マンション大規模修繕日記 : 2018年10月

2018年10月31日19:48

竣工1、３、５年目検査の季節です。

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秋も深まってきましたが、この季節になると昨年の秋物件の１年目検査が続きます。

屋上防水、外壁、外構を廻り問題点をチェックします。

バルコニーは立ち入れないので、全戸にアンケートをお願いします。

問題点をまとめ、どのように対応するかを次回の理事会で報告します。

2018年10月23日13:47

札幌市内のマンション大規模修繕工事の現場で職人さんが落下し亡くなってしまいました。

この時期ですと、おそらく仮設足場の解体作業中だったと思います。

添付した記事にもありますが、たとえ安全帯という落下防止の命綱をしていても、その命綱の端を固定していないと落下を防止できません。

これからマンション大規模修繕工事は順次工事が進み、検査が終わると仮設足場の解体に向かいます。

仮設足場の解体は、大規模修繕工事の中で一番事故が起きやすい工程です。

高所で作業を行う職人さんはすべて落下防止のために、安全帯をしていますが、その端部を固定している職人さんが少ない現場を見ることもあります。

2018年10月20日15:09

免振ダンパー不正

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またもや、不正の報道でマンションにお住まいの皆様方はもちろん建築関係者も「うんざり」しているというのが本音だと思います。

今回はダンパーの「調整工程」を省略したため、不正となってしまったようです。

自分はいったい何のために仕事をしているのか？を冷静に考えれば、このような「調整工程」を省略できないでしょう。

自分の仕事の使命を理解していれば、結果として不正は起きなかったような気がします。

2018年10月19日23:03

大学の同窓会

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隔年で開催される出身大学の同窓があったので、参加しました。

前回が大々的に開催された影響もあるためか、今回は参加者が多くはありませんでした。

同期は幹事と私だけでした。

しかしながら、在学中お世話になった先生に再開会する事ができました。

また、各界でご活躍されている諸先輩、後輩とも知り合うことができて有意義な時間となりました。

2018年10月16日14:36

工事費の値上がりの原因はもう一つの理由

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工事費の値上がりの原因は工事の単価が上がったこともひとつの原因ですが、それがすべてではありません。

その前に、工事費の値上がりといった場合、1戸あたりの工事費が〇万円という考え方をされている方が多いと思いますが、この考え方自体が大きな工事費の値上がりの一つの原因でもあります。

それは、どういう事かと言えば、分譲マンションの建物の大型化と形状の複雑化、バルコニー面積の増大が年々進んでいるためです。

専有面積も大型化していますが、それ以上にバルコニーの数と面積が増えています。

又、以前は直方体に近い単純な形のマンションが多かったのですが、最近は凹凸の多い複雑な形のマンションが増えてきました。複雑な形のマンションは同じ床面積であっても表面積が大きいため、それが工事する数量の増加に繋がっています。

そのため、直方体で小さなバルコニーが１箇所のマンションは1戸あたり100万円程度の工事費という場合もある一方、複雑な形でかつ小規模、バルコニーが3面あるマンションでは、工事費が200万円近くになる場合もあります。

つまり、建物の形状が以前のものと全く異なってきているという事です。

同じ形で、同じ大きさのマンションの工事費の比較ではなく、小さいマンションと大きいマンションを比較すれば、大きなものの工事費が高くて当たり前なのですが、そこの説明をしないで、工事費が上がったと捉えている方が少なくありません。

このような混乱を防ぐためには、大規模修繕の工事費は一戸あたり〇万円という考え方を捨て去る所から始めなくてはなりません。

2018年10月13日16:53

なぜ修繕積立金が不足するのか？その原因を分析してみます。

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その1　工事費の高騰　

ご存知の様に工事単価が全体的に上がっています。

又、職人さん不足で工事費が高騰しているというお話は聞いたことがあると思います。

しかし、それだけで大規模修繕の工事費が１０年前に比べて約３割ほど上がっている事を説明できません。

いろいろな要因が重なっています。

ひとつには、仮設足場の組み立てで手すり先行が導入されたこと。

工事現場の事故の原因の1位は仮設足場からの転落、墜落事故です。

それを防ぐために、仮設足場を組み立てる時に転落、墜落を防ぐ手すりを一番先に組み立てて行きます。

それまでは、手すりは最後に組み立てていたので、これまでとは異なる新しい仮設部材が増え、組立手間も増えました。

これによって、仮設費用が大きく上がりました。

それまでは㎡あたり1,000円であった組立、リースの単価が1,300円以上になりました。

又、現場で実際に作業を行う職人さん全てに、福利厚生費とは、健康保険料、厚生年金保険料、雇用保険料のうち会社で負担することが法律で義務つけられている社会保険料の支払いのことですが、これまでは支払われなかった例も多かったのです。

それが平成29年年度から「社会保険に入っていない建設業者は現場入場できない」となったのです。

社会保険料は工事費のおよそ８％ですからその半分を会社が負担するとしてもおよそ4％の工事費が上がった事に成ります。

これらの要素が重なり、結果として3割の工事費の値上がりとなっていると思われます。

2018年10月12日20:26

なぜ、修繕積立金が足りないのか？

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何度かお話ししていますが、手持ちの修繕積立金だけで大規模修繕工事が実施できず、借入を行わざるを得ない管理組合が増えています。

借入を決める臨時総会では、組合員から理事会に対して「借入をしないで手元の修繕積立金の範囲内でできる工事とすべきだ」といった厳しい意見が出ることもあります。

又、借入を行うという事は返済を行わねばなりませんので、次回の大規模修繕の資金を積み立てるのと同時に借入金の返済を行う事になり、修繕積立金の大幅な値上げが避けられないといったケースも出てきます。

そもそも、なぜ修繕積立金が不足するのか？その原因を分析してみます。

2018年10月06日09:42

大地震から1か月

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北海道に震度７の大地震が来てから、はや1ヶ月。

札幌はほとんどの人が何も無かった様に暮らしています。

しかしながら、地震で被災したマンションも少なからずあります。

その多くは、被害は大きくは無いですが、壁にひび割れが発生したり、タイルが剥落しています。

その反面、全く何の被害の無いマンションもあります。

現在進行中の現場では、仮設足場があるので、地震後急遽再調査をしましたが、劣化が増えていない。

つまり、ほとんど被害が無かった様です。

築年数によって被害の差が出ているのか？と言えば

築年数が古いマンションであってもほとんど被害は無いマンションがあり、新しいマンションでも被害が出た所もあります。

この差は、築年数ではなく、マンションが建つ地盤の差ではないかと思われます。

2018年10月02日10:42

現場見学会を行いました。

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大型マンションという事もあり、４０名以上の方が参加されました。

集会室で現場所長がプロジェクターを用いて、工事の概要を説明して、屋上に上がりました。

幸いにも台風は遠く、晴天に恵まれ、風も無く、まさに見学会日和です。

屋上からの景色を楽しんだ後に、屋上防水について説明をしましたが、質問がたくさん出ました。

屋上にある通気管や散水栓　我々にはなじみ深いものですが、参加者には珍しいようです。

その後、バルコニーをちょっと覗いて、１階に戻り解散となりました。