マンション大規模修繕日記

マンション大規模修繕業務に係わる日記です。

2017年06月

sax triplets ライブ

東京、横浜で何回かライブに行きましたが

やっと、札幌で8月6日(日)に「sax triplets」のライブがあります。

女性3人のサキソフォンユニットです。

メンバーの一人は札幌市の出身なので、いつかはやってくると思っていましたが、意外と早かったですね。

サックスが3管揃うと大迫力となります。

3本のサックスのハーモニーとユニゾンで音の大きさや厚みが3倍になるだけではなく、何が新しいものが生まれます。

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特注タイルと既存外壁タイルの色合わせ

外壁タイルは特注タイルを見本焼きして、現在外壁に張ってあるタイルと色合わせを行う必要があります。

既存の外壁タイルは汚れているので、洗剤で洗って色合わせをしないと、後から色が合わなくなります。

見本焼きタイルの色が今一つ合わないときは躊躇なく、焼き直しを指示してください。

写真のタイルは、既存のタイルより、見本焼きタイルの方がちょっと赤いのがわかりますか?焼き直しとなりました。

焼き直しを行うには、3週間程度の時間が掛かります。

このマンションでは、焼き直しを2回経て、やっと色が合いました。

結局、色合わせ作業にひと月半の時間が掛かりました。

1回目の試し焼きタイルが出来るのにサンプルを取ってから1か月程度時間がかかりました。

お盆と正月には、タイルの釜を止めるので、さらに時間が掛かります。

このような理由で施工会社が決まってから外壁タイルの試し焼きを始めたのでは、工事に間に合わない危険性があります。

施工会社の決定から、着工までに充分な時間的な余裕(3か月以上)を持った工程とするか、事前に設計事務所が外壁タイルの試し焼きを行うかの工夫が必要です。

晴れた日、曇りの日で色の見え方は微妙に異なります。

又、大型マンションではタイルの面によって、タイルの製造ロットが異なりますので、微妙にタイルの色が異なります。

タイルの色合わせには、時間を掛けて吟味してください。

一方、一番下の写真は外壁タイルが混色の場合の試し焼き1回目の写真です。

よく見ると、タイルの影があるので、試し焼きタイルということがわかると思います。

1枚、1枚の色を比べると、若干色に違いがあります。

しかしながら、周囲のタイルとは、違和感が全くありませんね。

1度の試し焼きで承認されました。

単色タイルと混色タイルでは、同じ色合わせでも、ここまで違います。

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外壁タイルと目地の色

外壁がタイルのマンションの大規模修繕ですが、張り替えに使う外壁タイルは、特注で作るというお話をしました。

外壁タイルの色合わせは大変というお話もしました。
人の目は非常に精工にできているのかわずかな色の違いも見分けることができるようです。
あそこのタイルは張り替えたとすぐにわかります。

タイルの色合わせですが、種類によって難しいタイル、割合と楽な色があります。

もっとも難しいのが、赤系のタイルが単色で貼られているものです。さらにタイルの表面に釉薬が掛かっていると光の反射の具合が微妙にことなり、さらに難しくなります。

全く同じような色が出ることは、

逆に割合に簡単なタイルは何色かの色が混ざって貼られている建物です。よほど、大きく違わない限り、色が合わないという事例が圧倒的に少ないです。

単色タイルの場合、特注タイルの色が現状タイル色と全く同じになるとは言い難いというのが、正直なところです。

できるだけ、色を近づけるために、施工会社が決まる前に私たち設計事務所が特注タイルの試し焼きを始めています。

ある意味、タイルの色以上に大切なのが、タイルの目地の色です。

こちらは、既存の建物よりも薄い色にしてしまうと、竣工後違いが目立ちます。

迷われた時は、濃い目を選んでおいた方が無難な結果となります。

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T字路' sの北海道ライブ

このブログでも何回か取り上げたtT字路'sの北海道ツアーがあります。

これまで、渋谷と札幌で見ましたが、どちらも期待を上回るライブでした。

今回は新アルバムが出た後なので、北海道に来ることを心待ちにしていました。

ライジングサンにも出演する様です。

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なかなかサイズアップしません

日曜日に支笏湖に通っています。

チビアメマスは、何匹か釣れますが、なかなか大きいサイズの魚は釣れませんね。

困ったことにルアーには、体長10センチを超えた程度のかなり小さな魚までしっかりと食いつきます。

ちょっと大きめのドライフライを呑み込めない様な大きさの魚まで、果敢にアタックしてきます。

それだけ、今の時期、湖畔に魚が豊富だという証拠なのですが、ちょっと困ってしまいます。

今年の北海道は、連休明けから連日気温が低い日が続きました。

ここ、二、三日でも、朝方はストーブを焚きたくなります。

そんな事情も関係あるのでしょうか?

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外壁がタイル張りのマンションの大規模修繕5 意外なトラブル

外壁がタイルのマンションの大規模修繕ですが、補修に使うタイルはどうやって入手していると思われますか

既製品ですから、同じ品番のタイルを注文すれば良いと思われているのではありませんか?

私も外壁タイル物件の大規模修繕工事を担当するまでは、そのように考えていました。

外壁タイルの品番は入れ替わりが激しく、新築から10年以上経つと、ほとんどのタイルは製造中止になってしまいます。

そのため、張り替えに使う外壁タイルは、ほとんど、特注で作らなくてはなりません。

たとえ同じ品番が残っていても、長年の日射で退色しています。

塗装はどんな色も作れますが、正直、タイルの色合わせは大変です。

一度の試し焼きで同じ色が出ることは、まずありません。何度かの試し焼きでやっと現状の色に近づきます。

そのため、外壁がタイルのマンションの大規模修繕でのトラブルの一つに外壁タイルの色が合わないというのがあります。

設計事務所はできるだけ、色を合わせたいので、何度も試し焼きをお願いしますが、施工会社が先に根を上げてしまいます。

その次に、管理組合が「工期が延長になるくらいなら、多少タイルの色が違っても我慢する」となります。

しかし、このようなケースでは、仮設足場と養生シートが外れた後に、組合員からタイルの色に対してクレームが出ます。

写真は街で見かけたマンションの写真です。

タイルの色が合っていないとこのようになります。

組合員の中には、「資産価値が下がった」という不満を持つ人もいます。

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超高層マンションの大規模修繕工事

6月中旬より、札幌市内にある超高層マンション大規模修繕の工事監理がスタートしています。

今日は、雨と強風で工事が中止になりました。

低層部は枠組足場、高層部はSSPというゴンドラで行います。

最上階に上がると、気のせいか雲がいつもよりも低く感じます。

工事は年内に竣工予定ですが、予定通りに進むかどうか、一番の強敵は風の様です。

何よりも工事の安全に注意して工事監理を進めていきます。

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外壁がタイル張りのマンションの大規模修繕4

トラブルの原因の2つめ

⇒夙費をはるかに超える工事費が追加となるのか?ということです。

,農睫世靴燭茲Δ法調査時の調査面積が少なく、劣化予想数量を少なく設定してしまったというのが、大きな原因です。

予備費を大きく超えてしまうと、予備費を増やすための臨時総会が必要になります。

ここで、一部の組合員から「調査が不正確」「責任の追及」この声が上がります。

私も何度かこのような窮地に立たされました。これもトラブルです。

しかし、管理組合の理事長様や修繕委員長様が「調査はあくまでも劣化の想定であって、タイルが多く浮いていることの原因は調査にあるわけではない」と言って頂き救われました。

又、設計事務所にとってこのようなことは、毎回起きうることなので、タイルの劣化数量が想定数量を大きく超えた時の対応策のノウハウを持っています。

例えば、タイルの浮きの補修方法は張り替えのほかに、タイルの貼り付けモルタルとコンクリートの浮きの部分に接着剤を注入して、ピンを入れて固定する方法もあります。

工事単価はタイル張り替え工法の単価が1枚あたり500円程度です。

1屬砲垢襪200枚ありますから、10万円となります。

下図の107枚の浮きの部分の補修費は5万円以上掛かります。

これに対して、注入工法は1か所あたり400円とすると、屬△燭50穴のピンで固定すれば、屬△燭20,000円となり、1枚あたりの工事費は100円になります。

107枚で1万700円です。

張り替え工法が採用できれば張り替え工法に対して、大幅に工事コストが削減できます。

しかし注入工法は、タイルと貼り付けモルタルとの間での浮きに対しては、接着剤が入って行かないため、施工できません。

又、設計事務所、施工会社によっては、注入工法での修繕適用箇所をバルコニー内に限っている会社があったり、寒冷地では凍害を恐れ使用しないという会社もあるようです。

一言でいえば、タイルの浮きに対して、張り替え工法は万能であるがコストが高く、注入工法は使用制限があるがコストは安い。

この2つの工法を上手く組み合わせて、安全に安価に補修を行うのが工事監理者の腕の見せ所でもあります。

又、大面積のタイルの浮き部分の補修については、工事が多少楽になるので、工事単価の値引きを施工会社に交渉することも必要です。

このような大規模修繕工事監理のノウハウが監理者にあるかないかで、同じ浮き枚数であっても、追加工事費の額が大きく変わってきます。

図11

外壁がタイル張りのマンションの大規模修繕3 トラブルの原因とは?

ここでトラブルの原因は2つあります。

,覆次∪澤彁の想定劣化数量の1.6倍ものタイルが浮いていたのか?

⇒夙費をはるかに超える工事費が追加となるのか?ということです。

\澤彁の想定劣化数量の1.6倍ものタイルが浮いていたのか?についてお答えします。

まず、設計時の想定劣化数量はどのように算出しているかについてお話しすると、一般的には、建物の外壁の一部を部分調査して劣化割合を算出し、その劣化割合から建物全体の劣化数量を算出します。

この場合、外壁の調査の面積、調査割合が多ければ、多いほど想定劣化数量の精度はあがります。

私たちは外壁のタイル面積の20%を目標にタイルの劣化調査を行っています。

具体的には、建物の1階廻り、バルコニー内、そして写真のような簡易ゴンドラによる外壁面調査を行います。

なぜ、簡易ゴンドラを使って調査を行うのかと言えば、外壁タイルの劣化は下図に示すように外壁面に一様に発生するのではなく、劣化が集中する箇所、劣化が少ない箇所とまばらに発生します。

1階部分とバルコニー内の調査だけでは、調査の精度が上がりません。

ちなみに、マンションの外壁に多く使われている45二丁掛けタイル1屬△燭蠅遼膺瑤200枚です。

1%の劣化は1屬△燭2枚です。劣化3%では6枚、5%では10枚です。

劣化割合の算出は非常に微妙な作業になります。

少ない調査面積で劣化割合を算出することは、誤差のリスクを多く含むことになります。

図1

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ルアーが良い様です。

支笏湖に通っています。

フライとルアー両方試していますが、今年はルアーに良くアメマスが来ます。

これまでと変えたのは、リールに巻いているラインを細くした事です。

そのおかげで、ルアーが遠くまで飛び、よく沈みます。

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