マンション大規模修繕日記

マンション大規模修繕業務に係わる日記です。

2017年03月

着工前の「現場確認」打合せ

明日から4月ですね。

札幌市内では、大規模修繕工事が順次着工しています。

着工するとすぐに、設計事務所は施工会社とマンションの工事現場で工事内容を再度確認します。

工事内容は設計図面や内訳書で明確になっているはずですが、どうしても発生しがちな
「勘違いを防止するため」
「施工会社からのより良い提案を受けるため」
「設計変更の提案を受けるため」
といくつかの理由があります。

工事が進んでしまうと、手直し工事となりかねないので、できるだけ早い時期に「現場確認」を行うことが、トラブルなく、スムーズに工事を進める秘訣です。

そして、気を付ける部分では必ず写真を撮り記録を残します。

今回は小田島社長が「現場確認」を行いました。

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アスファルト防水セミナーに参加しました。

昨日、アスファルト防水を中心としたセミナーに参加しました。

札幌は雪融けを迎えて、大規模工事が本格的に進みます。

その前に、技術的な知識をアップデートしておく必要があります。

馴染みの深いはずのアスファルト防水ですが、セミナーに参加すると、新たな発見や気づきがたくさんあります。

特に、アスファルト防水に限らず、防水改修では、防水工事を行う前の下地補修の重要さが良くわかりました。

又、アスファルト防水の工事監理のポイントを改めて知ることができました。

又、デモンストレーションを交えることで、講義内容が一層変わかりやすくなりました。

主催された東西アスファルト事業協同組合、田島ルーフィングの皆様ありがとうございます。

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札幌市内で屋根が崩落マンションのその後

危険にさらされていた居住者の方は、補償金額の提示を受けてなんとか避難できそうです。
良かったですね。

ひさし崩落のマンション 退去の対象外の世帯にも避難費用を補償か 
札幌市西区
北海道文化放送 3/26(日) 17:00配信 より引用
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20170326-00000003-hokkaibunv-hok

札幌市西区のマンションの壁が崩落した問題で、退去を求められていた23世帯以外にも避難を求める通知が来たことが新たにわかりました。

 3月3日、札幌市西区の賃貸マンション「宮の沢ハイツ」のひさしが崩れた問題で、23世帯が退去を求められ、解決金30万円と引っ越し費用の負担などの補償が提案されていました。

25日、退去の対象ではない世帯に最大で10万円の避難費用を補償し、安全性が確保されるまで避難を求める通知が配られたことが新たにわかりました。

住民:「避難対象外も危険は危険。そういう面で中途半端」

 通知によりますと、工事の見通しは立っておらず1週間後をめどに再度住民に対して文書が配られる予定です

季節外れの大雪と春の便り

昨年、大規模修繕工事を終えた千葉のマンションの方より例年より早い桜と花の写真をお送り頂ききました。

有難いことです。

一方、札幌でば、季節外れの大雪で、近づいていた春が遠のき、冬に逆戻りです。

桜が咲くのは、5月に入ってからですね。

この季節は本州がうらやましくなります。

札幌でも、今週から来週にかけて大規模修繕工事がスタートします。

安全第一で頑張ります。

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屋根が崩落したマンションの住民説明会

住民説明会では、居住者にとって前向きな説明は無かったようです。

それよりも、いまだに建物に動きがあるようですので、建物の危険性を指摘されている技術者もいます。

団結して闘うことも大事ですが、できるだけ早く避難することが必要だと思います。

UHB 北海道文化放送 及び Yahooより引用

https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20170316-00000007-hokkaibunv-hok

不満は募るばかりです。3月3日、札幌市西区のマンションの壁が崩落した問題で、15日夜、住民に向けた説明会が開かれましたが、その内容は住民の期待とはかけ離れたものでした。

 住民:「核心の話をしましょう!」

 代理人:「結論としては、みなさん、ご退去いただく方向」

 住民:「すべてですか?」

 代理人:「避難勧告が出てる23世帯の方に関して、補償については、今オーナーと協議して、説得しているところ」

 マンション所有者の代理人が住民に求めたのは「退去」。

 これは15日夜開かれた、住民説明会でのやり取りです。

 記者:「崩落のあったマンションの住民たちが、続々と、説明会のある施設に入っていきます」

 説明会には、すでに避難要請が出されている23世帯の住民を中心に、40人余りが参加。補償に対する具体案を示さない代理人の説明に、場は紛糾しました。

 代理人:「本当におっしゃる通り」

 住民:「きょうは、じゃあ何のための説明会?」

 代理人:「みなさんにご説明できないのは、本当にその通りで、申し訳ない。現状をご説明するしかない」

 説明会は100分以上と、予定時間を大幅に超えました。

 記者:「Q.きょうは住民に何を説明した?…」

 代理人:「・・・」

 参加した住民は…。

 住民:「きょうの説明会は期待していた。正直言って顔合わせ。内容的なものは、ほとんどない。Q.オーナーは? 体調不良だそうです」「Q.納得できた部分は? ないですね。何も決まっていない」

 決定権のあるマンションのオーナーが、説明会を欠席。住民が納得する答えはありませんでした。さらに…。

 住民:「(壁に)テープ貼って、何ミり動いたか毎日調べてる。え、機械とか入れて調べてないの?って」「毎日1、2ミリずれてる」

 補修工事を担当する一級建築士 塩谷英幸建築士:「(屋根が)宙ぶらりのような状態。それがいつ落ちるか、びくびくしている。あすか、一週間後か、一年なのか、わからない。住んでいる方が屋内にいたとしても、ただでは済まないと思う」

 一夜明けた16日、これまでと違い、住民たちの結束が強まっているように見えました。

 住民:「被害者の会っていう話も、弁護士さん立ててしたい。みんなで一致団結して、闘わなきゃいけない」

 オーナー側は、10日以内をめどに再び説明会を開きたいとしています。

最上階屋根の崩壊は他人事ではありません。

最上階の屋根が崩壊したマンションは築43年でした。

それよりも、築年数が若いマンションにお住まいの方は、「古いマンションは危険」と感じたのではないでしょうか?

しかしながら、築年数が若くても、特に外壁がタイル張りのマンションにお住まいの方には、もう一度ご自分のマンションを点検してください。

というのは、大規模修繕の調査診断を行っていると、ゾッとする場面に出会うことがたびたびあります。

それは、外壁に張られたタイルが大面積で浮いていて、落下の危険性がある場合、すでに落下してしまった場合があるからです。

詳しい場所は言えませんが、写真はいずれも関東地方のマンションです。

写真のように外壁のタイルが落下したと思われる跡があったり、(タイルの浮きが発見され、落下する前に除去したかもしれませんが)

バルコニー調査に入ると、バルコニーの梁下タイルが落下していたり、すべて浮いていることがあります。

タイルは、それ自体がかなり重たい材料で、コンクリートに貼り付けるためにモルタルを塗ってタイルを張るため、落下するときは、重たいものが落ちてきます。

2階以上から落下し、下に人や物があった場合は、かなり大きな被害が予想されます。

タイルが浮く理由はいろいろありますが、建物の管理責任は管理組合にあり、タイルが落下して、被害が出た場合にその責任は管理組合が負わねばなりません。

日常管理を行っている管理会社ではありません。

更に困ったことにタイルの浮きは、築年数とは関係なく発生します。

タイルの浮きについて、分譲会社や建設会社を追及すると必ず「経年劣化」という言葉が出ます。

築10年であっても「外壁に張られたのタイルのうち5%は浮く」と説明されます。

浮いたタイルの責任は、分譲会社も建設会社も負ってくれないケースがほとんどです。

大規模修繕で外壁に仮設足場を掛けて、タイルを調査したら、50センチ角以上の集中した浮きが多々見られたという「冷や汗ものの物件」も少なくありません。

外壁タイルが浮く理由はこちらにまとめました。

http://blog.livedoor.jp/imamuraharu/archives/51856022.html

http://blog.livedoor.jp/imamuraharu/archives/51856159.html

http://blog.livedoor.jp/imamuraharu/archives/51856589.html


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札幌市内のマンションで最上階屋根が崩壊 これから

居住者と所有者の今後についての話し合いは、これから続いていきますが、この建物を今後どうするのか?

屋根の切断面を見ると、鉄筋が断ち切られています。

写真の銀色の部分が鉄筋の断面と思われます。

まずは、屋根の崩れた部分を撤去しなくてはなりません。

鉄筋コンクリートは重く、1㎥(立米)あたり2,400圓發△蠅泙后

屋根の厚みを125mmとしても、奥行きを1mとすると、幅1mあたり約300圓箸覆蠅泙后

コンクリート屋根上の仕上げ材を入れると350圓發△蠅泙后

コンクリートのガレキは30儚僂砲靴討30圓僚鼎気箸覆蠅泙后

報道されているように幅30mに渡り崩れたなら、30×350=10,500圈10.5tのガレキを降ろさなくてはなりません。

10.5tとうのは、乗用車のプリウスが1.4tですから計算すると7.4台分の重さです。

おそらく、これだけのガレキを撤去には、大型クレーンを使って吊り降ろすことになります。

ガレキの撤去が終わってから再び住むことができるように修繕が始まります。

しかしながら、以前と同じような鉄筋コンクリート製で最上階のバルコニーの屋根を再建するのは困難だと思います。

その理由は、鉄筋コンクリートがとても重たいため、新たに取り付けることが困難だからです。

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屋根崩落事故の予防策は? 現地に行きました。

昨日お話ししたように、旧耐震のマンションは、現行の新耐震以降のマンションに比べ、鉄筋量が少ないため、構造耐力に余裕がありません。

鉄筋コンクリート、特に鉄筋を健全に保つことが、マンションを健全に守ることに直結します。

先日出席した、大規模修繕セミナーでも、講師の方がマンションの寿命は鉄筋コンクリートの寿命と言い切っていました。

コンクリートさえ、健全であれば、防水や塗装、内装、給排水機械設備、電気設備は更新を行って使い続けることができるということです。

しかしながら、マンション全体の鉄筋コンクリートが劣化してしまうと、直す方法がないため、マンションの寿命は尽きてしまいます。

昨日も触れましたが、コンクリートの劣化は大きく分けて2つの要素があります。

一つは、コンクリートの中性化が進み、アルカリ性が保てなくなり、コンクリートの中の鉄筋がさび始めること。それを防ぐために、マンションの屋上は防水され、外壁にはタイルや塗装といった仕上げ材が施されています。

もう一つの要素は、コンクリートに発生したひび割れから空気と水がコンクリート内に浸入して、その部分の鉄筋を錆させてしまいます。

マンションのごく一部のコンクリートが中性化したり、鉄筋がさびた場合は補修することができますが、それらが、建物全体に発生するとコンクリートを取り換えることができないため、マンションの寿命が尽きてしまいます。

それを防ぐために、マンションは3年に一度定期報告が義務つけられています。定期報告は、建築技術者が目視で建物の劣化状況を検査します。

また、定期的にマンションの建物全体に足場を掛けて工事を行い、その際に精密調査を行い、仕上げ材の劣化状況、中性化の進行具合のチェックと建物のひび割れや劣化をチェックし、ひび割れ、劣化は適切に修繕します。これが大規模修繕工事で仮設足場を掛けた方が良い理由です。

マンション全体に仮設足場を掛けることによって、建物全体の劣化状況を確認できます。設計事務所にコンサルを依頼すれば、工事会社と設計事務所がダブルチェックを行い、見落としと不良工事を防ぐことができます。

マンションに足場を掛けないで、部分的な調査や補修を行う方法は、コストは削減できますが、本来の目的であるマンションすべてに発生しているひび割れや劣化箇所の調査と補修が完全にできない見落としのリスクがあります。

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屋根崩落事故の原因は?

直接の原因は、屋根と庇の境界部分のコンクリート(片持ちスラブ)部分にひび割れが入り、何等かの理由でひび割れから水が入り、コンクリート内の鉄筋を腐食(錆)させ、鉄筋がコンクリートの重さに耐えきれなくなったと推測されます。

マンションの庇部分はコンクリートの中に鉄筋が入っていて、支えとなって落下を防ぎます。

しかし、何等かの原因で鉄筋が錆びて細くなると、コンクリートの重さを支え切れずに落下してしまいます。

このようなことは、滅多に起きません。

これが物理的な原因ですが、問題はそこではありません。

屋根崩落事故の最大の原因は建物に対する維持管理が不足していたことと予測されます。

Googleで検索し、ストリートビューで建物を見ると、バルコニー面の先端部分のモルタルがあちらこちら落下しています。

特に旧耐震の建物は、現行の新耐震以降の建物に比べ、鉄筋量が少ないため、鉄筋コンクリート、特に鉄筋の劣化(腐食)に注意しなくてはなりません。

鉄筋の腐食の原因は大きく2つに分けられ、一つは、コンクリートの中性化によって、鉄筋がさび始めること。

もう一つの原因は、コンクリートに発生したひび割れから空気と水が浸入して、鉄筋を錆させることです。

そのため、定期的に建物の調査を行い、中性化の進行具合のチェックと建物にひび割れが発生していないかをチェックし、ひび割れは適切に直す必要があります。

賃貸マンションも、分譲マンションのように修繕資金を用意して、それを原資として、定期的に保全工事を行わないと、鉄筋コンクリート製のマンションであってもコンクリートとその中の鉄筋が劣化し、崩壊してしまいます。

分譲マンションの中にも通常の大規模修繕周期よりも長期間、大規模修繕が行われないマンションもあります。

理由は、修繕資金の不足と推測されます。

以前、そのようなマンションの居住者の方から話を伺う機会がありました。

建物の外観から劣化が進行し、保全工事が行われていないことは一目でわかりました。

築30年を過ぎて、タイル、モルタルが落下し、鉄製の階段手摺がさびて落下し仮設資材で手すりが設置されていました。

上水道から赤水が出て、居住者は飲料水として使用できず、外部から水を購入していることを聞きました。

大規模修繕できない理由もうかがうと、毎月の修繕積立金が戸あたり1,000円を切っていて、修繕資金が溜まらないとのことでした。

修繕資積立金を値上げしたり、借入を行い大規模修繕を行おうにも、建物の過半を一人の区分所有者が所有していて、総会で修繕に対する議案や積立金の値上げにことごとくく反対するとのことです。

当たり前のことですが、修繕資金がないと建物は修繕できずにどんどん劣化していきます。

今回屋根が崩落した賃貸マンションの場合、建物の維持管理責任は所有者にありますので、所有者が責任をもって対処することになります。

しかし、分譲マンションは管理組合が自ら責任を持って、建物の維持管理と保全を行わなくてはなりません。

そのための修繕資金の確保も管理組合の責任です。

そうなると、修繕資金確保のための指針となる長期修繕計画書の作成と見直しも管理組合の責任であり、管理会社の責任ではないと思います。

分譲マンションで同じことが起こらないように、私も微力でですが、修繕資金の確保の重要性を管理組合に訴えていきたいと思います。

札幌市内のマンションで最上階屋根が崩壊4

別の動画です。

Yahooがまとめた ANNの番組です。

http://headlines.yahoo.co.jp/videonews/ann?a=20170309-00000038-ann-soci

この動画を見ると、30mに渡って落ちた断面をみることができます。

コンクリートの中の鉄筋は現在使われている表面に凹凸のある「異形鉄筋」と呼ばれるものではなく「丸鋼」と呼ばれる古いタイプのように見えます。(古い建物は皆丸鋼です)

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