マンション大規模修繕日記 : 2016年11月

2016年11月30日22:16

ウレタン防水表面の穴

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工程検査の中で、ウレタン防水の検査をしているとたまにウレタン防水の表面に直径１㎜程度の気泡が出ていることがあります。

いろいろと調べ、聞いてみると

１．ウレタン防水の材料を混ぜるときの気泡（２種類の材料を攪拌して混ぜ塗布します）

２．防水下地（コンクリート、モルタル）の表面から気泡が上がってくる（プライマーと呼ばれる下地処理剤を塗ることで防げます）

３．下地がウレタン防水の場合はその表面の水分が蒸発する。

４．ウレタン防水に含まれる揮発成分が揮発し表面に出てくる。

このような、原因が考えられるとのことです。

いずれにしても、この穴の部分はウレタン防水が薄いので、劣化が進みやすいので、表面を削り、穴にウレタンもしくはシールを充填して薄塗をかけ、表面を平滑に仕上げます。

「穴が小さいから問題ありません。」という答えが施工会社から出ることもありますが、それはちょっと受け入れられません。

図1 (2)

2016年11月28日18:18

工事の終了

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大規模修繕工事が終了した直後には、仮設足場の下に、工事資材、塗装のかけらといったゴミが散乱しています。

工事の完了までにこれらのゴミをきれいに片付ける必要があります。

また、塗装が垂れて床仕上げ材に付いていることもあります。

これもすべて、撤去してもらいます。

一番問題になるのが、仮設足場があった部分の舗装です。

沈下、破損や破損があれば、工事で修繕しなくてはなりません。

工事着工前に出来るだけ、写真を撮って置き問題が発生したときに確認します。

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2016年11月26日16:20

東京の季節外れの雪

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思ったよりも雪は積もってしまい、翌日も雪は溶けていません。

そのおかげで、竣工間際の物件は除雪をしないと工事はできず、完了検査が進まず困っております。

そもそも、こちらには、除雪道具も無いようです。

おかげで、来週も竣工検査ウイークになります。

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2016年11月24日18:28

駐車場会計を別にできるか

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ある管理組合で長期修繕計画書と修繕積立金の値上げに関する説明会を行いました。

その中では、国交省の修繕積立金ガイドラインにも触れて、積立金額の平均値についても触れました。

機械式駐車の修繕についても、修繕積立金でその費用を用意しなくてはなりません。

その時に質問が出ました。

「私は、駐車場を利用していないので機械式駐車場の修繕費用を支払いたくありません。
駐車場の利用者で、維持費を負担すべきだと思います。
この機会に駐車場会計を別にした方が良いのではありませんか？」

「基本的に機械式駐車場は、マンションの共用部ですから、たとえ利用していなくても、組合として
維持管理を行う必要があると思うのですが・・・」とまで、お答えし、後は管理会社のフロントの方にお任せしました。

「普段、エレベーターを利用していない人も管理費からメンテナンス費用を支払っているのと同じです」と答えたのですが、「それとは話が違う」と納得してもらえません。

駐車場の利用状況は、一部を外部に貸しても空いている状況です。

古いマンションで、新築時から駐車場会計を別にしている例は何件か見ています。

しかし、築１２年を過ぎ、これから機械式駐車場の維持管理費が掛かる時期になって、駐車場会計を
別にすることが現実的なのか可能なのかちょっと考えてしまいました。

修繕積立金は、今回の大規模修繕工事で余裕がありません。

これまでの駐車場利用料は管理費会計に組み込まれており、駐車場会計を分離すると、積立金はゼロからスタートせざるを得ません。

これからの駐車場利用料だけ機械式駐車場の維持費を賄うことが可能なのか？

それ以前に、駐車場会計を分離するには、管理規約の改正が必要となり、４分の３以上の賛成が必要な特別決議項目となり議案が通るのかちょっと疑問です。

機械式駐車場撤去になる場合もその費用が必要です。

この方が言いたいことは、単純に「駐車場を利用していない組合員から駐車場のための修繕費を徴収するのはおかしい」という話なのか「利用者だけで維持することができない駐車場は撤去すべきだ」なのか真意まではわかりませんでした。

2016年11月21日22:13

足場解体前検査

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大規模修繕工事の時には、建物の廻りに仮設足場を設置します。

この仮設足場は、外壁やバルコニーの仕上げ材の劣化を着実に修繕するために必要不可欠なものです。

仮設足場は高価で無駄なので、職人さんが屋上からブランコで修繕すれば、工事費の削減ができるという宣伝がありますが、それでよい工事が出来るかどうかは甚だ疑問です。

例えば、只今、足場解体前検査を行っています。

外壁タイルに浮きが多数発生していて、落下すると大変危険ですので、浮き部分を確実に直すというのが、今回の大規模修繕工事のテーマです。

そのため、仮設足場を撤去する前に、工事監理者である私が外壁タイルが適切に修繕されているかどうか、すべてのタイルを検査しています。

この検査は、仮設足場があるからできることです。

その結果、浮きの補修漏れが何か所も見つかりました。

補修漏れ部分はすべて記録し、確実に補修するように施工会社に指示を出しました。

2016年11月16日20:04

今日も検査です。

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今日は小型物件のバルコニー検査です。

３０戸のうち２３戸のバルコニーに立ち入りました。

残り７戸は明後日に検査を行います。

最近検査を行っていて、気になるのが塗装表面仕上げのパターンの出来です。

工事に入る前に塗装の試験施工を行い、組合の皆様と滑らかな凹凸のある「ゆず肌仕上げ」にすることを決めたはずが、検査を行うと凹凸の激しいガサガサした「サメ肌仕上げ」になっていることが少なくありません。

検査の時に塗装された面の表面をすべて、撫ででみればよいのですが、すべての壁面を撫でるのは、効率が悪く、高所は手が届きません。

そこで、ライトを使って検査しています。

塗装された壁の斜め上から光を当てて、塗装表面の形状を確認します。

2枚目、3枚目の写真のように塗装表面の凹凸がライトに照らされ、くっきりと浮かびあがります。

2016年11月15日21:07

連日の検査で更新が滞っています。

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先週から、ほぼ毎日のように大型物件と都市型のコンパクト物件の検査が続いています。

大型物件は、手直し箇所をするすべての部分を指摘するので、検査に時間がかかります。

以前、共通事項として手直しをお願いしましたが、手直し後の結果が指摘事項があまり反映されていなかったので、できるだけ明確に指摘するようにしました。

最近は日が暮れるのも早いので、雨の日や夕方以降はライトを使って検査をしています。

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2016年11月09日13:28

知りませんでした。

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先日、20年以上前にお付き合いのあったお客さまが主催される懇親会に出席させて頂きました。

その席で、ご一緒させて頂いたライターの方が札幌に飲食関係のお店の取材に行かれたことを聞きました。

何件か廻られその中に「味の三平」にも取材をしたことを聞きました。

札幌に帰るとたまに行くお店なので、ご主人はお元気でしたか？と伺うと

何か月か前にお亡くなりになったこと聞きました。

最近お店にに先代が居てご主人が居なかったのは、お休みではなかったのです。

http://www.ajino-sanpei.com/?page_id=37/

2016年6月29日の記事より

ご主人は、毎月通うような常連でもない私にとても良くしてくれました。

いつも、笑顔で「いつものかい？」と注文を聞いてくれ

サービスで辛い鉄火麺にチーズを掛けてくれたり

謹んでご冥福をお祈りいたします。

2016年11月06日17:43

今頃８万アクセス超え

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２００８年５月から始めたこのブログですが、8年かけてやっと８万アクセスを超えました。

年間10,000アクセス　月にすると800ちょっと　１日あたり27アクセス

寂しいですね。

投稿数は１９１５　年間２４０投稿　最初は毎日投稿していましたが、最近が滞りがちです。

もう少しがんばらないと、だれも来なくなってしまいます。

2016年11月05日16:54

札幌の老舗寿司店

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古くからのの札幌市民なら誰もが知っている有名なお店です。

http://news.yahoo.co.jp/pickup/6219855

もちろん私も何度か行ったことがあります。

母や叔母は、その昔、祖父に連れられて良く行ったお店とのこと。

寿司をメインに食べるなら、握りたてが食べられるカウンターのあるもっと小さなお店に行くようになりました。

気軽に食べたいなら回転寿司に行きます。

宴会ができるような大きな寿司屋さんは宴会シーズン以外は需要が厳しいと思います。

世相に合わせて業態を変えていくことが必要なのかもしれません。

私たちの大規模修繕業界にも当てはまるかもしれません。