マンション大規模修繕日記

マンション大規模修繕業務に係わる日記です。

2017年02月

低額受注の裏にあるもの

最近、雑誌や団体の機関紙で不適切コンサルの問題が取り上げられています。


マンションリフォーム技術協会
http://marta.jp/wp_ogurakaizer/wp-content/uploads/2016/11/marta-25.pdf

マンション計画修繕施工協会
http://www.reform-online.jp/interview/10546.php

ついに、国土交通省からも文章も出ました。

http://www.mks-as.net/files/user/%E5%A4%A7%E8%A6%8F%E6%A8%A1%E4%BF%AE%E7%B9%95%E5%B7%A5%E4%BA%8B%E3%81%AE%E7%99%BA%E6%B3%A8%E7%AD%89%E3%81%AE%E7%9B%B8%E8%AB%87%E7%AA%93%E5%8F%A3%E3%81%AE%E5%91%A8%E7%9F%A5%E3%81%AB%E3%81%A4%E3%81%84%E3%81%A6%EF%BC%88%E9%80%9A%E7%9F%A5%EF%BC%89.pdf

共通した特徴として、不適切コンサルは、とんでもない低額で仕事を取ると書かれています。

私も以前、調査診断、設計監理の費用を400万円程度で出したところ、ある設計事務所が250万円の見積を出して、その会社が受注していきました。

組合がその会社に安い見積の理由を聞いたところ「今はヒマなので、社員総出でやるから安くできます」と答えたそうです。

どのようにすれば、250万円でマトモな仕事ができるのか?甚だ疑問でしたが、なるほどという結果です。

「安もの買いの銭失い」という言葉があるように、世の中に「安くて良いもの」というのはありません。

スマホを替えました。

iPhone4sを長年使い続けてきましたが、バッテリーが劣化してしまい充電がうまくできなくなったので、機種変更をしました。

ソフトバンクの代理店へ行きましたが、iPhoneSEにすると、通信費がこれまでよりも上がることがわかり、他社に乗り換えることにしました。

ソフトバンクとは20年以上ものお付き合いでしたが、「お客さんでいることのメリット」が全く感じられません。

同じ理由でWi−Fiルーターも変えました。

格安の会社も考えましたが、仕事でも使う機会があるので、いざというときに使えないのでは、全く意味がないので、大手のキャリアにしました。

根性なしですね。

iPhoneSEは機械が小さいのが、良いところですが、画面も小さく、とても見ずらい状況です。ついでに前から興味のあったタブレットも購入することにしました。

キャリアおすすめのタブレットよりは、iPadに惹かれてしまいました。

実施使ってみると、2つの端末が連動するので、とても便利です。

スケジュールだけではなく、写真も連動します。アプリも連動してダウンロードできます。

また、iPadの画面が大きいので、Google mapsのナビがとても見やすいです。

その影響か仕事以外でパソコンはほとんど触らなくなってしまいました。

会社の車にカーナビが付いているのですが、目的地を入力するのが、大変なので、iPadを持ち込み、Google mapsのナビを使い、音声入力で目的地を入力して使っています。

機械としての性能以前に、「目的地の入力の煩雑さが原因で使われない」というのは、これからの商品やサービスの選択の大きな要素だと思います。

給排水設備の調査

来週は給排水管調査です。

専有部内の排水管と給水管の内視鏡調査

共用部の給水管の抜管調査です。

調査でうかがうお宅に「調査のご案内」を配布してきました。

理事長、管理員さん、管理センターにも最後の打合せをしてきました。

スムーズに調査を行う為には、事前の準備が大切です。

駐車場をお借りして、集会室も控室としてお借りします。

調査員は全員腕章をします。

100戸以上のマンションですが、調査戸数が1割以上と多く、調査住戸の選定に組合は苦労したようです。

そんなに多くの住戸を調査しなくとも、ちゃんとした調査結果を得ることができると思います。

大規模修繕で何のために設計事務所が必要か?

春から始まる大規模修繕工事の説明会の事前打ち合わせを行いました。

内容について修繕委員会、施工会社を交えて、読み合わせをして、間違いや不足しているものを指摘していきます。

組合員、居住者の立場で、誤解を招かないような、わかりやすい表記になってか?をチェックます。

修繕委員は、事前に大規模修繕について1年以上接しているので、専門用語もある程度わかります。

しかし、組合員と居住者はそうではありません。

そのことを念頭に置いて、資料のチェックしないと、組合員、居住者に理解されない説明会になってしまいます。

理事から事前配布資料の不足部分について、指摘があるたびに現場監督は「説明会当日、私が言葉でご説明します」と答えます。

さすがにこれが、何回か続いたので「当日、説明会に出席できない方もいるので、指摘を受けたことは、説明会資料に追記してください」大きな声できつくお願いしました。

現場監督は不満そうでしたが、修繕委員会の方は、納得していました。

設計事務所は管理組合と契約をして報酬を頂き、管理組合の代わりを行います。

説明会資料に不手際があったときに、組合員は施工会社に不信感を持つだけではなく、チェックした理事会、修繕委員会にも不信感を持ってしまいます。

かと言って、管理組合側であまり細かなチェックをすると、施工会社と管理組合の間がギクシャクしてしまいます。

そのようにならないように、設計事務所が施工会社を厳しく指導します。

通常説明会資料は、管理組合の方にお見せする前に、設計事務所がチェックしておきます。

今回はよほど、自信があるのか、事前に説明会資料の提示はありませんでした。

いざ、組合の皆様と資料を見ると、あちらこちらに間違いがあります。

やはり、設計事務所は事前チェックをすることが必要と感じました。

いわば、設計事務所の仕事とは、工事がスムーズに進むように、施工会社から嫌われ役になることです。

この覚悟ができないなら、この仕事は辞めた方がよいかもしれません。

谷口ジローさん亡くなる

先週末 漫画家の谷口ジローさんが亡くなってしまいました。

ニュースでは「孤独のグルメ」が代表作というような伝え方でした。

しかしながら、原作の付いた作品が多くとも、他者では出せないスピード感、緊張感が持ち味です。

私が大学生の頃、谷口ジローさんの名前を知り、ワクワクして読んだのは、30「青の戦士」「ナックルウオーズ」といったボクシングマンガであり、事件稼業のような探偵マンガや、「ライブオデッセイ」といったバンドもの、「ブランカ」といったSF、「神々の山嶺」のような登山マンガ・・・

いずれの作品も卓越した画力で読むものを惹きつけ、谷口ジローの世界へ引きずり込まれてしまうそんな作品が多かった気がします。

私もすっかり「谷口ジローの世界」の惹きこまれ、古本屋で「青の戦士」以前の古い作品を探し、友人にも紹介しました。

今でも、新刊が出れば、必ず買う数少ない漫画家です。

もう、読めないのは、とても寂しいです。

祖母の107歳のお祝い

先日、祖母が107歳になったので、家族でお祝いをしました。

まずは、健康で元気で過ごせていて、何よりうれしいです。

ホテルのレストランにお願いしましたが、107歳の誕生祝いは初めてだそうです。

食事は、柔らかいものを中心のメニューを祖母だけ、小さく切って出してもらいました。

こんな、気使いがうれしいです。

最近はあまり食べられなくなりました。

祖母は刺身が好きなので、刺身は完食しました。

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組合員へ説明をすることの重要さ

いろいろな管理組合で大規模修繕工事についてのコンサルタント業務を行っていますが、一番気を使うのは、いかに組合員にこれまでの経緯を正確に伝えるかです。

理事や修繕委員に充分理解して頂いても、最終的に総会で組合員の皆様から過半数の賛同が得られなければ、議案は承認されません。

理事会の役員ではないが、組合の活動に興味を持っている人は、理事会から物事の決まった経緯の説明が無いことを極端に嫌がり、説明がないという理由で大規模修繕工事の実施に反対されます。

又、説明会を行っていても、出席できなかったり、何らかの理由で説明資料が手元に届かないこともあります。

「説明会を開催したのだから、出てこない方が悪い」という考え方をする方もいますが、冷静に考えればちょっと傲慢ですね。

いずれにしても組合員に適切なタイミングで経緯を説明し、説明を行ったことを含めて広報していく必要があります。

「広報を実施する、しない」「広報の良し悪し」といった、大規模修繕工事の建築的な技術力とは全く別の面要素が、大規模修繕工事を大きく左右する場合もあります。

なぜなら、大規模修繕工事を実施するためには、工事資金の確保が必要不可欠であり、そのためには、長期修繕計画の見直しや修繕積立金の適正化(値上げ)を行う必要があるためです。

組合内に広報に対して造詣が深く、広報誌を作れる方がいらっしゃればよいのですが、多くの組合では、なかなかそうはいきません。

もしも、大規模修繕をコンサルと一緒に取り組むのでしたら、選定の項目の一つに「組合員への広報」を入れてはいかがでしょうか。

広報 当組合の長期修繕計画の現状

長期修繕計画がなぜ必要なのか、修繕積立金は何の目的で集めているのかを改めて知って頂くところから始めます。

「修繕積立金が不足しているので、値上げが必要です」といった値上げありきの前提でお話を進めても、組合活動に関心の薄い組合員には、なかなか上手く伝わりません。
それどころか、値上げという言葉に反発を受けてしてしまい総会で否決されてしまいます。

長期修繕計画書、修繕積立金についてご理解頂いてから、その次のステップとして、現状の問題点をお伝えしていきます。

長期修繕計画のうち大きな工事費が掛かるものを取り出して年ごとにいくら工事費がかかるかをわかりやすく一覧とします。

長期修繕計画書は現在から30年間の工事費、積立金額を算出しその年ごとの修繕積立金残高を明記しグラフ化します。

長期修繕計画の中のグラフを抜き出し、年ごとにいくら工事費がかかるか、修繕積立金の残高がどれくらいあるかをわかりやすくグラフ化します。

この3つ位の内容をA4用紙の裏表に分かりやすくまとめます。

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初フィッシング

寒空の下 営業中の釣り堀があると聞き付け

早速、行って来ました。

水源に湧水があるようで、水温が高く年中凍り付かないそうです。

でも、池の半分は氷っていました。

お客さんは他に3人もいました。

竿のガイドが氷り付きましたが、何とか大物が釣れました。

魚が奇麗です。

この釣り堀は、キャッチアンドリリースです。

朝の9時から営業しています。

午後2時を過ぎると風が強くなり、とてもつらい状況になりました。

管理人さんに聞くと、地形の影響とのこと。

恵庭 島松 10ポンド

http://10pound.c.ooco.jp/

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組合員への広報 その2

組合員向けの広報ですが、まず、組合員の興味を惹かなくては組合員になかなか読んでもらえません。

そこで、あなたのマンションが独自に抱えている問題、例えば長期修繕計画書を作成した際に積立金が将来大幅に足りなくなることが判明したり、機械式駐車場のメンテナンス工事や入れ替え費用が長期修繕計画に入っていなかったり、設備工事の内容が足りなかったりしていると思います。

そのような問題点を3つ程度ピックアップして、見出しをつけて、イラストをいれた広報紙にすると多くの組合員が読んでくれるようになります。

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