マンション大規模修繕日記

マンション大規模修繕業務に係わる日記です。

2016年05月

特別決議を行うために3

特別決議を行うときに、最大の問題は、反対票ではなく「意思表示をしてくれない」とい「組合員の無関心」が一番の問題だとお話をしました。

そこで、いかに組合員の皆様に関心を持ってもらえるか?

まずは、問題があることを理事会だけではなく、組合員と共有してもらうことが大切となります。

総会は組合員の参加、議決権行使、委任状で成立するかどうか?可決するかどうかが決まります。

組合員の皆様になんらかの行動を起こして頂けないと、始まりません。

そのためには、「組合内に問題があり、その問題を解決するために総会を開催する」という「広報活動」が非常に大切になります。

ただ、臨時総会の議案書を配布しても、ほとんどの場合、組合員の行動にはつながりにくいのです。

特に今回のように、組合員の生活とは、直接影響の少ない議案の場合は、組合員の皆様の関心を引きません。

まず、広報活動を行うための「広報、周知戦略」の立案が必要になります。

特別決議を行うために2

特別決議は区分所有者の4分の3以上の賛成で可決される総会決議です。

通常は普通決議と言って、区分所有者の過半数の賛成で可決される決議です。

半数というのは、何とかなりますが、4分の3というのは、非常に困難です。

区分所有者の4分の1の人が、反対もしくは意思表示をしないと、否決されてしまいます。

例えば、50戸のマンションの場合、50×3/4=37.5 38戸以上の賛成が必要です。

反対、意思表示をしない方が12戸までは良くても、13戸となると議案は可決されません。

ここで、最大の問題は、実は反対票ではありません。

「意思表示をしてくれない」というのが、最大の問題です。

組合員の無関心が「意思表示をしてくれない」の一番の原因です。

そこで、いかに組合員の皆様に関心を持ってもらえるか?がポイントとなります。

では、どうすれば組合員の皆様が関心を持ってくれるのでしょうか?

下地補修検査を行っています。

4月から着工した大型物件のコンクリート下地補修検査を行っています。

建物全面に仮設足場を立てて、すべての外壁、バルコニー、廊下、天井を施工会社が確認します。

確認して補修する場所には、マジックでマークを付けていきます。

マークされた場所を補修していきます。

マークされた場所と補修状況の検査です。

コンクリートのひび割れ、欠損等は工事の内訳書に入っていますが、それ以外の問題も同時に補修します。

例えば、コンクリート表面の「巣穴」と呼ばれる気泡跡です。

このまま、塗装と塗ると、表面の穴は開いたままです。

一度平滑してから、塗装を塗るようにしています。

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ウィンドウズ10バージョンアップ

今朝、ノートパソコンの電源を入れると恒例のウィンドウズ10へのOSバージョンアップ催促のお知らせが出ました。

しばらく、放置しておいたら、なんと電源が落ちて、勝手にバージョンアップが始まりました。

午前中いっぱい掛かりました。

デスクトップパソコンに入っていない日曜日の説明会で使う資料は無事に開けるようになるのか?

私のノートパソコンはちょっと古く、スペックがあまり良くないので、ちゃんと動くようになるか気が気ではありませんでした。

バージョンアップが終わると、ちゃんと動きました。

しかも、心なしか動きが軽快になっています。

良いのか、悪いのか・・・

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特別決議を行うために

ここ数年、ある大型マンションでコンサルティングを行っております。

こちらのマンションは350所帯で店舗併用型のマンションです。

一番大きなテナントは、住棟とは、別棟になったスポーツ施設です。

ところが、このテナントは、数年前、経営に行き詰まり、撤退してしまいました。

その後、競売で落札した会社は、スポーツ施設ではなく、例えば健康施設のようなものを考えているようです。

スポーツ施設のときの主入り口は2階にありました。ところが、この入り口を利用するためには、屋外階段を上らねばなりません。

これでは、なかなかテナントが集まりません。

そこで、1階から直接建物内に入ることを計画したのですが、その部分は元々機械室であり、小さな入り口があるだけです。

このマンションは、マンション管理士さんとも顧問契約を結んでいるので、相談したところ、建物形状の変更に当たるため、臨時総会で特別決議を経る必要があるとのことです。

特別決議とは、区分所有者の4分の3以上の賛成が必要という非常にハードルが高い決議です。

しかしながら、このマンションの区分所有者の関心はあまり高くないため、昨年実施した修繕積立金の大幅な値上げに対しても、賛成者は4分の3未満でした。(この議案は普通決議ですので、無事通過しました)

この数年前に重要な議案で規約の改正をしたときも、特別決議となりましたが、4分の3以上の賛成を得るのは、大変だったそうです。最後は理事が、戸別訪問を行い、何とか4分の3以上の賛成を集めました。

今回は、理事が個別訪問をしなくとも良いような作戦を考えました。

特注家具

連休に母が引越しをしました。

部屋がベッドを入れると、服を収納するスペースがなくなり、既製品の棚を探しましたが、母の要望が複雑で多く、適したものが見つかりません。

そこで、特注家具を作っている先輩にお願いすることになりました。

現地で寸法取りと打ち合わせをしましたが、専門家のアイデアや意見には、納得させられるものが、多いです。

ただし、プロの作家が作るのですから、ニトリの様に安くはできません。

そこが、母は不満のようです。

母を納得させることができるものになるかは、先輩の腕しだいです。

写真は家具の設置場所

当初のスケッチ

先輩のスケッチ

図2 (2)

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スバル360との遭遇

連休を利用して、札幌にいます。

支笏湖にフライの素振り練習に行きました。

いつものように魚の影も形もありませんでした。

素振り練習100本を終えて、車に戻ると近くに赤い小さな車が止まっていました。

あれは、ひょっとしてスバル360?

まさか、ここまで走ってきたの?

オーナーの方と話すと、前オーナーが放置していたものを、フルレストアして、ここまで直されたとか

ちょっと、屋根の形が変わっていたので、伺うと

スバル360の中でも、後期の馬力アップした「ヤング」というバージョンだそうです。

この車は、昭和43年の製造で1968年製 今年で47年目です。

スバル360は、私が幼稚園、小学校の頃の親友の父上の愛車でもあり、何度も乗せてもらいました。

最終的に15万キロ以上走ったそうです。

私はこれまで、なぜかスバルの車しか買ったことがありませんが、この原点は、ここにあるを思い出されました。

こんなに大切の乗ってもらえるスバル。

フルレストアをしたオーナーのものつくりに対する深い愛情を感じました。

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