マンション大規模修繕日記

マンション大規模修繕業務に係わる日記です。

2017年06月

外壁タイルと目地の色

外壁がタイルのマンションの大規模修繕ですが、張り替えに使う外壁タイルは、特注で作るというお話をしました。

外壁タイルの色合わせは大変というお話もしました。
人の目は非常に精工にできているのかわずかな色の違いも見分けることができるようです。
あそこのタイルは張り替えたとすぐにわかります。

タイルの色合わせですが、種類によって難しいタイル、割合と楽な色があります。

もっとも難しいのが、赤系のタイルが単色で貼られているものです。さらにタイルの表面に釉薬が掛かっていると光の反射の具合が微妙にことなり、さらに難しくなります。

全く同じような色が出ることは、

逆に割合に簡単なタイルは何色かの色が混ざって貼られている建物です。よほど、大きく違わない限り、色が合わないという事例が圧倒的に少ないです。

単色タイルの場合、特注タイルの色が現状タイル色と全く同じになるとは言い難いというのが、正直なところです。

できるだけ、色を近づけるために、施工会社が決まる前に私たち設計事務所が特注タイルの試し焼きを始めています。

ある意味、タイルの色以上に大切なのが、タイルの目地の色です。

こちらは、既存の建物よりも薄い色にしてしまうと、竣工後違いが目立ちます。

迷われた時は、濃い目を選んでおいた方が無難な結果となります。

DSCF2785

DSCF4063

DSCF2909

DSCF4361

T字路' sの北海道ライブ

このブログでも何回か取り上げたtT字路'sの北海道ツアーがあります。

これまで、渋谷と札幌で見ましたが、どちらも期待を上回るライブでした。

今回は新アルバムが出た後なので、北海道に来ることを心待ちにしていました。

ライジングサンにも出演する様です。

IMG_0130

なかなかサイズアップしません

日曜日支笏湖に通っていますが、チビアメマスが釣れますが、なかなかサイズが大きくなりません。

ルアーにかなり小さな魚まで、食いつきます。

大きめのドライフライにも、フッキングしない様な大きさの魚がアタックしてきます。

それだけ、魚が豊かな証拠なのですが

今年の北海道は、気温が低く、朝方はストーブを焚きたくなります。

そんな事情も関係あるのでしょうか?

IMG_9210

外壁がタイル張りのマンションの大規模修繕5 意外なトラブル

外壁がタイルのマンションの大規模修繕ですが、補修に使うタイルはどうやって入手していると思われますか

既製品ですから、同じ品番のタイルを注文すれば良いと思われているのではありませんか?

私も外壁タイル物件の大規模修繕工事を担当するまでは、そのように考えていました。

外壁タイルの品番は入れ替わりが激しく、新築から10年以上経つと、ほとんどのタイルは製造中止になってしまいます。

そのため、張り替えに使う外壁タイルは、ほとんど、特注で作らなくてはなりません。

たとえ同じ品番が残っていても、長年の日射で退色しています。

塗装はどんな色も作れますが、正直、タイルの色合わせは大変です。

一度の試し焼きで同じ色が出ることは、まずありません。何度かの試し焼きでやっと現状の色に近づきます。

そのため、外壁がタイルのマンションの大規模修繕でのトラブルの一つに外壁タイルの色が合わないというのがあります。

設計事務所はできるだけ、色を合わせたいので、何度も試し焼きをお願いしますが、施工会社が先に根を上げてしまいます。

その次に、管理組合が「工期が延長になるくらいなら、多少タイルの色が違っても我慢する」となります。

しかし、このようなケースでは、仮設足場と養生シートが外れた後に、組合員からタイルの色に対してクレームが出ます。

写真は街で見かけたマンションの写真です。

タイルの色が合っていないとこのようになります。

組合員の中には、「資産価値が下がった」という不満を持つ人もいます。

P5190269

DSCF3150


超高層マンションの大規模修繕工事

6月中旬より、札幌市内にある超高層マンション大規模修繕の工事監理がスタートしています。

今日は、雨と強風で工事が中止になりました。

低層部は枠組足場、高層部はSSPというゴンドラで行います。

最上階に上がると、気のせいか雲がいつもよりも低く感じます。

工事は年内に竣工予定ですが、予定通りに進むかどうか、一番の強敵は風の様です。

何よりも工事の安全に注意して工事監理を進めていきます。

DSCF4911

DSCF4892

DSCF4913


外壁がタイル張りのマンションの大規模修繕4

トラブルの原因の2つめ

⇒夙費をはるかに超える工事費が追加となるのか?ということです。

,農睫世靴燭茲Δ法調査時の調査面積が少なく、劣化予想数量を少なく設定してしまったというのが、大きな原因です。

予備費を大きく超えてしまうと、予備費を増やすための臨時総会が必要になります。

ここで、一部の組合員から「調査が不正確」「責任の追及」この声が上がります。

私も何度かこのような窮地に立たされました。これもトラブルです。

しかし、管理組合の理事長様や修繕委員長様が「調査はあくまでも劣化の想定であって、タイルが多く浮いていることの原因は調査にあるわけではない」と言って頂き救われました。

又、設計事務所にとってこのようなことは、毎回起きうることなので、タイルの劣化数量が想定数量を大きく超えた時の対応策のノウハウを持っています。

例えば、タイルの浮きの補修方法は張り替えのほかに、タイルの貼り付けモルタルとコンクリートの浮きの部分に接着剤を注入して、ピンを入れて固定する方法もあります。

工事単価はタイル張り替え工法の単価が1枚あたり500円程度です。

1屬砲垢襪200枚ありますから、10万円となります。

下図の107枚の浮きの部分の補修費は5万円以上掛かります。

これに対して、注入工法は1か所あたり400円とすると、屬△燭50穴のピンで固定すれば、屬△燭20,000円となり、1枚あたりの工事費は100円になります。

107枚で1万700円です。

張り替え工法が採用できれば張り替え工法に対して、大幅に工事コストが削減できます。

しかし注入工法は、タイルと貼り付けモルタルとの間での浮きに対しては、接着剤が入って行かないため、施工できません。

又、設計事務所、施工会社によっては、注入工法での修繕適用箇所をバルコニー内に限っている会社があったり、寒冷地では凍害を恐れ使用しないという会社もあるようです。

一言でいえば、タイルの浮きに対して、張り替え工法は万能であるがコストが高く、注入工法は使用制限があるがコストは安い。

この2つの工法を上手く組み合わせて、安全に安価に補修を行うのが工事監理者の腕の見せ所でもあります。

又、大面積のタイルの浮き部分の補修については、工事が多少楽になるので、工事単価の値引きを施工会社に交渉することも必要です。

このような大規模修繕工事監理のノウハウが監理者にあるかないかで、同じ浮き枚数であっても、追加工事費の額が大きく変わってきます。

図11

外壁がタイル張りのマンションの大規模修繕3 トラブルの原因とは?

ここでトラブルの原因は2つあります。

,覆次∪澤彁の想定劣化数量の1.6倍ものタイルが浮いていたのか?

⇒夙費をはるかに超える工事費が追加となるのか?ということです。

\澤彁の想定劣化数量の1.6倍ものタイルが浮いていたのか?についてお答えします。

まず、設計時の想定劣化数量はどのように算出しているかについてお話しすると、一般的には、建物の外壁の一部を部分調査して劣化割合を算出し、その劣化割合から建物全体の劣化数量を算出します。

この場合、外壁の調査の面積、調査割合が多ければ、多いほど想定劣化数量の精度はあがります。

私たちは外壁のタイル面積の20%を目標にタイルの劣化調査を行っています。

具体的には、建物の1階廻り、バルコニー内、そして写真のような簡易ゴンドラによる外壁面調査を行います。

なぜ、簡易ゴンドラを使って調査を行うのかと言えば、外壁タイルの劣化は下図に示すように外壁面に一様に発生するのではなく、劣化が集中する箇所、劣化が少ない箇所とまばらに発生します。

1階部分とバルコニー内の調査だけでは、調査の精度が上がりません。

ちなみに、マンションの外壁に多く使われている45二丁掛けタイル1屬△燭蠅遼膺瑤200枚です。

1%の劣化は1屬△燭2枚です。劣化3%では6枚、5%では10枚です。

劣化割合の算出は非常に微妙な作業になります。

少ない調査面積で劣化割合を算出することは、誤差のリスクを多く含むことになります。

図1

DSCF3559

ルアーが良い様です。

支笏湖に通っています。

フライとルアー両方試していますが、今年はルアーに良くアメマスが来ます。

これまでと変えたのは、リールに巻いているラインを細くした事です。

そのおかげで、ルアーが遠くまで飛び、よく沈みます。

IMG_9182

外壁がタイル張りのマンションの大規模修繕2 独自のトラブルとは?

タイル張りのマンションの大規模修繕では、どんなトラブルが多発しているのしょうか?

昨日もお話ししたように、調査、設計段階で予想したタイルの劣化数量と実際の劣化数量に差が出てしまった場合に工事費が大きく異なります。

例えば、57戸のタイル張りのマンションの場合についてお話すると

外壁タイル面積は、3,000屬任后

通常マンションの外壁に使われるタイルは45二丁掛けと呼ばれる45mm×95mmの大きさです。

目地が5mmありますので、1屬△燭蝪横娃伊臈修蕕譴討い泙后

3,000屬箸いΔ海箸蓮3,000×200=600,000枚 60万枚あります。

ちょっと想像つかない膨大な数です。

例えば、その1%が劣化しているとすると、それだけで6,000枚のタイルが劣化していることになります。

工事の契約では、例えば「タイル1枚当たり500円で貼りなおす」といった契約をしますので、外壁タイル1%の張り替え補修費用は6,000枚×500円=3,000,000円=300万円掛かることになります。

一般的に、外壁タイルの劣化割合は3〜5%程度ですので、3%とするとタイルの張り替え補修費用は900万円掛かり、総工事費が7,200万円だとすると工事費の12.5%を占めます。

外壁タイルの劣化割合は建物調査診断で得られた劣化数量に基づき、設計者が設定していきます。

もしも、調査で得られた劣化割合が3%でその数量で設計、契約をし、実際仮設足場を掛けてから調査計測した時にタイルの劣化割合が5%だった場合に追加金額は600万円となります。

大規模修繕工事では、タイルの実数精算を見込み工事の予備費を3〜10%程度、契約とは別に予算化しておきます。

このマンションの場合、工事費が7,200万円だったので、予備費を5%程度400万円見込んでいたのですが、タイルの劣化割合が増えてしまったことで、予備費が足りなくなりました。

この不足額をどうするかという問題が出てきます。

DSCF4370

DSCF4379

外壁がタイルのマンションの大規模修繕の特徴1

現在新築マンションの外壁はほとんどがタイル貼りです。

しかしながら、私がこの仕事に就いた13年前までは、大規模修繕で外壁がタイルというのは、珍しかったです。

つまり、12年周期でマンション大規模修繕が行われるとすると、約25年前までは、マンションの外壁は塗装が一般的だったということです。

大規模修繕を初めてから5年経ったころ頃から、外壁タイルの建物が増えて、その後しばらくして主流になりました。

そう考えると、20年よりちょっと後に、マンションの外壁はタイルが主流になったと推測されます。

外壁が塗装とタイルのマンションでどこが違うのか、外壁タイルのマンションで気を付けなくてはならない点について、ちょっとお話してみたいと思います。

両者の最大の違いは、まさに外壁材料が全く異なるために、直し方が全く異なるということです。

外壁が塗装のマンションは、大規模修繕で外壁全ての塗装を塗り替えることになります。

設計時の工事概算と実際の工事で追加工事となる要素は、塗装ではなく、コンクリートの劣化補修に係る金額です。

一方、外壁がタイルのマンションは、タイルの劣化部分のみを交換し、劣化していない部分は、洗浄をして、目地のシーリングを交換します。

外壁タイルのマンションの追加工事となる要素は、コンクリートの劣化プラス外壁タイルの補修に係る金額です。

設計段階、契約段階で外壁タイルの劣化数量を予想し間違えると、工事の途中で追加金額が大きく異なることになります。

工事で判明したタイルの劣化数量が設計、契約時より少なければ、良いのですが、契約時より多いと追加金額が大幅に増えます。

このことが、大規模修繕工事の途中でのトラブルの大きな原因となります。
Categories
訪問者数
  • 今日:
  • 昨日:
  • 累計:

記事検索
QRコード
QRコード
  • ライブドアブログ