マンション大規模修繕日記

マンション大規模修繕業務に係わる日記です。

2018年11月

バルコニー検査を行いましたが、ちょっと困った状態でした。

バルコニー検査を実施しましたが、床面のウレタン防水の一部がちょと困った状態でした。

ウレタン防水の表面にピンホールと呼ばれる小さな穴が空いています。

こんな小さな穴なので、大したことないのでは?と思われるかもしれませんが

これをちゃんと直すのは結構難しく、安易に考え上からウレタンを塗っただけでは、ピンホールのあった部分に何度も気泡が出来てしまいなかなか直りません。

ピンホール周辺を大きく削って、ウレタン防水をやり直す必要があります。

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手元の長期修繕計画書を無条件に信用して良いの?その2

通常、管理組合の皆様は分譲時の長期修繕計画書が正しく根拠のあるもので、よもや、根拠が怪しく間違ったものではないとして、毎月修繕積立金を貯めています。

にもかかわらず、大規模修繕工事の実施を決める管理組合の総会議案書に長期修繕計画書をはるかに上回る工事予算が計上されており、工事を行ったら積立金が全く無くくなったり、場合によっては積立金では足りず、多額の借入れを行う事になっていたり・・・議案書を見た組合員のショックは計り知れないものがあります。

もしや設計事務所に騙されているのでは?と心配になる気持ちも良くわかります。

自分たちの長期修繕計画書が正しいのかどうか不安になって他の設計事務所やコンサル、大規模修繕に関わる団体に相談しても、長期修繕計画書の根拠が無ければ、新に作成するだけの費用を掛けないと本当の意味で長期修繕計画書の正確性の判断や見直しはできません。

つまり、本当の意味での長期修繕計画の見直しとは、工事金額を算出する根拠として適切な工事項目、工事数量、工事単価、工事仕様が明示されていて、次回の見直し時に第三者が工事金額を容易に作り直すことが出来る資料をそろえるという事です。

無料相談や無料確認ということを行っている団体もありますが、もしも、無料相談に行っても、「工事金額の根拠が明確ではないので工事内訳書を揃えてください」と言われ続けて「揃えるのはこれ位の費用が掛かります。」と言われると思います。

長期修繕計画書は修繕積立金の基礎となる大切な資料ですから、管理組合が費用を掛けて責任を持ち整備するしか方法しか、作成と見直しの方法はありません。

もしも、実際の工事金額と長期修繕計画書上の工事金額に大きな差が出ても、分譲時の長期修繕計画書や無料やごく少額で行った長期修繕計画書の見直しでは充分な根拠に乏しいものが多く、理事会は工事費の差を説明することが出来ません。

基本的に長期修繕計画は管理会社がサービスや低額で作成したり見直しをするものではなく、管理組合が責任を持って経験のあるコンサルや設計事務所に費用を掛けて作成依頼をして、作り見直しをするのが基本と考えてください。

又、長期修繕計画書の作成後には必要な資料を受け取り、説明を受けて組合員にも説明会を開いてもらい資料を手元に置くようにしてください。

手元の長期修繕計画書を無条件に信用して良いの?その1

大規模修繕工事の実施を決める管理組合の総会に出席する事が多いのですが、そこで問題になり、出席した理事、組合員の頭を共に悩ませているのが、大規模修繕工事費の問題です。

その多くが、長期修繕計画書に記載された工事費よりも設計事務所が作成した概算工事費の方がはるかに高くなっていて、積立金が不足するというものです。

なぜ、このような事が起こるのか?

そもそも、長期修繕計画書の工事金額の根拠となる概算工事費は国土交通省の長期修繕計画書ガイドラインの中で工事項目ごとに工事数量×工事単価の総数で算出することになっています。

まず、この工事単価には工事に関わる経費を予め入れておかないと少なくとも経費の分が欠落し長期修繕計画書の工事費が低く算出されます。

又、工事項目を算出するためには、詳細な工事内訳書の作成が必要にとなります。
これは、一般的な大規模修繕工事の場合、工事内訳書だけで20ページほどの書類となります。

これらの書類を作成するには、結構手間が掛かり、その費用はゼロから作成すると30万円以上掛かります。

そのため、大規模修繕工事後に工事の内訳書を基に長期修繕計画書を作る例が多くなります。

しかし、大規模修繕工事を行う前の管理組合の中には、新築時の工事数量、工事項目を基にして長期修繕計画書を作る組合も多いようです。

ある管理会社の方から伺ったのですが、分譲時の長期修繕計画書は新築時の施工会社や設計事務所に作成をお願いしていることが多いとのこと。

そのために、大規模修繕工事に不慣れな人が作ると、新築時には無く、大規模修繕工事で初めて必要となる工事項目が多数あるため、結果として工事項目が少なく工事費が不足する事例が多いとの事です。

これは例えば、バルコニーの床防水、外部梁の上のウレタン防水等がこれに当たります。

確かに今では少なくなりましたが、新築時にバルコニーの床防水がされていなかったり、ごく簡易な防水がされているマンションに遭遇することもあります。

残念ながら、手元の長期修繕計画書の内容、不足項目を確認しようにもほとんどの場合、長期修繕計画書の基礎となる工事の項目、工事の単価が分かる内訳書は手元にありません。

結果として、根拠のない長期修繕計画書になってしまっているケースが多いそうです。

このような理由から新築時の工事数量、工事金額を基にした長期修繕計画書の工事金額が実際の大規模修繕工事の金額よりも低くなっています。

建物形状による工事数量の比較

最近のマンション大規模修繕工事費の値上がりの影響もあり、初めての大規模修繕を控えた小規模マンションの管理組合から設計事務所が提示する概算工事費について

「工事費は以前と比べ3割程度上がったとは聞くが、いくら何でも概算工事費が高すぎる」

「いろいろと調べたが、マンション大規模修繕工事費は1戸あたりの相場が100万円前後と言われている」

との意見が頻発しております。

そのような意見が出るマンションの多くは小規模マンションであり、建物形状は各階に2戸程度の塔状の建物です。

1つの階に多数の住戸が配置された連棟型の建物に比べると戸当たりの工事数量は大きくなるのだから工事費も上がります。

と説明してもなかなか理解頂けない様です。

そのため、塔状のマンションと連棟型のマンションの工事数量の比較を行っています。

最近のマンションは大型化しています。さらに部屋の周囲すべてにバルコニーを付けその数も面積も従来のマンションの3倍程度となっています。

工事の数量は屋上防水以外は1.4倍程度増えています。

その上工事費が3割アップしているのですから、1.3×1.4=1.82となりました。

このような理由もあり、小規模で塔状のマンションの大規模修繕工事費が戸あたり100万円をはるか大きく超える事情をご理解下さい。

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北星一級建築士事務所の監理者検査の特徴

11月も中旬を過ぎ、連日大規模修繕工事の設計事務所検査が続いています。

今日も秋工事物件でバルコニー検査を行いました。

私たちの事務所の監理者検査は他の会社とは異なり、ひざあて、靴カバー、タオルが必須です。

バルコニーの床面ウレタン防水の検査をする時に床面に膝を付き、床面をタオルで拭きながら検査をするためです。

こうすると、検査員の視線が下がるので、特に床面の状況が詳しくチェックできます。

床面に付着した汚れやゴミだけではなく、仕上がり状況の細かな凹凸も良くわかります。

タオルで床面と壁面、鉄部塗装部を拭き、視覚だけではなく、触覚でも検査を行います。

立ったままの検査では、ここまでの精度は出ないと思います。

この検査方法には手間と時間が掛かりますが、検査の精度飛躍的に向上します。

検査に時間が掛かるため複数の検査員で検査を行っています。

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大規模修繕を控えた組合理事の心配事

はじめての大規模修繕を控えた組合の方とお話しをすると、いろいろな心配事が多いことに気が付かされます。

特に工事中の居住者目線での問題が多く

仮設足場と駐車場の問題(駐車場の移動)

エアコンの問題

網戸の問題

等々悩みは尽きないようです。

私たちもその場でできるだけ分かり易くお答えをしますが、上手く伝わっているかと自らに問えば、100%伝わっているとは思えません。

出来るだけ、このブログで伝えていければと思います。

写真や図を掲載することができますので、言葉だけでお伝えするよりも伝わりやすくなるかと思います。

もしも、このブログを読まれている方で、大規模修繕で分からないことがあれば、コメント欄に質問を入れてください。

出来るだけ分かり易くお答えいたします。

高所作業を行う職人さんの落下対策

先日、札幌市内で高所作業を行っていた職人さんが落下して、尊い命を落としてしまいました。

この悲しいニュースに接したあと、すべての工事現場に落下対策を徹底するようにお願いしました。

今日、巡回した現場では、落下対策が徹底されていました。

職人さんは全員落下防止のベルト(安全帯)を着用して、仮設足場にはロープが張られ、安全帯のフックをロープに接続している様子が分かると思います。

当たり前と言えば当たり前の事なのですが、安心しました。

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震災への対応

9月の胆振東部地震で被災しなかったマンションは多くありますが、被災したマンションも少なからずあります。

私たちも、被災し破損したマンションをいくつか目にしましたが、今回の被害に特徴があります。

々渋ざ軋里紡腓な被災を受けた破損状況は少ない

構造的に問題は無いが放置すると劣化が増長されるような破損が見られる

9渋ざ軋里鉾鏗欧無くてもエクスパンションジョイント部分の破損が見られる

は下、階段の窓まわり、ドア廻りに幅0.2侈にの細いひび割れが発生している。

このような状況を見ますと、建築関係者は「被害が小さくて良かったですね」となるのですが

マンションの組合の方にすると困惑されます。

組合の方にとってい糧鏗欧大事の様です。

管理会社の方にお話しを伺うと各マンションの震災被害状況の調査報告と補修の費用の算出で非常に多忙なようです。

中には専有部の被害の石こうボードの「ずれ」についてもマンションの地震保険の対象とならないのか?と言った問い合わせも受けるようです。

建築業に携わっている人と携わっていない人の認識には、大きな差があるように感じます。

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