マンション大規模修繕日記 : 2017年01月

2017年01月

2017年01月30日09:18

継続は力なり　その7

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「修繕積立金の目安」ですが

平成２３年４月（２０１１年）６年まえに国土交通省から目安が発表されています。

この背景には、それまで分譲会社、管理会社に任せっぱなしであった修繕積立金があまりにも低額で修繕工事費の不足が問題になりつつあったという背景があります。

■国土交通省『マンションの修繕積立金に関するガイドライン』（H23.4）

□専有床に対する㎡単価

１５階未満

延床面積による平均値

５,０００㎡未満(５０戸程度）平均値２１８円／㎡・月

５,０００～１０,０００㎡(５０～１００戸程度）平均値２０２円／㎡・月

１０,０００㎡以上(１００戸程度以上）平均値１７８円／㎡・月

２０階以上

平均値２０６円／㎡・月

これまでの経験値では、２００円／㎡・月　以上あれば、問題は少ないと思います。

ここで、大切なことは、マンションの規模（戸数、階数）で金額に差があり、小規模のマンションは割高になることが明記されたことです。

５,０００㎡未満(５０戸程度）２１８円／㎡・月と１０,０００㎡以上(１００戸程度以上）１７８円／㎡・月では１．２倍以上の差があります。

３LDK （７０㎡）　でそれぞれ、１５，２６０円、１４，１４０円、１２，４６０円になります。

規模の小さいマンションは高めになって行きますので、３０戸程度のマンションはもう少し高くなります。

又、駐車場の利用料を修繕積立金に振り替えることは考慮していません。

逆に機械式駐車場のあるマンションでは、この金額に機械式駐車場の維持費を加える必要があります。

2017年01月28日15:25

継続は力なり　その６

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ここまでの内容をまとめると、大規模修繕工事の直近だけ頑張るのではなくその準備として継続して修繕費の財源として修繕積立金の確保をできるだけ早い時期から行うことが重要というお話をしてきました。

しかしながら、ここで問題となるのが、

果たしてどのくらいの金額を貯めれば良いのか？

修繕積立金の目安はあるのか？

又、どのように修繕積立金の値上げを行えば良いのか？

ということだと思います。

ここまで、お付き合い頂いた方には、修繕積立金やそれの基になる長期修繕計画書について管理会社に任せっぱなしにしてはいけないということはご理解いただいているかと思います。

来週から「修繕積立金の目安」と「修繕積立金値上げの具体的な方法」についてお話しします。

2017年01月27日13:40

継続は力なり　その５

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管理会社は前回のお話しのような理由から長期修繕計画書や修繕積立金について検討することもなく、分譲時または、前回の大規模修繕工事から１０年を過ぎた頃から、にわかに「あと２年後に大規模修繕工事が必要になります。」

と言われ、「まずは、調査診断をしませんか？」と理事会で提案を受けます。

工事費について問い合わせをすると、現状の長期修繕計画書の工事費や積立金残高とはかけ離れた高額な概算金額を示され、理事会が騒然とする。

このような流れがこれまでの大規模修繕にありがちなパターンでした。

しかし、資金不足に陥らない管理組合は、分譲時直後から修繕積立金の適正化を心がけています。

最近のマンションでは、分譲時に一時金を集めていますが、それでも不足するマンションもあります。

他のマンションで大規模修繕工事を経験したことにある理事が、「今の積立金ではあまりにも低すぎる」といった提案を行い、それに組合員の多くが賛同すれば、分譲直後から適正額の積立がてきるようになります。

しかしながら、このような例は少数派です。

修繕積立金の値上げ提案が総会で出されても、否決される例も少なからずあります。

否決される場合には、「値上げの根拠があいまい」「値上げを行う前にやるべきことがある」という理由のほかに「長期修繕計画書」とは何か「修繕積立金」とは何のために必要な金額かが理解されていないことも上げられます。

2017年01月25日11:57

継続は力なり　その４

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長期修繕計画書上の工事費が不足しているということは、
管理組合の皆様だけではなくマンション大規模修繕に
関わっている人にとっては、周知の事実でとても頭が痛い事柄です。

大規模修繕工事の設計監理を行う設計事務所や施工会社管理会社に
とっても、不足する工事費をどのように手当てをするかということが
実に悩ましい問題です。

良心的な設計事務所や管理会社であれば、不足する工事費に対して
一時徴収金や安易な借入は避けようとします。

しかしながら、現実問題として、管理会社にとって管理組合に修繕積立金の
不足を正直に伝えることはなかなか難しいと思います。

修繕積立金の不足を知った管理組合の中には、稀に管理会社に不足の責任
を追及する組合員がいるためです。

管理契約の中に長期修繕計画書に対するフォローを入れている管理会社も
あります。

その点を指摘して、総会等の席上「修繕積立金が足りないのは、
長期修繕計画書の工事費の見直しをしていない管理会社の怠慢」
「管理費を下げてその分を不足する修繕積立金に充てるべき」
という組合員もいます。

「それが出来ないなら、管理会社を変えることも止む無し」
と畳みを掛けます。

そのせいか、最近は大規模修繕工事の直前まで、長期修繕計画書と
修繕積立金の見直しに対して積極的にアクションを起こす管理会社が
少なくなった気がします。

中には、大規模修繕工事の計画が始まる頃から多額の工事費借り入れを
前提とした「大規模修繕工事計画書」を組合に提出する管理会社も
出てきています。

しかし、このような対応では、逆に管理組合から信頼を失ってしまいます。

第三者の立場から言えば、長期修繕計画書の見直しや修繕積立金の確保は、
管理会社任せにするのではなく、管理組合が主体となってやるべき事項のような
気がします。

修繕積立金だけで大規模修繕工事が賄える組合の多くは、分譲後早い段階で
建設コストの上昇や将来に備えて自主的に修繕積立金を値上げしています。

2017年01月24日09:41

継続は力なり　その３

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近年、設計監理方式の広まりと共に、大規模修繕の工事費不足が発生する管理組合が増えてきたというお話をしました。

特に2014年4月以降の消費税の値上げのタイミングに合わせる形で、大規模修繕工事の工事費が大幅に値上がりし、その後、なかなか下がらない。

具体的に言えば、値上がり前の大規模修繕工事費は、100戸程度のマンションで税込み戸あたり約100万円と言われていたのが、ピークには戸あたり150万円に迫りました。

今でも、戸あたり130～140万円といったところに落ち着いています。

50戸未満のマンションでは、150万円を超えることもあります。

このような状況になる理由のひとつは、建築工事は市場経済に従う、いわば時価であることが上げられます。

2008年のリーマンショックの時には、建築工事費は言わば底値であり、大規模修繕工事費が100戸程度のマンションで税込み戸あたり約100万円と言われていたのがこの頃でした。

しかし、2012年の安倍内閣のアベノミクス以降、建築工事が徐々に増え、建築技術者および職人不足が顕著になっています。

それに連れ、職人さんを確保するために工事費は大きく上昇しています。

これから先も、2020年に東京オリンピックが終わるまで、建築工事費は下がらないかもしれません。

ところで、皆さんのマンシションの長期修繕計画書の工事費を見直しをしたのは何時ですか？

もしも、2012年前の工事費のままでしたら、現在の長期修繕計画書のままでは、工事費が不足してしまうかもしれません。

2017年01月23日08:42

継続は力なり　その２

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以前もお話ししたことがあるかと思いますが

マンションの管理組合の目的は、共有財産である建物の維持管理です。

そのために、多くの管理組合は、建物の日常管理を専門の会社、つまり管理会社に委託しています。

理事会の目的も共有財産である建物の維持管理となります。

この前提が、これからのお話しの基本というか根底にあります。

私は１３年以上マンション大規模修繕の調査診断、設計監理の仕事をしていますが、この仕事を始めたばかりのころは、このことに気が付きませんでした。

建物を直すことばかりに気を取られ、その財源となる修繕積立金については、「組合の仕事」と決めつけていました。

１３年前は、大規模修繕工事の設計監理を設計事務所に依頼する組合は「意識の高い管理組合」に限られていました。

そのような管理組合は、工事の財源が確保できてから工事を行っていたので、設計コンサルが心配する必要が全くありませんでした。

ところが、設計監理方式が広まるに連れ、そうはならなくなってきたのです。

2017年01月18日13:59

継続は力なり

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水泳を再開しました。

今年の目標のひとつである水泳を再開しました。

ずいぶんと久しぶりです。

ここ３年以上泳いでいませんでした。

なんとか泳ぐことはできますが、なかなか長く泳ぐことができません。

やはり、コツコツ地道に続けないと・・・・

これは、マンションの建物の維持管理も一緒と感じました。

マンションを維持監理をするためには、適切な工事が必要不可欠です。

そのためには、工事資金の確保も必要です。

マンション大規模修繕工事の設計監理の流れの中で

長期修繕計画書の見直しを行うことも多々あります。

修繕積立金の不足という結果になることも多いのですが、

その後、修繕積立金の値上げがスムーズに出来るかと言えば、

出来る場合、出来ない場合があります。

その違いは何か？について考えてみます。

2017年01月11日19:07

札幌の最高気温が

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本日の札幌の最高気温がなんとマイナス８度

最低気温がマイナス１１度

さすがに、外に出ると寒いを通り越して、顔面が痛いです。

帽子を被らないと、頭も痛くなってきます。

こんな日は、室内で仕事・・・ではなく

雪かき　つまり除雪です。

気温が上がってから除雪をすると、足元の雪が溶けて、落雪事故や自分が屋根から滑り落ちます。

気温が下がると、雪が溶けませんので安全です。

kionn

2017年01月08日07:58

今年の目標

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今年の目標を考えてみました。

まず、体に良いことを行い体重を減らす。

これが第一の目標となります。

昨年末に久々にお会いした方から、「体に気を付けてください」と言われたためです。

体重を一度７０㎏前半に落としたのですが、再び８５㎏に戻ってしまいました。

皆さんちょっと驚いていました。

これを７０㎏前半に戻したいと思います。

そのために、水泳を再開しようと思います。

第二の目標は、原点に戻って仕事を行う。

昨年は、出来の良かった現場もそうでなかった現場もありました。

今年はそうならない様にマンション大規模修繕の原点にもどります。

第三の目標は家族を大事にする。

父８６才、母８０才、さらに祖母１０６才

皆さん今は元気ですが、年齢が年齢ですので大事にしたいですね.

2017年01月04日22:06

今年の札幌の雪はすごい

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昨年末ぎりぎりになって札幌に戻ってきました。

今年の雪は、５０年ぶりの多さと聞いていましたが、予想以上にすごい量です。

なんと、車の上には、1メーター近くの雪が積もっていました。

これまで、年末にこんなことはありませんでした。

もう、あきらめて、このまま春までこのまま放っておこうと思う量です。

何とか、半日掛けて除雪をすることが出来ました。

車は何の問題なく、エンジンが掛かり、動きました。

しかし、これと同じ量の雪が、実家の屋根の上に載っています。

早くも、２月のピークの雪の量です。

これから、少しずつ除雪していきます。

kuruma