マンション大規模修繕日記

マンション大規模修繕業務に係わる日記です。

2017年12月

スムーズな工事のために

今年のように職人不足から工事が遅れる事態を防ぐ方法をいくつか考えています。

々事の準備をできるだけ早く始める

 遅れた現場を振り返ってみると、工事の直前になって仮設方式を変えたことにあります。

 そのため、仮設の準備期間が当初の想定よりも伸びてしまい、工事もずれてしまいました。

 工事の時期がずれると、当初予約していた職人さんは他の現場に取られてしまいます。 

 予定通りの工事ができるように工事の準備をできるだけ早く始める必要があります。


∋楾会社をできるだけ早く決める

 工事の準備を早く始めるためには、施工会社を決めて契約しなくてはなりません。
 
 施工会社選定で内定を出しておけば良いと考える人もいますが、準備をするためには

 費用が掛かります。契約をすることが大切です。

 少なくとも3か月前には、工事契約できるように準備を進めています。


困難な事項は先送りしない

 大規模修繕工事の準備で一番困難なのが、建物の廻りにある駐車場に停めている車の移動です。

 大規模修繕工事を行う時には、建物の廻りに仮設足場を建てますので、車が移動しないと仮設工事を

 始めることができません。車の移動先である代替駐車場が決まらないと工事が始まりません。

 設計段階で何台の車の移動が必要か?ということが分かりますので、車の移動をどうするのか?

 ということが、施工会社の選定の隠れたポイントになることがあります。

 特に住宅地や街中のマンションは、工事期間中移動する代替駐車場の確保が困難です。

 たまにプレゼン時に代替駐車場の目星を付けている手回しの良い施工会社もいます。

 工期全体、工事品質の確保まで見据えた素晴らしい会社と評価することもできます。

 気の利いた管理組合では、地縁を生かして空き駐車場、空き地の確保を施工会社選定に合わせて行っています。

今年の工事がやっと終わりました。

12月23日(土・祝)今年最後の物件の完了検査と引き渡しがありました。

今年は雪が随分と早くから本格的に降ってしまい、屋上防水のトップコートや駐車場の防水は来年の春に持ち越しです。

本来であれば、工事の延期は許されないのですが、気温が下がってから工事を行うと予定の時間で固まらなかったり乾かなかったり本来の性能が発揮できなかったりといろいろと支障がでてくるので、無理に工事をしないで、来春に工事をしてもらうようにしました。

「是が非でも、工期に間に合わせろ、間に合わなければ違約金を取る」とは、言えない状況です。昨年の前からですが、今年は特にどの現場も職人さんの不足は深刻です。

しかしながら、来春着工のこれから工事を行う管理組合の方は、施工会社との契約に対して、工事遅延が発生した場合の違約金はどうなっているの?という質問がきます。

私たちから、昨今の職人不足のお話をしても、工事が始まる前から工事が遅れる可能性が高いというのも、おかしな話に聞こえるようで、なかなか信じてもらえません。

2020年を過ぎると、今のような新築ラッシュは無くなり、工事費が昔のレベルまで戻るという予測が一昨年前まで良く聞かれましたが、職人さんがいない現状を間のあたりにすると説得力が無く、工事費が下がらない可能性が高いと感じます。



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今季の工事がやっと終わります。

先日、8月初旬に着工した物件がやっと完了検査を迎えることができました。

施工会社から着工前に提出された工程表によれば、本来であれば、11月末に終わる予定でしたが、予定よりも遅れてしまいました。

遅れた原因で最大のものは、職人さんの不足です。

特にウレタン防水の職人さんは、どの会社、その現場でも不足しています。

また、秋の天候不順で雨の日が続いたため、工事ができない日が多く、工事が遅れてしまいました。

更に言えば、最近1回目の大規模修繕を行うマンションは、これまでと比べて1戸あたりのバルコニー面積が増えているように感じます。

これまでバルコニーと言えは、南面に一か所だったものが、南北2個所となり、最近は住戸の廻り全ての面にバルコニーが設置されているマンションが主力となっています。

バルコニーの面積が増えると当然工事費も上がります。

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工事費は1戸あたり100万円・・・今時通用しません。

マンション大規模修繕の工事費の話をすると、未だに1戸あたり100万円と考えている組合の方が多いのに驚かされます。

毎年コンスタントに大規模修繕工事の設計や工事監理をしている身からすると「それは一体いつの話ですか?」と聞きたくなるのを我慢して、「どこでそのようなお話を聞いたのですか?」と伺うと

1.本で読んだ

2.セミナーで聞いた

3.管理会社から聞いた

という様なお答えを頂きます。

現実の工事費は、1戸あたり150万円程度と考えておいた方が良いような状況です。

上記の本やセミナーや管理会社が判断の基準をしているのは、7〜10年前に良く言われていた内容です。

実務を現役で実施していない方のセミナーでは、未だにこのような数字を使われているようですが、大規模修繕の専門家としてお話しされるので実に困ったものです。

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