月額を伺っても

「管理費とあわせて2万円くらいかな?」といった答えが返ってくるケースがほとんどです。

管理費の方が多いのが普通ですから、管理費1万2千円、積立金は8千円位でしょうか

昨日のお話ですと、このマンションの積立金の適正額は13,500円です。

必要額の約6割です。この状態が長く続けば、それだけ、不足額がどんどん増えていきます。

また、必要額と想定した金額まで値上げしたとしても、これまでの不足金額の累計があるので、実際はもう少し値上げ額を上積みしなくてはなりません。

8,000円を13,500円に値上げするのに、約7割の値上げが必要ですし、これまでの間、必要額に比べて、低い積立金だったため、実際に必要金額を満たすためには、2倍の値上げが必要かもしれません。

大型マンションの場合、積立金を2倍に値上げというのは、かなりハードルが高いです。

というのも、積立金の値上げのためには、総会を開き、過半数以上の同意が必要です。

単純に2倍の値上げを議案書に載せても、総会が紛糾してしまうことは容易に想像がつくかと思います。

長期修繕計画書の功罪 その3

大型マンションの落とし穴 その1

これまでは、修繕積立金が不足しがちな50戸未満の小型マンションについてお話してきました。

では、300戸以上の大型マンションの場合の修繕積立金はどうでしょうか?

大型マンションの大規模修繕工事費は小型マンションに比べると割安となっています。

これは、スケールメリットと言って、同じ工事内容でも規模大きくなると1戸あたりの工事費が割安になる現象のことです。

また、大型マンションの場合、修繕積立金の年額が5千万円以上になることも珍しくなく、(修繕積立金の月額が1万円であっても、350戸であれば、年間4千2百万円になります)短期間で何億円もの修繕積立金が貯まるので、それだけで組合の方は安心してしまうこともあるでしょう。

よく、大型マンションの理事さんから「うちのマンションの修繕積立金残高は5億円もあり、毎年5千万円ずつ、増えるのだから、何があっても大丈夫」といった「根拠の無い安心感」ができてしまいます。

しかしながら、大型マンションであっても、2回目と3回目の大規模修繕の間、築年数でいえば、30年前後に設備関係の大規模修繕を行わなくてはならないことに変わりはありません。

築24年、30年、36年といった13年間に3回の大規模修繕を行うことになります。
(給水設備(配管等)は20〜25年目で行う必要に迫られるマンションもあります)

つまり、築24年目の段階で、ほぼ大規模修繕工事2回分に匹敵する修繕積立金の用意が必要です。

大規模修繕工事費を1戸あたり130万円としても、350戸であれば、1回あたりの工事費は4億5千万円となり、2回分となると9億円です。

築12年目で大規模修繕工事を行っているなら、必要となる工事費は13億5千万円
これを24年間で貯めるわけですから、積立金の年額は約5,700万円になります。

1戸あたりの月額が13,500円となります。

住戸の広さを75屬箸垢襪判ち鏡冦金月額は180円/屬箸覆蠅泙后

この金額は国土交通省の修繕積立金ガイドラインの専有部床面積10,000岼幣綵ち鏡冦金月額178円/屬箸曚棔一致しています。

現場見学会を行いました。

来春着工する管理組合の皆様を現在進行中の物件へとご案内しました。

一番の目的は、屋上シート防水でしたが、現場を実際に見て頂くといろいろと発見があるます。

現場監督はいつも以上に、張り切って説明をしていました。

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1級建築士定期講習の結果

月の初めに受けた1級建築士定期講習の試験の結果が郵送されて来ました。

居眠りしないで、講習を受けたため、合格しました。

講習後のテストは何度受けても、気持ちがよいものではありません。

テキスト参照可 〇×式の試験ですが、結果によっては不合格もあります。

まずは、やれやれです。

この、定期講習の制度はA建築士事件の影響でできたものです。

最近、頻繁に建築基準法が改正されるようになったため、このような勉強の機会は良いことなのですが

このたびの杭偽装問題の影響で、また、建築基準法だけではなく、関連法規も更に厳しくなるでしょう。



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長期修繕計画書の功罪 その2

昨日国土交通省の修繕積立金ガイドラインのお話をしました。

修繕積立金の適正額について興味をお持ちの方は、インターネットで検索すると下記のような一覧表が出てきたと思います。

この表にあるように、建物のおおよその専有部の床面積が分かれば、修繕積立金の適正額の目安が付くとおもいます。

専有部の床面積の床面積が分からない場合は、ファミリータイプであれば、1戸あたり75屐■LDKが中心ならば、60屬鬚けると、その建物のおおよその専有部の床面積が出てきます。

2LDK中心のマンションで戸数が30戸でしたら、60×30=1,800屬箸覆蠅泙后

この場合の修繕積立金の1屬△燭蠅療正月額の目安は、平均値である218円/屬任后

月あたり、13,000円となります。おそらく、この額に満たないマンションがほとんどだと思います。


不動産情報で調べると、60屬諒譲マンションの修繕積立金月額は5,000円〜8,500円程度です。83円/屐141円/屬箸覆蝓必要金額の38%〜65%に過ぎません。

しかしながら、私たちが実際にこの30戸のマンションの長期修繕計画書を作成してみると、必要な修繕積立金の屬△燭蠅侶邀曚呂およそ250円となります。

この場合先ほど例にあげたマンションは、実際に必要となる金額の33%〜57%です。

いかに、現状の積み立て金額が低いかが、ご理解いただけましたか?

現在、大規模修繕工事費も上がり、30戸規模ですと、1戸あたりの修繕工事費が150万円を超える例も珍しくなくなりました。

にもかかわらず、1戸当たりの修繕工事金額の目安は100万円という数字を基準としている方もいます。

この1戸あたりの工事費100万円という金額は、5年以上前に100戸を超えるマンションの場合にあてはまる金額です。

戸数が小さくなるほど、1戸あたりの工事費は上昇します。

同じ30戸のマンションであっても、戸あたり100万円の場合は3,000万円の工事費となり、戸あたり150万円となれば、4,500万円となります。

管理組合の方に、戸あたり100万円という間違った情報をお伝えしてしまうと、適正価格に近い、4,500万円の工事を示した施工会社や設計事務所は不当に高い工事を吹きかけている極悪人となってしまいます。

人間は自分が信じたい情報についてのみ、受け入れますから、修繕積み立て金が潤沢ではない、管理組合の理事にとっては、戸あたりの工事費は150万円ではなく、100万円という数字だけが、伝わってしまいます。

もしも、修繕積立金を月額250円/崟僂濔紊欧討い燭覆蕁■僑悪屬破莊1万5千円、年18万円、10年で戸あたり180万円、30戸のマンションで5,400万円の修繕積立金が溜まっています。

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長期修繕計画の功罪

現在では、ほとんどのマンション管理組合に長期修繕計画書があると思います。

しかしながら、自分たちの長期修繕計画書が現状に沿ったものかちょっと外れているのか、大きく外れているのか?という検証をしている組合はほとんどないと思います。

私の拙い経験から意見を述べますと

ほとんどの管理組合の長期修繕計画書は、現実と乖離してしまっているケースが多いです。

具体的に言えば、修繕工事の内容が不足しており、概算工事金額も不足しています。

原因は、長期修繕計画書を作成した後に、見直しをしていないということでほとんどの組合が該当するという状態です。

ここ数年の大規模修繕工事費の高騰を反映したものは、ほとんどありません。

さらに、困ったことには、管理組合の皆様は、設計事務所が作成する工事概算金額書よりも、長期修繕計画書上の低額の工事金額を信用している(信用したい)ということです。

長期修繕計画書上の概算工事費に対して、工事費の算出根拠を開示してもらえれば、問題点がわかるのですが、作成者(管理会社)はほとんどの場合、開示をしません。

詳細な工事内容も不明ですので、工事単価もあいまい。工事数量も不明確です。

このような状態で、「現状の長期修繕計画書の工事費と設計事務所の概算工事金額の差を明らかにしてほしい」といわれても、正直、指摘すべき点があまりに多く、まったくわからないと同じ状態です。

中には、工事に掛かる経費や共通仮設費を計上していない長期修繕計画書もあります。

そんな長期修繕計画書でも、「国交省のガイドラインに沿って作っています」なんて書いてあることもあります。

少なくとも、国交省の「マンションの修繕積立金ガイドライン」の平均額と比べ、現状の修繕積立金が低い管理組合は、長期修繕計画書の妥当性を検証されてはいかがでしょうか?
http://www.mlit.go.jp/common/000141884.pdf#search='%E4%BF%AE%E7%B9%95%E7%A9%8D%E7%AB%8B%E9%87%91%E3%82%AC%E3%82%A4%E3%83%89%E3%83%A9%E3%82%A4%E3%83%B3'

結露がすごい

11日金曜日はとても暖かな日でした。

朝から雨が降っていましたが、低気圧が通過した後、気温がぐんぐんあがり、20度を超えていました。

午後から現場に行きましたが、建物のいたる場所で冷たいコンクリートの表面に暖かく湿った空気が触れて、結露が起きていました。

ちょうど、夏に冷たいコップの表面に水滴ができているのと同じ状況です。

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