マンション大規模修繕日記

マンション大規模修繕業務に係わる日記です。

2016年07月

シーリングの軟化への対策

シーリングの軟化問題が発覚しはじめたのが、2012年頃です。

このブログでも、何度か取り上げています。

その頃は、撤去費が、シーリング新設費よりも高くて、何百万円も追加になるケースがありました。

最近はmあたりの撤去費用が、600円〜850円程度に落ち着いています。

しかしながら、シーリング材すべてで、軟化が発生していると、30戸のマンションでも、1戸あたり100m以上になりますから、1戸当たりの負担が、10万円近く、30戸で300万円の工事費増となります。

多くの施工会社の多くは、社内に常雇工といった形で、職人さんを抱えていないので、すべて外注の工事となり、シール工事を行う職人さんに軟化の撤去を依頼すれば、工事費はその分だけ、大きく増加します。

一方、シールの撤去はシール職人さん以外にお願いすることもできますので、常雇工さんのいる会社で、そのような体制が取れれば、費用を抑えることができます。

実際にそのような対応をしている施工会社もあります。

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2つの軸で絞り込みを行う その2

こちらの管理組合では、提案書をすべての理事に配布し、「どの会社からプレゼンテーションを受けたいか?」を伺うことにしました。

まず、最安値の会社は全員一致で、話を伺うことになりました。

理事長からは、提案書が一番しっかりしている見積金額4番目の会社から話を聞きたいという話が出ました。

ある理事が4番目の会社ともう一社、合計3社から話を伺いたいという希望が出ました。

このマンションは、敷地目いっぱいに建物が建っており、機械式駐車が建物に接した形で配置されています。

工事中どのように、仮設計画を行うのか?

とても興味があるところですし、悩みどころです。

別の理事からは、3社ではなく、2社からお話を伺うわけにはいきませんか?という質問が出ました。

理由を伺うと、見積金額が2番目、3番目の会社の提案書から受注意欲があまり感じられないので、3社より2社に絞ってじっくりとお話しを聞き、我々の心配ごとの答えをもらいたい。とのことです。

この話を聞いたほかの理事は、みなさん納得され、結局、この2社からお話を伺うことになりました。

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2つの軸で絞り込みを行う

10社に見積をお願いして、果たして、絞り込みができるのか?

そのため、見積もりの他に提案書の提出も各社にお願いしました。

このとき、大事なことは、「見積の最高値と最安値を切ってその間から選ぶ」という訳の分かったようなわからない方法を盲目に採用しないことです。

熱意のある会社が最安値の金額を提出することも多々あります。

それを見極めるためにも、提案書は有効です。

まず、見積金額で10社から4社に絞りました。

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すべての募集条件を満たした会社から絞り込みができるか?

すべての募集条件を満たした10社の施工会社に対して

見積書と同時に仮設計画書、工程表のほかに提案書の提出をお願いしました。

提案書の内容は

 仝従豐篤塚縦蠎圓離廛蹈侫ール(実績)と自己アピール

◆仝羲劼瞭団А▲察璽襯好櫂ぅ鵐箸魎雰蕕

「安全施工に対する考え方」について

「コスト削減提案」

工事品質の確保の具体的方法

この5つです。

果たして、これで納得の行く、施工会社の絞り込みができるのか?

理事長さんは半信半疑でした。

募集条件をすべて満たした施工会社から絞り込めるか?

またも、施工会社選定のお手伝いをしております。

先日ある管理組合で募集条件を決めて、施工会社の新聞公募を行ったところ15社から応募がありました。

その中から、募集条件すべて満たした会社が、10社ありました。

普通の選定ですと、募集条件をすべて満たす会社が3社、残りは1つから2つ募集条件を満たしていないというのが、一般的な募集状況です。

まず、募集条件をすべて満たした会社に見積をお願いすることにして、残りの会社の中から2社程度を選び計5社として、見積をお願いします。

しかし、今回は募集条件をすべて満たした会社は10社あり、ここから、何社か落とすことが良いのか?すべてに見積依頼を行うことが良いのか、非常に迷う部分です。

この組合では、区分所有者にも公募書類を配布し、「大規模修繕を行う良い会社をご存じでしたら、公募に応募をお願いしてください。」とお伝えしている手前、すべての募集条件を満たしながら、見積参加できない会社が出るという状況は、後々、組合内に遺恨を残しかねません。

落とすにしても、明白な理由が必要です。

募集条件に満たなければ、それが落とす理由になります。

逆に、募集条件に付加した条件で、選定を行うとなると、誰もが納得する条件でないと絞り込みに何らかの作為を感じる組合員が出ます。

これは、選定の公平性と透明性に反します。

今回は、組合の皆様にも事情をご説明して、10社見積とすることになりました。

そこから、どのように絞り込むかについてお話しします。

オーダーメードの家具

先月、母が頼んだ作り付け収納家具が納品されました。

収納家具に物干し台がビルトインされています。

既製品では、ありえない工夫です。

オーダーメイドの家具は素晴らしいと思います。

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