マンション大規模修繕日記

マンション大規模修繕業務に係わる日記です。

2016年02月

問題の本質は何か?

横浜のマンションの建て替えが決まりましたが

先日、マンション大規模修繕協議会の特別セミナーが開催され、特別講師として1級建築構造士の方に今回の問題の解説をして頂きました。

そうすると、なんと驚きの事実が判明しました。

今回の問題は「マンション傾斜問題」といわれていますが、そもそも、マンションが傾いたとは、誰も言っていない。とのこと。

それは、知りませんでした。

マスコミで取り上げられている2センチのずれは、傾斜にすると1000分の0.4程度。品質確法(住宅の品質確保の促進等に関する法律施行規則)で問題となるのは、1000分の3以上とのこと。

いつの間にか話の本質がずれてしまった印象です。

非常に微妙な状況にもかかわらず、問題がいつの間にか、どんどんと巨大になっている印象を受けました。

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又もや横浜のマンションで・・・

問題が起きたようですが、ニュースを見ると
地中梁の鉄筋を切断してしまったようです。

http://news.yahoo.co.jp/pickup/6192758

でも、あばら筋なら、カーボンシートで補強の方法はあります。

http://blog.livedoor.jp/imamuraharu/archives/51876005.html

ニュースのネタはどこから拾ってくるのか?

誰かが、大騒ぎしたいのでしょうか?

組合員の合意のために その2

本来は、組合員の合意はマンション管理士さんが得意な分野なのでしょう。

しかしながら、マンション管理士さんにお願いしにくい規模のマンションでは、管理会社さんか大規模修繕コンサルを行っている設計事務所である私たちがアドバイスを求められます。

実は、大規模修繕を実施するまでに行う、組合員の合意を突き詰めてマジメに考えると、実は、頭が痛くなる問題が山積みです。

「組合員の合意」と一言で括っていますが、これを分解すると

理事会が何らかの「意思決定」に際して組合員の合意を取りつけるためには、

その「意思決定」が正しく、間違っていないことの証明

その「意思決定」を今行うことの必要性の説明

両方が同時に必要になります。

大規模修繕工事の設計コンサル公募という段階から参加する場合は、この2点が大規模修繕工事に関する協議が組合内で終了しています。

具体的には「近い将来にその前の設計監理方式で大規模修繕を行うこと」が組合ないで了承済みです。

すでに最初の合意はできています。

しかしながら、厄介なのは、なんらかの理由から、「管理会社に大規模修繕をお任せしたくないという気がするが、どうしたら良いのか」という漠然とした相談を受けた時です。

当方は、設計事務所ですから、

これが、一人のオーナーでしたら、「安心して私にすべてお任せください。」と言えば済むことです。

オーナーの答えは「あんたに任せる」「あんたに任せない」の2つにひとつです。

しかしながら、管理組合の理事長さんから「管理会社に大規模修繕をお任せしたくないという気がするが、どうしたら良いのか」という質問に対する答えは、「安心して私にすべてお任せください。」と言えません。

なぜなら、理事長に発注する権利は一切無いからです。(ここを管理組合さんだけではなく、大規模修繕に不慣れな施工会社や設計事務所も間違えます)

いくら理事長が「あんたに任せる」と言ったところで、組合員の合意がない限り、契約には絶対至りません。

普一人のオーナーでしたら、この段階まで来ていれば、営業は内定1件と報告します。

ここから、やっと組合員の合意がスタートします。

組合員の合意のために 1

マンション大規模修繕にかかわる技術者にとって、組合員の合意というのは、その必要性は充分認識されていても、本来、理系ですから苦手な部分です。

ところが、マンション大規模修繕を進める上で、組合員の合意を取っていかなくては、進まない部分がいくつもあります。

順番にお話すると、まず

‖腟模修繕を設計監理方式で行うかどうか

△匹寮澤彁務所にお願いするか

D敢鎖巴之覯未鮗けて、大規模修繕をいつ実施するか

ぢ腟模修繕の工事内容と予算をどうするか

ヂ腟模修繕工事を発注する施工会社をどこにするか

工事中の設計変更をどうするか

工事が無事に終了しても

長期修繕計画書の見直しと承認

┰ち鏡冦金の見直し(値上げ)

と仕事を進めるためには、組合員の合意を取らなくてはまらない項目がたくさんあります。

マンションが全面結露していました。

日曜費の関東地方は午前中に雨が降り湿度があがり、午後から急に暖かい南風が強く吹きました。

こんな日は暖かく湿った空気が、建物の冷たいコンクリートに触れるので、建物のありとあらゆる場所で結露が始まります。

伺ったマンションでも、壁、天井、柱だけではなく、床面でも結露しています。

居住者の中には、漏水が発生していると心配される方もいますが、安心してください。結露です。

特に大規模修繕工事中、終了間際の建物では、漏水を心配される方が多いようです。

こんな心配に対応できるように、大規模修繕工事が終わると、通常は施工会社が最後に完了アンケートを取ります。

とらない場合は、組合さんと私たちで取ります。

建物が大規模修繕で一面きれいになると、今まで気にならなかった部分の汚れや破損も気になりだします。

終了アンケートにも、「工事が行われていない」といったご指摘がたくさん書かれてきます。

それを施工会社に渡したときに、施工会社の現場監督が「面倒」と感じるか、「自分たちが直した建物に興味を持って、良く見てもらえている」と感じるかで、今後の対応が違ってくると思います。


チェックリスト改良版を作成中

近年、現場監理の精度が上がりません。

うっかりミスや見落としが発生しております。

社内でも、各担当が同じようなミス再びを起こすことが無いようにチェックリストを作成しています。

しかし、それでもミスが起こる可能性は否定できません。

やはり、改良版が必要です。

出来上がったら、早速何人かで、使って見ます。

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施工会社選定の続き

プレゼンテーションが始まる30分前に参加者が集合し、全員で会場をセッティングします。

セッティングが終わると、その日の段取りや施工会社への質問の内容と質問の方法(出席全社に同じように質問できる内容がベター)、評価の方法について話し合います。

プレゼンテーション参加者は3社の施工会社のプレゼンテーション終了後に3社を評価し発注したい会社の順番を決めてから発表し、その結果を元に全員で話し合う方法を取りました。「プレゼン終了までに参加された会社のなかで、施工を依頼したい順番をつけてください。」とお願いします。

「組合内のボスの意見に振舞わされることや」、「誰かが特定の会社に誘導する」ということをできるだけ排除したいので、まず、全員の評価を目の前に並べて、それを見ながら、決めていくことができるように、このような方法をお勧めしています。例えばキーマンが「私はA社が良かったと思うけど、異論ありますか?」というとA社ありきの議論となってしまい、気の弱い人は、何も言えないまま、決定となってしまいます。

ここで、問題となるのは、評価を点数化した場合、点数も発表してもらうかという点です。

結論から言えば、評価に点数を付けると、参加された方の間に不平等が起こります。

たとえば、3社に対して、3人が評価した場合、100点満点で 

A社に70点、B社に80点、C社に90点とつける人もいれば

A社 75点 B社 85点 C社 95点 ともう一人の人が評価すれば

A社 100点 B社50点 C社 25点と極端に点数差をつけて評価する人もいます。

A社の合計は245点 B社の合計は215点 C社の合計は210点となります。

A社を1位に選んだ人が1人(他の2名はA社を3位としている)、C社を1位に選んだ人が2人であるにもかかわらず、合計点数からすれば、A社の点数が一番高いということになります。

「常識のある理事、修繕委員がこんなバカな点数の付け方をするはずが無い」と感じた方もいるかと思います。

しかし、このような例は現実に何件かあり、選定のトラブルとなります。

上記の場合、点数の合計だけで評価すると、A社を選定となりますから、当然、他の2名から異議がつきます。

「こんなバカな評価があるか?100点、50点、25点って一体何を見ているんだ?」

「俺は、このように感じ、評価したのだからしょうがない。俺の評価にケチを付けるな」
とケンカになります。

そこで、「どの会社が一番か良いか?参加された会社に順番を付けてください」と聞く方法が、参加者の意思を的確に集約することができ、各員1票で平等となります。

参加された方の評価をホワイトボードで集計すれば、参加者全員の評価の集計が一覧できます。

この方法ですと、選定の時間は大幅に短くすることができます。

朝の10時から夕方5時まで掛かった施工会社のプレゼンテーション後の決定会議が、1社の評価が高く、わずか15分で終了してしまった例もあります。

施工会社のプレゼンテーション

先日、ある管理組合の施工会社選定プレゼンテーションに立ち会いました。

3社でのプレゼンテーションでしたが、慎重に施工会社から話を聞きたいということで。1社あたり90分の時間を取り、説明45分、質疑45分に配分しました。

各社には、事前にプレゼンでご説明頂く内容を書面でお伝えしてあります。

3社が同じ課題に対して、それぞれの考え方や、手法を示してくれます。

ここで、予め、説明いただく内容を決めておかないと各社営業担当者の自慢合戦になり、一般的な内容ばかりのプレゼンテーションになってしまいます。

説明の内容もバラバラ、順番もバラバラとなると、誰にも比較ができません。名の通った会社、説明の上手い会社が有利となります。

でも、管理組合が本当に聞きたいことは、別のところにあります。

見積金額の比較をするときと同じように、管理組合がどのような提案を求めているのか明確にし、その順番で説明して頂くと、各社の差が明確になり、比較がしやすくなります。

今回は、各社が作成した説明資料をプレゼンテーションの2日前までに各委員に配布し、事前に提案内容を十分吟味しました。

設計事務所にも、各社の資料が3日前の木曜日に到着しましたが、どの会社の資料もぶ厚く、その本気度に圧倒されました。

また、理事、修繕委員が各社のプレゼンテーションに集中して聞き、評価に専念できるように、設計事務所は黒子に徹し、記録や司会、会場誘導を分担して行いました。

聞くところによりと、他のコンサルでは、プレゼンテーションの評価の仕切りや評価にも加わることもあると聞きますが、施工会社選定の主役はあくまでも管理組合さんです。

中には、コンサル役の会社が予め施工会社から見積もり徴収を行う会社を推薦したり、見積もりを徴収しておくこともあるようです。
これは、ちょっと「やりすぎ」のような気がします。

プレゼンテーション会、その後の選定会をリードすることさえ、後から「施工会社選定を誘導している」と言われかねないので、弊社は黒子に徹し、組合を影から支えます。

20世紀は遠くになりにけり。

アース・ウインド&ファイアーのリーダーでボーカルのモーリス・ホワイトさんが亡くなったそうです。

デビットボウイもしかり、ロックスターが次々と去っていきます。

たくさんの名曲をありがとう。

二人とも、ちょっと早いような気がします。

しかしながら、もっと、ショックなことは、若手に二人の話をしても、どうにも、ピンと来ない様子です。

昭和は遠くになりにけり。

20世紀は遠くになりにけり。

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20160205-00000001-notr-musi

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20160205-00000335-oric-musi

施工会社選定に於ける着目点

このブログを読まれている方で(そんな人はいるのか?とい突っ込みは置いておき)
施工会社選定で一番大事なことは、見積金額の安さ・・・という人は、いらっしゃらないと思います。

工事は契約金額なりの工事にしかなりません。

良い工事は高い。

施工会社は金額以上の工事はできません。

高いからといって良い工事とは限らない。

安い工事はそれなりの工事です。

つまり、安くて良い工事というのは、なかなかありえません。

という、これまで、ありきたりの当たり前のことを再三お話してきました。

また、昨今、大規模修繕工事で、1戸あたりの工事費が、100万円を切ることは、大型物件であっても相当難しい。まず、お目にかかったことがない。

大規模修繕工事の予算を1戸あたり100万円前後で計画していると施工会社から提出される見積金額にとても驚くと思います。

そんな状況で、見積もり最安値というだけで、施工会社を決めてしまうことだけは避けてください。

では、どのように考えればよいのか?

見積をお願いするときに、プレゼンテーションやヒヤリングで確認する項目をいくつか、提案書として提出頂くことが、見積金額だけで選定しなくて済む方法のひとつだと思います。
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