マンション大規模修繕日記 : 2017年11月

2017年11月29日18:23

検査に向かう前に虹が出ていました。

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マンション大規模修繕工事が追い込み時期に入り竣工検査が続いています。

今朝も現場に直行でした。
マンションの方向に向かって車を走らせると虹が出ていることに気が付きました。

竣工検査が吉兆である事を願いましたが、この悪天候続きで、屋上防水のトップコート（保護塗料）が塗れず、今日から悪天候になるため、来春の施工になる可能性が出てきました。

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2017年11月27日17:14

早急にご自分自身の手で修繕積立金の見直しをしてください

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来春の大規模修繕工事の施工会社選定もほぼ終了し、来秋の大規模修繕工事の施工会社選定に進んでいます。

それにしても、大規模修繕の工事費が下がりません。

設計事務所の概算金額の９５％からいくらか下がる状態で、下げどまり感があります。

これから、大規模修繕を迎える組合の方は、もう一度、自分たちのマンションの修繕積立金が適正かどうかご確認してください。

特に問題となっているのは、１回目の大規模修繕から修繕積立金が不足しているという組合も増えていることです。

その理由は、建設ラッシュの影響だけではなく、1回目の大規模修繕を迎えるマンションの建物が大型化したことやバルコニーの面積が増えたも原因と考えられます。

このようなお話をしても「管理会社は積立金に対して何も言わないし、長期修繕計画書上は間に合うことになっているから、うちのマンションは関係ないよ」と言われる方も少なくないと思います。

しかしながら、このようなマンションに限って、1回目の大規模修繕工事から不足という事態が起きます。

そこで、ご自身で修繕積立金の過不足を確認して、もしも、大幅に不足しているなら、できるだけ早く、改訂をされることをお勧めします。

修繕積立金の過不足の確認方法

① 1戸あたり１５０万円の工事費が掛かると想定して、大規模修繕工事までに戸数×150万円の積立金残高が確保されているか確認する。（５０戸規模のマンションを基準としていますので、小規模なものは割増してください。また、1戸が８０㎡を超える大型物件や建物の四周にバルコニーがあるようなマンションも工事費を割増してください）

② 国土交通省の修繕積立金ガイドラインに掲示されている早見表と比較してみる。
http://www.mlit.go.jp/common/001080837.pdf#search=%27%E3%83%9E%E3%83%B3%E3%82%B7%E3%83%A7%E3%83%B3%E3%81%AE%E4%BF%AE%E7%B9%95%E7%A9%8D%E7%AB%8B%E9%87%91%E3%81%AB%E9%96%A2%E3%81%99%E3%82%8B%E3%82%AC%E3%82%A4%E3%83%89%E3%83%A9%E3%82%A4%E3%83%B3%27

皆様は不思議に思われるかもしれませんが、管理会社は修繕積立金が不足していても何も言いません。

その理由は下手に「積立金が不足しているので、値上げましょう」と言えば、理事会や組合員から「不足分は、管理費を下げて積立金に充ててください」と言われかねないからです。

どのようなマンションであっても修繕積立金の不足が明らかになると、「修繕積立金の不足は管理会社の責任だから、管理会社は責任を取って管理費を下げろ。下げないなら管理会社を変えるぞ」という無茶苦茶を言う人が居るため、管理会社からは迂闊に言い出せないそうです。

修繕積立金の値上げには、莫大な労力が掛かります。組合から依頼されない限りは、ハイリスク、ノーリターンなことを自ら進んで行いません。ヤブヘビになり兼ねないですし。

このような理由で、管理会社の担当者は廻りのマンションに比べて修繕積立金が随分低めだと感じていても、何も言えない状況です。

突き詰めれば、当たり前のことですが、修繕積立金の確保は管理組合の仕事ですから、管理会社は修繕積立金の不足に対して責任の取りようがありません。

組合の皆様が自らを守るしかありません。

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2017年11月22日18:33

先週末札幌は大雪でした。

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追い込みに入っていた大規模修繕工事の現場は突然の大雪のために混乱しています。

屋上防水工事ができなくなってしまったり

バルコニーのウレタン防水工事も止まっています。

バルコニーの検査すらできません。

ホウキで雪を掃除して検査をしています。

年末までには気温があがり、このまま根雪になることはないと思いますが心配ですね。

根雪になったら、工事は来年まで持ち越しになります。

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2017年11月16日09:17

工事の追い込み

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今年の秋工事もそろそろ追い込みの段階に入っています。

マンション大規模修繕工事で一番難しい場所といえば、バルコニーです。

その理由は、天井塗装、壁、床と工事する部位が多岐に渡ることと、仕上げ工事の種類が異なることが挙げられます。

大規模修繕工事の工期を決めるのは、バルコニー工事と言っても差し支えない位です。

秋工事もバルコニー工事が終わり、最終検査の時期に入っています。

最近は雪もちらつくようになり、検査する側よりも工事を行う側が辛い時期になってきました。

だからと言って、検査で手を抜くとか、大目に見るということはあり得ません。

チェックテープだらけになってしまいます。

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2017年11月10日11:45

不良コンサル対策

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国土交通省がマンション大規模修繕工事に関わる不良コンサルを無くすために対策を練っているとのことですが、今現在大規模修繕工事の準備を行っている管理組合の方はどうすれば良いのかということになります。

第一に不良コンサルの噂は、首都圏が中心でありこのように極端な低価格で見積を出し受注を狙う設計コンサルは地方（といっても札幌圏）では聞きません。

対策としては、コンサル何社からか見積を取得し「相場」を知り、その相場を大きく下回る会社をマークすることです。

設計コンサルを価格の高低の競争だけで決めないということが、根本的な対応策になります。

不良コンサルと噂される会社は、社内の問題のためか技術者、営業共に入れ替わりが激しいので、社歴が長い社員がほとんどいないようです。

そのため常に新規の技術者を募集しています。

これまでの業務実績はたくさんありますが、会社としての業務実績だけではなく、担当予定技術者の経歴、実績も確認されてはいかがでしょうか？

技術者が実績を偽る場合があるかと思いますが、その場合は業務を上手く進められないと思います。

しかしながら、不良コンサルを選んでしまう根本原因を考えその対応策を考えないと不良コンサル対策は上手く取れないと思います。

2017年11月06日10:23

祖母の旅立ち

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１０月末に祖母が行年108歳（満107歳）で安らかに旅立ちました。

多くの方のお力添えで静かに見送ることができました。

この場をお借りして御礼申し上げます。

花の大好きな祖母でした。

毎年、春になるとあちらこちらへ母と3人で出かけました。

107歳ですから、どう考えても大往生で、家族は喜ばなくてはならないのですが

来年の春からちょっと寂しくなります。

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