マンション大規模修繕日記

マンション大規模修繕業務に係わる日記です。

2018年12月

ちょっと長めの年末年始

今年は、12月28日(金)から1月6日(日)までのちょっと長めのお休みとなります。

只今、終了物件の書類整理、大掃除等を行っております。

新春は、7日(月)からの業務となります。

お急ぎの御用が発生した場合は会社または個人の携帯にお電話か

コメント欄にメッセージをお願い致します。

事故が起きてしまうと

先週の日曜日に札幌市の平岸地区で爆発事故があってから1週間余りすぎました。

原因は報道によると不動産会社の不注意によるガス爆発の様です。

しかし、この事故の被害に遭われた方の中には骨折をして入院されたり、火傷が酷く、皮膚移植が必要になる方も居ます。

近隣の店舗には、営業が出来ないお店も沢山あります。

まだ、何も解決していない状態です。

どのような事故であっても、一度起きてしまうと被害は想像を超えて大きくなり、辛い思いをする人がたくさん出てしまいます。

大規模修繕工事において事故を未然に防ぐことも私たちの仕事の大きな一つです。

事故だけではなく、トラブルを防ぐことも私達の仕事の一つです。

事前の注意が大切です。

又も来春着工物件の外壁特注タイルの色合わせを行っています。

又も来春着工物件の外壁特注タイルの色合わせを行っています。

今日の外壁タイルは濃い茶系の物件でした。

同じ磁器質の外壁タイルでも茶系と赤系は難しいです。

なかなか色が合いません。

前回と同じ様に何種類かのタイルサンプルを外壁に貼って一体化して見えるかどうかを検討します。

なかなか色目が合わないようです。

茶色のタイルの中に薄い部分があって(専門用語で斑=フと言います)その色が違っているように見えます。

既存のタイルの斑の色は黄色み掛かっていますが、サンプルタイルは黄色みが足りない様に見えます。

前回と同じように、日向、日蔭で色の変化、反射具合を確認します。

今一つですね。

もう一度試し焼きしてみることになりました。

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仮設足場のブロック解体と居住者の安全通路

大規模修繕工事も終盤に差し掛かり、最後の仮設足場解体となっています。

大規模修繕の事故を多くは仮設足場の設置時と解体時に起きます。

2年前の都内での歩行者の死亡事故も足場解体時に発生しております。

そこで、多くの施工会社は可能であれば、大型クレーンを利用して、仮設足場を大きなブロックごとに解体するようにしています。

解体工事の危険な時間を短縮し、重点的に歩行者、通行車両、工事の安全管理を行うことが目的です。

そのために、車両通行止め、歩行者の安全通路の設置、ガードマンの配置を行い歩行者優先の徹底が必要になってきます。

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危険は日常と隣り合わせです。

札幌の居酒屋の火災が全国ニュースになっています。このお店、何回か行ったことがあります。大変にぎわっていたお店です。

今年の誕生日もこちらのお店でお祝いしてもらいました。

日曜日の午後8時半3キロ離れた家にいましたが、ドーンと雷鳴のような大きな音がしました。ニュースであの音の原因と発生場所を見てゾッとしました。

建物の形があまりにも大きく変わっていて、最初はあの居酒屋とは分からず大変驚きました。

被害に会われたお客様、スタッフの早いご回復をお祈り致します。

しかし、爆発が起きたのに、誰も一言もテロの可能性について言及していませんでしたね。

合衆国やヨーロッパの都市で同じような爆発火災が起きたなら、まずテロの可能性について語られるような気がします。

それだけ日本は平和で恵まれた国なのだとシミジミ思いました。

マスコミは原因について色々と報じていますが、勇み足で誰かを傷つけない様に慎重に報道してもらいたいです。

爆発のあった夜に放送された全国放送のニュースでは、「ストーブにガソリンを間違って入れたことが原因ではないか」と地元民からすれば、あり得ない予想がされていました。

北海ほとんどの店舗、家庭ではストーブの灯油は専用の屋外大型灯油タンクから配管を行い、給油しています。ガソリンの混入は考えられません。

空缶検査を行いました。

秋物件も終了したので、使用した材料の空き缶の数量を確認して、使用材料が規定の数量以上使われているか確認を行いました。

そのため、工事が終わっても現場には、材料の入った缶は捨てずに保管してもらいます。

空缶検査では、仕様数量と空き缶の数の確認を行っています。

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管理組合の検査

札幌にも大雪が降る前に2回目の足場解体前組合検査を行いました。

組合の皆様に見て頂く前に設計事務所検査を行い、補修しております。

組合の理事・修繕委員の皆様にヘルメットをかぶって頂き足場を解体する前に確認をして頂きました。

大きな問題はありませんでした。

その後、バルコニーアンケートを各戸にお願いしています。

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外壁タイルの色合わせ

来春着工物件の外壁特注タイルの色合わせを行っています。

今日は外壁タイルが黒と白の物件でした。

何種類かのタイルサンプルを外壁に貼って一体化して見えるかどうかを検討します。

外壁タイルは汚れているので、サンプルタイルを貼る外壁の周囲をタオルで乾拭きします。

黒と言っても、真っ黒ではなく濃いごげちゃが混じっています。

ほとんどの外壁タイルは下から見ることになるので、建物の低い部分ではなく、高い部分に貼って、色の変化、反射具合を確認します。

又太陽光の反射によって色が変わるので、日向と日陰で比較します。

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良いマンションを見抜くための基礎知識

「良いマンションを見抜くための基礎知識」とは、建物についての知識だけではありません。

管理組合のチェックポイントと言うべきか、管理組合が適正に運営されているかを見抜く事です。組合員の年齢構成、雰囲気、というのも大切ですがそこではありません。管理費の使われ方という事も大切ですが、そこでもありません。

根本的な問題ですが、管理組合に求められている機能とは、第一に組合員の共有財産である建物を健全に維持する事です。

そのためには、まず、これまでの修繕履歴、修繕積立金の状況を確認しておかなければなりません。

健全に維持するためには維持工事が必要でお金が掛かります。そのための資金として修繕積立金があります。

修繕積立金が乏しければ購入後一時金徴収、修繕積立金の大幅値上げといった憂き目にあいます。

特に大規模修繕工事の度に多額の借入を行う予定のマンションは要注意です。

又、「修繕積立金が低額の方が良いマンション」という誤った認識がありますが、「修繕積立金が適正化額であること」が必要なことで「適正額の修繕積立金を長年積み立てているマンションが良いマンション」です。長年の低額の修繕積立金で経過し修繕積立金不足状態のままで来たということは、不足金×年数の見えない負債があるという事になります。

修繕積立金不足の多くは大規模修繕工事の時に発覚します。不足が分かった段階の組合員が負担することになります。修繕積立金不足の解決策は、一時金の徴収か借入を行い修繕積立金を大幅に値上げをして返済するしかありません。そのため、修繕積積立金がほぼ2倍になるという事が起きます。

積立金の目安としては、修繕積立金の月額が200円/屬剖瓩いどうかがひとつの目安となります。修繕積立金の月額が100円/屬剖瓩ぅ泪鵐轡腑鵑農賤面積が広く、バルコニーの面積が広いマンションでは、将来大規模修繕時に多額の積立金不足が発覚し、一時金の徴収若しくは、工事資金の借入と返済のための修繕積立金の大幅値上げの可能性があります。

又、機械式駐車場や駐車場にロードヒーティングがされているマンションは要注意です。両方の設備ともいわば「金食い虫」です。お車をお持ちの方は容認できるかもしれませんが、お車をお持ちでない方は「自分が使わない駐車場のために毎年多額の維持費が必要」であるため注意が必要です。

マンションを購入したいという友人から相談を受けました。

質問:マンションを購入する前に最近よく耳にするホームインスペクションは必要でしょうか?

答え

ホームインスペクションはやっておくに越したことはありません。
しかし、ホームインスペクションを行う人にどこまで分譲マンションの知識があるかの確認を行う事が大切です。

それ以上にマンションを買う本人に「良いマンションを見抜く基礎知識」が無いと将来お金の面で痛い目にあいます。

当たり前のことですが、マンションを買うのに戸建て住宅に詳しい人に頼んでも、全く役に立ちません。特にマンションの場合、区分所有者全員が運命共同体ですから建築の技術的なチェックポイントと同じ位、管理組合運営上のチェックポイントも重要です。

建築のチェックポイントとしてはコンクリートは80年以上持ち、屋上防水、外壁等建築外装も更新を行い80年以上持ちますし目に見える場所ですが、問題は給排水、給湯、給油等の設備類です。

基本的に給水設備は、水道の検針メーターを境に共用部と専有部が分かれ、共用部は組合で維持、改修しますが、専有部は基本的には所有者が直さなくてはならない部分です。問題は専有部分の配管で、これがどこまで直されているのか?確認する事が大切です。

給排水の配管は天井、床に隠れていますから、見た目では修繕、交換されたのかどうかわかりません。給水管は15年以内に建てられたマンションの多くは架橋ポリエチレン管等の樹脂管ですから、40年は持ちます。しかし、それ以前のマンションの多くは塩ビライニング鋼管という鉄管が使われています。これですと25年から30年で交換が必要になります。又この年代のマンションの専有部内の給湯管は銅管ですから、給水管と同時に交換が必要になります。排水管も改修・交換が必要になる部分です。

最近多くの中古マンションは、「内装フルリフォーム済み」として売られています。そう言われても、目に見える場所は確認ができますから良いのですが、目に見えない給水・給湯・排水配管部分は改修・交換されているのか確認が難しいですし、この部分は内装業者も手を抜きたくなる部分です。ホームインスペクションで絶対に確認してもらいたい部分です。
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