マンション大規模修繕日記

マンション大規模修繕業務に係わる日記です。

2017年04月

北海道は建物に厳しい地域です。2

この上の写真は何だと思いますか?

換気フードの防風板が潰れた写真です。

正常は形が下の写真です。

原因は、おそらく屋根の落雪か換気フードにできたツララが落ちて来て、壊したのだと思われます。

ここまで、変形してしまうと換気フードを交換するしかありません。

しかしながら、同じ製品を今のまま設置すると、また数年で同じように換気フードが変形してしまいます。

このように、関東地方では予想もしていない、破損が冬季間に発生します。

そのため、冬季間に暖かい時期には、想像もできない問題が発生しないかどうか調査を行います。

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北海道は建物に厳しい地域です。

建物調査を行っていますが、関東地方ではあまり見ることができない劣化があります。

例えば、排水管の破損

そもそも、関東以南では、雨水排水管は硬質塩ビパイプです。

しかし、北海道では、塩ビパイプではなく、亜鉛メッキ鋼管です。

しかも、その亜鉛メッキ鋼管(鉄のパイプ)が凍害で裂けてしまいます。

管の中の水が、凍結膨張するので、鉄パイプがつなぎ目から裂けてしまいます。

鉄パイプは板を曲げて、筒状にして作るのが、よくわかります。

この事象は、珍しいものではなく、どのマンションでも普通に発生しています。

この状況では、直し様がないので、交換になります。

又、亜鉛メッキなので、表面の塗装がはがれています。

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給排水設備の大規模修繕 続き

給水管の大規模修繕時期は、築20〜25年と言われていますが、資金不足等の理由で工事を先延ばしすると、工事中の漏水事故が増える可能性が高くなります。

先延ばしした分だけ、配管の劣化(主にさび)が進み、配管周囲のコンクリートを撤去する振動で、配管の厚みの最も薄い、ネジが切られている部分からの漏水が発生します。

漏水が発生すると、そのまま放っておくことはできません。

一旦工事を止めて、応急処置が必要になります。

どうしても、工期が伸びてしまいます。

このような事態を防ぐためには、確実に築25年前後、遅くても築30年で工事ができるように長期間の資金計画を立てる必要があります。

しかしながら、2回目の防水、外壁の大規模修繕と時期が重なりますので、修繕資金の借り入れも視野に入れた方が良い場合もあります。

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現場監理が進んでいます。

仮設足場が建ち、工事作業ができるようになると

施工会社は一番最初にコンクリート、タイルの劣化状況の調査に入ります。

劣化箇所、劣化数量、修繕項目を確定するためです。

コンクリート下地の補修数量、タイルの補修数量は実数精算と言って、劣化し補修する数量は仮設足場を建てた後に、施工会社が調査を行い、部位ごとに集計します。図面にプロットします。

設計事務所は施工会社の調査、集計が正しいかをチェックします。

また、仮設足場の設置状況、安全対策が計画通りに行われているかチェックします。

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給排水設備の大規模修繕

給水管交換工事は、管材が塩ビライニング鋼管の場合、一般的には竣工後25年から30年と言われていますが、実際は30年前後で工事を行う事例が多いです。中には、35年頃に工事を行う例もあります。

これには、いくつか理由があります。

竣工後24年前後で2回目の大規模修繕が行われるので、修繕積立金が貯まっていない。

管材の寿命は25年から30年と言われているので、給水管の調査診断の結果、劣化がそれほど進んでいない。

しかしながら、給水管には、常に圧力が掛かっているので、建築の大規模修繕のように、どこかで不具合が出るまで、待つというのは、あまり得策とは言えない場合もあります。

ある日突然、給水管が破裂・・・という例もあります。

また、専有部で漏水事故が起きた場合、その原因が老朽化した配管となると、組合が加入しているマンションの保険が下りない可能性もあります。

更に、組合として、マンション保険の加入を断られる可能性もでてきます。

そのため、給水管に塩ビライニング鋼管を使用しているマンションは築20年を過ぎた頃から計画的に給水管の交換に向き合わねばなりません。

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看板の落下事故が続発しています。

先日、北海道の帯広市で強風の日に大型看板の落下事故がありました。

幸い死傷者はありませんでしたが、

http://www3.nhk.or.jp/sapporo-news/20170410/5436651.html

その後も大型看板が落下しています。

https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20170413-00000006-hokkaibunv-hok

http://www.nhk.or.jp/gendai/articles/3630/1.html

店舗併用マンションの場合、建物に付いた看板の点検を忘れずに行ってください。

管理責任が組合にある場合が多く、落下事故の責任が組合が負わねばなりません。

また、マンション名を看板のように建物の高い位置に取り付けている場合も管理責任は組合にあります。

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強風対策

札幌の明日は天気が悪くなり、長時間強風が吹く予報が出ています。

こんな時は、天気が悪くなる前に各現場の監督さんに十分な強風対策をお願いします。

大規模修繕工事では、建物の外周部に仮設足場を廻しその外側にメッシュ状のシートを張っています。

風が強くなると、メッシュシートが風で引っ張られます。

仮設足場はマンションのコンクリートにアンカーで留められていますので

想定している以上の風が吹くと、アンカーが外れかねません。

もちろん、仮設足場を設置する前に構造計算をし、労働基準監督署に届け出を出し安全を確認しています。

工事現場には、仮設足場のほかに現場事務所、職員休憩所といった仮設建物もありますし、屋上に材料を置いている場合もあります。

これらが風で飛ばないような対策も必要となります。

特に台風並みの強風が吹くときは、私たちも現場を確認します。

これも工事監理の大事な仕事のひとつです。

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外壁タイルの色合わせ

塗装の色合わせに先立つこと2か月
2月上旬に外壁タイルの色合わせを行いました。

特注タイルを見本焼きして、外壁に張る作業を行いましたが
既存の外壁タイルは汚れているので、洗剤で洗ってから色合わせをしないと、後から色が合わなくなります。

ちょうどこの日は、猛吹雪でタイルを洗った後に、洗った水が壁面タイルの表面で氷となってしまいました。

このまま見本焼きタイルを張ることができませんので、バーナーで表面の氷を溶かし、乾かしてから、見本焼きタイルを張りました。

ところが、見本焼きタイルの色が今一つで、焼き直しとなってしまいました。

既存のタイルより、見本焼きタイルの方がちょっと赤いのがわかりますか?

結局、焼き直しを2回経て、やっと色が合いました。

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外壁がタイルと塗装の建物の色彩計画

外壁がタイルと塗装のマンションの場合、タイルの色を変更することができませんので、多くのマンションでは、塗装色は現状の色に近いものを選ぶケースがほとんどです。

しかしながら、現状の外壁塗装色がどうも気になる。もうちょっと変えたいという組合があります。

今回のマンションも塗装色のピンクが強すぎて、もう少し何とかなりませんか?と相談を受けました。

そのため、理事会、修繕委員会で検討した結果、3色ほど候補を選び組合員から色彩アンケートを取り決定することにしました。

この色彩アンケートを行う上で大切なことがいくつかあります。

・見本の色は日中、太陽光の下で見て絞り込むこと

・候補の色は、大きな板で作成し、太陽光の下で検討できるようにすること

・タイルとのマッチングもあるので、候補の色をタイルの近くに掲示すること

色は光源の光を反射しますので、外部に使う塗装は必ず外部で検討できるようにしてください。

また、見本板が小さいと色が濃く見えます。

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アスベストと大規模修繕工事

最近(2004年以降)は建築材料にアスベストは使われていませんが、かつては、多くの建築材料にアスベストが使用されていました。

アスベストと言えば、多くの方は吹き付けた材料をイメージするかもしれませんが、こちらは1970年代の使用が禁止されています。

しかし、2004年までボード類の補強、床ビニールタイルの補強にもアスベストが使われていました。

アスベストを含んだ建材の多くは、何もしなければ、空気中にアスベストは飛散しません。
しかし、建材を撤去するときにアスベストが空気中に飛散する危険性があります。

そのため、高年式のマンションの大規模修繕工事を行う時には、アスベストを含んだ建築材料の撤去に気をつけなくてはなりません。

・撤去工事をおこなっていることを周知する

・撤去工事を行っている場所を区画する

・飛散防止のために散水する

等の対応が必要になります。

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