マンション大規模修繕日記

マンション大規模修繕業務に係わる日記です。

2017年05月

北海道は建物に厳しい地域です。6

バルコニー手すり支柱根本の爆裂を図解してみます。

1枚目

春、秋に手すりの支柱内に結露等によって発生した水が根本に溜まります。

冬季間にその水が凍結し膨張して、支柱周囲のコンクリートを壊します。

2枚目

支柱の根元に穴を開けて、樹脂を注入すると、

結露した水が、外にでるので、凍結膨張、爆裂を防ぐことができます。

図1 - コピー

図2 - コピー


北海道は建物に厳しい地域です。5

建物調査で見つけた、関東地方ではあまり見ることができない劣化ですが、これらを適切に直すことが、大規模修繕の一つの目的になっています。

例えば、バルコニー手すり支柱根本の爆裂

写真のように、支柱の根元に穴を開けて、樹脂を注入すると、再発を抑えることができます。

このような劣化が生じる原因は、手すり支柱内に結露等によって発生した水が根本に溜まり、その水が冬季間に凍結し膨張して、支柱周囲のコンクリートを壊します。

そのため、手すり支柱内に水が溜まらないように穴を開けて、樹脂を注入します。

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図2

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北海道は建物に厳しい地域です。4

昨日お話しした、手すり支柱の根元の結露水ですが、手すりの根元だけではなく、その下の部分も破壊してしまいます。

写真は、手すり根本の下部の笠木が凍害によって、破壊された状況です。

タイルの周囲が破壊され、今にも落下しそうな状況でした。

幸いにも、破壊部分の下部は、屋根でしたので、容易に破壊部分を撤去することができましたが、高層部にあると、チェックも撤去も困難となります。

チェアゴンドラでチェックした部分にも、大きなコンクリートの塊が浮いている部分がありました。

こちらのマンションは2回目の大規模修繕です。

1回目の大規模修繕での手すり支柱根本の修繕が不十分だった可能性があります。

やはり、北海道のマンション大規模修繕は、北海道の気象状況と建物の特性、大規模修繕をよく理解している設計事務所、施工会社に依頼された方が良いと思います。

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北海道は建物に厳しい地域です。3

調査を行っていますが、寒冷地ならではの劣化が多数あります。

バルコニーの手すり根本の劣化です。

原因は、手すりの支柱が中空なため、結露で支柱内に水が溜まりそれが凍結して、支柱が埋め込まれた周囲のコンクリートを破壊(爆裂)します。

支柱内で水が凍結膨張して支柱までが膨らんでしまいます。

寒冷地特有の劣化です。

ほとんどのマンションでは、このような症状が出た場合は、1回目の大規模修繕の時に補修します。

15年ほど前から、工法が大きく変わり、このような劣化はほとんど見られなくなりました。

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現場監理もしています。

建物調査診断、現場見学会の隙をついて工事監理を行っています。

工事は仕上がってしまうと、たとえ不良工事であっても、それらしく見えます。

それを防ぐためには、仕上げ工事に入る前に、現場へ足繁く通い、コンクリートの下地補修状況をチェックします。

又、シ―リングについても、シーリングを撤去しないで、上塗りをしてごまかす会社が未だにあるようです。

シーリングが確実に撤去されていることを確認する必要があります。

施工会社任せ、管理会社任せにした場合専属の大規模修繕技術者がいない限り、このようなチェックは難しいと考えるのが、普通だと思います。

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現場見学会を行いました。

日曜日の午前中に現場見学会を行いました。

理事、修繕委員、組合員合計12名の方に参加して頂きました。

屋上防水の修繕状況をご説明したあとに、仮設足場に上がり外壁面とバルコニー面の劣化と修繕状況について説明しました。

実際の劣化状況を見て、修繕している様子を説明して、参加者からの質問に答えていきます。

万が一に備え、見学会の参加者が仮設足場に上がる時は、施工会社負担で必ず保険に加入して頂きます。

外部の劣化状況、補修状況の次は、内部に移動して、廊下、階段の劣化と修繕について説明しました。


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今週は調査でした。

水曜日から土曜までの予定でしたが、強風と雨で調査が進まず、来週に延期になりそうです。

調査のキモは、劣化数量、劣化箇所の正確な把握です。

そのために、コストは掛かりますが、チェアブランコを何本も掛けます。

もう一つは、組合員に対して「劣化状況の見える化」がどこまでができるかです。

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支笏湖は本当は怖ろしい湖

連休最終日に支笏湖にゴムボートで漕ぎ出した釣り人二人が亡くなってしまいました。

私も以前は、支笏湖にカヌーで釣りに出ていましたので、他人事とは思えません。

湖にボートで釣りというと、のんびりしたイメージかもしれませんが、実際はそうではありません。

支笏湖は湖でありながら広く、風が出やすいので、海上保安庁は、「海」として扱っているようです。

私は、先輩や友人から、支笏湖でボートで釣りをする上で、必ず守るべきいくつかの「教え」を受けていました。

・風が強い日は船を出さない。

・ウサギが飛んでいるような大きな白い波が出たら、すぐに釣りを辞めて岸に戻ること。

・風が出てきて戻るときは、出発地点に戻ろうとしないで、風に逆らわず、できるだけ近くの岸を目指すこと。

・支笏湖には、潮流があるので、潮流にも逆らわない。

・たかが釣りに命を掛けない。

私も支笏湖では、何度か恐ろしい目に会いましたが、これらの教えを必ず守ってきたので、間一髪、遭難しなかったのだとおもいます。

支笏湖で釣りをされる方がいらしたら「教え」を参考にして、安全に楽しんでください。

写真は昨日の午前中の支笏湖です。

このあとに強風が吹くとは、想像できない位穏やかです。

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連休前の社長現場確認

多くの大規模修繕工事の現場も明日から大型連休で休みに入ります。

大規模修繕工事はできるだけ早く仮設足場を取り外すため、施工会社は日曜日と祝日のみの休みで頑張っています。

設計事務所としては、連休前に仮設足場が掛かった部分の工事の状況を確認します。

現場は劣化タイルのマーキング、コンクリート下地補修やシーリング撤去まで進んでいます。

今日は社長にも同行頂きこれまでの工事の出来、今後の修繕方針、修繕方法を現場の所長と確認しました。

お互いに同じ状況を見ながら、修繕方法に勘違いや思い込みが無いかを確認することは、どのような仕事でも重要ですが、特にマンション大規模修繕は大切なことです。

しかしながら、現場任せ社員任せにする、社長がほとんどだと思います。

経営者である社長が自ら、修繕方法の最終確認と安全を確認することは、非常に重要なことです。

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地下ピットに潜入

給排水管設備改修しているマンションの地下ピットに入りました。

ピットというのは、くぼみ=穴のことです。

このマンションの廊下の下は、配管ピットになっていて、給水管、排水管が張り巡らされています。

1階の住戸の下にもピットがあって、多数の排水管が張り巡らされています。

どのマンションもピットは立って歩けない位低く、幅は狭いです。

その中に配管が貼りめぐらされていて、ますます狭くなります。

そんな中を設備の施工会社は、配管工事をしています。

大変な仕事です。

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