マンション大規模修繕日記

マンション大規模修繕業務に係わる日記です。

2019年01月

ボーっと生きてるんじゃないよ。その2

ボーっと生きてるんじゃないよ。と言えばNHKのチコちゃんに叱られるの決めセリフですが、昨日の代替駐車場の手配の他にも

外壁タイルの試し焼きと言うのが、この時期(1月〜3月)の仕事です。

外壁タイルは、新築時の品番がすでに生産中止になっていることがほとんどであり、新たに特注で焼かなくては色、テカリが合いません。

公共の建物の外壁改修で見られるような既製品の近似品色で対応しようとすると色やテカリの差は「気になる程度の違い」ではなく、「問題になる程度の違い」です。

施工会社は出来るだけ、試し焼きの回数を増やして、外壁タイルの色を既存タイルに近づける努力をしなくてはならないと思っています。

中には稀に「外壁タイルの試し焼きは設計事務所が手配してくれる」「年が明けてからの手配で充分間に合う」とのんびりした施工会社に出会う事があります。

これからは「ボーっと生きてるんじゃないよ。」と言ってやります。

ボーっと生きてるんじゃないよ。その1

ボーっと生きてるんじゃないよ。と言えばNHKのチコちゃんに叱られるの決めセリフですが

大規模修繕工事の準備も現場監督がこの時期(1月〜3月)にどれだけ頑張ったかどうかが、スムーズな工事となるかどうかの分かれ道です。

大規模修繕工事の現場監督がこの時期この時期に「ボーっと生きている」様では工事は上手く進みません。

管理組合の皆様は、施工会社と契約して任せてしまえば、あとはスムーズに工事が始まり、工事が終わると思っているかもしれませんが、それは大間違いです。

例えば、工事を始める前に仮設事務所や職人さんの休憩所、仮設トイレを用意します。又、工事に先立ちマンションの廻りに仮設足場を掛けることになります。

仮設事務所はどこに置くのか?

仮設足場を設置する時に駐車場の車が邪魔にならないのか?

資材を搬入するトラックは駐車している車の出入りに支障なく敷地内に入れるのか?

ほとんどのマンションの場合、建物の周囲は駐車場で敷地内に空地はありません。

仮設計画では、敷地内の駐車場を何台分か使って、仮設事務所等を置くことになっています。

では、その駐車場にある車はどこに移動するのでしょうか?

当然工事が始まる前に、代替え駐車場が用意されていないと、今利用している車の駐車場所に困ります。

その段取りができているか?どうか?できるだけ早い時期に確認しなくてはなりません。

ほとんどの施工会社は工事に慣れているので、代替駐車場は準備していますが、中には稀に、工事直前になってから「駐車場の手配は組合さんでお願いします」という施工会社が出てきます。

代替駐車場の手配ができない限り着工はできないにもかかわらず、たまにこの時期になっても代替駐車場の事を気に掛けていない現場監督に出会う事があります。

工事のひと月前から準備を始めるなんて施工会社もいます。

これからは「ボーっと生きてるんじゃないよ。」と言ってやります。

2019年冬業務の異変

今年の冬は例年に比べ忙しいです。

というのも、今年10月1日に実施予定の消費税率引き上げに備え、工事を先倒しする組合がいくつかあります。

又、税法上の特例措置を受け、10月1日以降の竣工になっても消費税を8%も抑えるため、3月31日までに大規模修繕工事契約を終えようとする組合もいくつかあるためです。

そのため、今年の秋に工事を行う予定の物件は基本的に3月31日までに工事契約を行う方針です。

例年秋工事は夏ころまでに工事契約を終了させますので、3〜4か月前倒しになっています。

そのため、年明けはのんびりと過ごすことがおおいのですが、今年の冬はちょっと忙しいです。

修繕積立金不足の憂鬱2

修繕積立金ガイドラインが国土交通省から発表されても、多くの管理組合では、どうも自分事ではないような気がします。

ガイドラインでは、中小規模のマンションの積立金の平均額が200円/岼幣紊箸覆辰討い泙垢、自分たちの積立額がその半分程度であってもあまり危機感が無いような気がします。

なぜ、こんなことが起きているのでしょうか?

ちょっと考えてみました。

簡単に言うと「修繕積立金が足りない」ことが分かるのは、まだ先の話であり、その時に今のマンションに住んでいるかどうかわからない。そのため、出来るだけ、毎月の支払額は低く抑えたい。

建築と設備の修繕を行うタイミングの組合員が工事費を負担すべきで、現在の組合員が将来の組合員のために負担すべきではない。

もちろん、直接このような発言はしませんが、このように思っているのかなと感じることがあります。

それ以前に、修繕積立金の不足分を上げると言って、うれしいと感じる組合員はほとんどいません。

負担は少ない方が良いに決まっています。

よほど、肝の据わった理事長出ない限り、修繕積立金の見直し、値上げを積極的に進める理事長はいません。

管理会社にとっても、修繕積立金の不足を指摘して、修繕積立金を上げる方向に説得しても組合員から「修繕積立金を上げるから管理費を下げてくれませんか?」と言われ兼ねない。一体何のために頑張ったのか分からない。

このように修繕積立金を上げない理由はいくらでもありますが、上げる理由はなかなか出てきません。

今住んでいるマンションが終の棲家と考えている人は、修繕積立金の均等積立の適正化という意味で値上げに抵抗は少ないのでしょうが、今のマンションは流動的な住処でたまたま所有して住んでいる人には、均等積立の適正化のために修繕積立金を上げる意義が分からないということだと思います。

修繕積立金不足の憂鬱

春からの大規模修繕工事に向けて施工会社選定はほぼ終わり、秋工事の施工会社選定を行っております。

その際、必ず問題になるのが工事予算の不足です。

その原因を探るとほとんどのケースでは、修繕積立金の不足です。

「現状の積立金が圧倒的に低額のまま」というケースも少なくありません。

そのため、1回目の大規模修繕から借り入れが必要というケースが散見されます。

工事資金を借入するのも嫌なので、工事資金が貯まるまで工事の先のばしをするというマンションもあります。

修繕積立金を見直すというのは、なかなか困難なようです。

現在、1回目の大規模修繕を行うタイミングに差し掛かったマンションは2003年から2006年に分譲されたものです。

国土交通省が修繕積立金ガイドラインを発表したのが2011年ですからそれ以前に分譲されたマンションでは、修繕積立金の指標がないため、低額だという事がなかなか分からなかったと言えます。

2011年以前に分譲されたマンションの多くで潜在的に修繕積立金不足の可能性があります。

日なたでの外壁タイルの確認

前回、曇った状況でしかタイルを確認できなかったため、晴れた日を狙って試し焼きした外壁タイルの色合わせを行いました。

色合わせと書きましたが、正確には「タイル表面の反射状況の合わせ」確認です。

色だけを見ると、4つのタイルはどれも悪くないと感じました。

上から2番目か一番下のタイルが合っている気がします。

ところがタイルを斜めから見て、光の反射角度を変えてタイルの状況を見ると下の2枚は反射が大きく、補修部分に貼ると、周囲の既存タイルからちょっと目立つと感じました。

このように外壁タイルの色合わせは必ず、日なたと日陰で確認して、日なたでは、反射具合を確認してください。

図77

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外壁タイルは晴れないと決められません。

昨年末に再チャレンジをお願いした外壁タイルが焼きあがってきました。

しかしながら、昨日の札幌は午前中雪が降ってタイル合わせに行けませんでした。

午後から晴れ間がでたので、タイル合わせに向かいましたが、再び雪がちらつき出し始め増した。

12月のタイル合わせの時は日陰では、ばっちりあっていましたが、日向ではちょっと薄い気がしていました。

仕方がないので、見本タイルを外壁に貼って、晴れた日に再確認をすることにしました。

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こちらのマンションの外壁タイルも再チャレンジ

昨日色合わせしたマンションの他にもう1件のマンションで色合わせしました。

こちらのマンションの外壁タイルは低層部と高層部で2色あります。

低層部は濃い色のタイルのミックス

高層部は薄い色のタイルのミックスです。

写真の様に低層の濃い色のタイルは結構良い線に来ています。

大事なことは、同じタイルであっても日なたと日影ではタイルの色が違って見えるので、両方に上手く対応できていることを確認する事です。

写真の上の2枚は上がグレイで下が茶系のベージュに見えますが、同じタイルを日影と日なたで比べた状況です。

3色の見本を2パターン作ったので、2パターンの近いものを選択していけば行けそうな気がします。

しかし、高層の薄い色のタイルはちょっとだけ濃いかな?という気がしています。

高層のタイルをもう一度焼いてみることにしました。

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2回目の外壁タイル試し焼きが微妙

来春着工のタイル物件の2回目の試し焼きが出来上がってきました。

ちょっと微妙です。

試し焼きタイルを外壁に貼りましたが、黄色いテープを貼った色のタイルが再現されていません。

試し焼きタイルはオレンジの発色が弱い様に感じます。

他の面にも貼りましたが納得できません。

うーん。

もう一度焼いた方が良いのでは?

という結論になりました。

既存の外壁タイルは4色の窯変タイルのミックスですので、ちょっと難しいのかなと思います。

しかし、外壁タイルの色をできるだけ既存のタイルに合わせたいので、再度挑戦してもらいます。

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雪害対策のノウハウ

雪害を解消するために、雪が積もる斜め屋根の上にさらに屋根を掛けました。

「ずいぶんと簡単な事じゃない?」「誰でも思いつく方法」と思われる方もいらっしゃるかもしれません。

しかし、確実に雪を落とすためには

屋根の材質、屋根の角度、雪を確実に落とす工夫(雪を屋根に貼り付けない)にこれまでの経験から得た工夫を行っています。

屋根ひとつ付けるのにも、ノウハウがあります。

単純に屋根の上に屋根を乗せるだけでは、雪が落ちないケースも出てきます。

又、設計事務所がノウハウを投入して設計しても施工者にも同じ問題解決のノウハウの経験が無ければ、上手くいかないこともあります。

今回も施工者の現場監督から屋根勾配、雪を確実に落とす工夫について、設計とは異なる図面が出てきました。

現場監督に訂正を指示しましたが、なかなか理解してくれません。

なぜ、設計事務所の指示通りにしないとまずいのか同じ問題の解決経験がある現場監督の上司と話し合い、その上司から現場監督に指示をしてもらいました。

常識と異なる工夫やノウハウは、現場でもなかなか理解されません。

図7



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