マンション大規模修繕日記

昨日、実家の屋根に雪庇ができたので、屋根に上って落としました。

屋根からの落雪が道路を歩いている人に当たり、ケガをさせてしまうと責任を負わなくてはなりません。

今回の雪庇は2階建ての住宅なので、簡単落とすことができましたが、雪庇は高層のマンションにもできます。

雪庇防止金物が普及しており、設置されているマンションも多いのですが、大規模修繕に合わせて設置する例も多いです。

しかしながら、雪庇防止金物を設置したからと言っても、完全に無くすことは難しいようです。

昨晩から札幌に寒波がやってきて居座っています。

最低気温はマイナス１０度、最高気温もマイナス５度です。

気温が低いと雪もサラサラしています。

しかも、暖房をしても、室温はなかなか上がりません。

暖房をしていない部屋では、蛇口がいつの間にか凍って水が出なくなります。

寒波が来るたびに、このような厳しい自然環境の中に建っているマンションの

大規模修繕工事を行う施工会社に対して、札幌市内の工事実績を求めるのは、

無理のない話だと感じます。

私は昨年から札幌に戻って来ましたが、それ以前は東京で仕事を行っていました。

東京と札幌で建物に違いがありますが、それ以上の違いがあります。

それは管理組合で修繕に携わる理事、修繕委員の年齢です。

意外かと思いますが、関東地方の修繕に関わる組合員の方が、年齢が断然若いです。

長老格の方を除くとほとんどの方が、３０〜４０代かでした。

ところが、札幌の場合、修繕に関わる組合員の方は、ほとんどが６０代以上です。

一体なぜなんでしょうか

保守系の論客として朝までテレビ等からワイドショー、雑誌に幅広く出演、寄稿されていた西部邁さんが亡くなりました。

まだ、７８歳でした。

共感できる部分が多かった方なので、非常に残念です。

去年は谷口ジローさん、今年に入って狩撫 麻礼（かりぶ まれい）さん、西部邁さんと昔に親しんだ方が相次いで亡くなっています。

もう、新作を読むことができません。悲しいというより寂しいですね。

漫画原作者のカリブマレーさんが亡くなりました。

高校生から大学生のころ故谷口ジローさんと組んだ

青の戦士
LIVE! オデッセイ
ナックル・ウォーズ

と言った作品

ライブマシーン
ハード&ルーズ
ルードボーイ
迷走王 ボーダー

といった作品を愛読していました。

いまでも、リバースエッジ 大川端探偵社を読んでいます。

作品中に出てくる音楽を聞くとどれも素晴らしかったです。

たくさんの作品をありがとうございました。

昨年の秋工事の反省も踏まえ、本年は工事着工３か月前から工事の準備を行っております。

現場の未決事項、曖昧な点、検討すべき点

組合の意向を確認する点

仮設計画

それらを踏まえた着工までのスケジュール

着工前アンケート

工事説明会資料

これらを事前に作成してもらい、施工会社の現場担当者、設計監理担当者、社長も含めて検討会を開きます。

検討会での成果をまとめて、管理組合の理事会、修繕委員会と打合せを行います。

いくら現場側の都合で検討しても、組合の意向に反する工事はできませんので、必ず早い段階で組合と打合せします。

1月下旬〜2月下旬までに管理組合と打合せして、3月上旬までに居住者説明会を終わらせ、４月から滞りなく工事に入れるように準備します。

昔から建設業は「段取り８割」と言われており、着工前の準備の可否が工事の出来迄影響を及ぼします。

特に札幌は、マンション大規模修繕工事のうち4月着工物件が７割を占めます。

検討事項は、現場監督がまとめますが、メーカーや協力会社も含めて検討しなくてはなりません。

4月に近づくほど、どんどん忙しくなるので、今から検討と準備を始めます。

タワーマンションの大規模修繕工事費データをいろいろと情報を集めてみると、北海道でタワーマンションの大規模修繕工事費は、屋上防水、外壁、バルコニーと一通りの修繕をおこなうと戸あたり200万円を超えてしまいます。

何でこんなに掛かるの？と聞かれます。

その第一の原因は仮設足場が、一般的に使われている枠組足場だけで出来ないことです。

特に15階を超える部分の仮設足場は、ゴンドラや移動昇降足場で行うことになります。

第二の原因は、高層になればなるほど、風が強くなり、工事ができない日が増えてきます。

つまり、雨が降らずに、天気が良くても風が強いと外壁の工事ができないということです。

それに合わせて工期（工事に掛かる時間）が伸びてしまい、工事ができなくとも現場管理費や経費はかかりますから、工事費が割高となります。

ここ近年の職人さん不足による工事費の上昇も大きな原因です。

このような理由からタワーマンションの大規模修繕費は1戸当たり200万円は掛かると想定して、長期修繕計画や資金計画を行ってください。

タワーマンションが建てられた時に作られた長期修繕計画には、これら工事費アップの３つの要因が含まれていないものも（多く）あります。

長期修繕計画書の作成責任を管理会社に求めても資金不足を解消することはできません。

管理組合主導で資金計画を是正して頂ければと思います。

５日で５５歳になったと報告しましたが、誕生祝いのメッセージを送ってくれた友人２人が

偶然にも「５５歳からGOGO」との言葉を添えてくれました。

５５歳からGOGOと言えば

伊能忠敬が蝦夷地へ測量の旅に出たのが５５歳と聞いています。

それが本格的な日本地図作成の始まりですから、５５歳から出発もアリなんですね、

５５歳と言えば、３昔以上前の1980年前半には、定年となっていた年ですね。

ウイキペディアによれば、

1950年に男58歳、女61.5歳であった日本人の平均寿命が

1960年に男65.32歳、女70.19歳、

1970年に男69.31歳、女74.66歳、

1980年に男73.35歳、女78.76歳と格段に伸びていたが、

多くの企業において55歳が定年退職であった。

1986年の高年齢者等の雇用の安定等に関する法律の改正で60歳定年が企業への努力義務に、

1994年の改正で60歳未満定年制が禁止されたことで60歳が日本の定年になった。

2000年に企業に対して、65歳までの雇用確保措置を努力義務化された。

2004年に企業に対して、65歳までの雇用確保措置の段階的義務化

2012年には企業に対して、希望する労働者全員を65歳まで継続雇用することが義務化がされた。

ということです。

つまり、私は６５歳まであと１０年間は働いて当たり前ということです。

１０間年は長いなと思う方もいますが、実際１０年間はあっという間だと思います。

それまでにマンション大規模修繕について、何とか極めることを目標として頑張りたいと思います。

今日から２０１８年の仕事が始まりました。

本年もよろしくお願い致します。

昨年は私事がいろいろとあり、バタバタし落ち着かない１年となってしまいました。

今年は心機一転、頑張りたいと思います。