マンション大規模修繕日記

マンション大規模修繕業務に係わる日記です。

2019年02月

春から着工するタイル物件の色合わせ その3

こちらの物件は外壁タイルの色合わせに苦労しています。

既存のタイルが窯変グラデーションの為もありますが、

なぜかうまく既存タイルの色に近づけることができても、しっくりきません。

特に黄色いテープを貼ったタイルの色がまだ再現できていない様に感じます。

タイルの試し焼きめし焼きは、現在4回目になります。

このままでは、納得できないので、急いでタイルの焼き直しをしています。

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春から着工するタイル物件の色合わせ その2

多くの物件で外壁タイルの試し焼きがどんどん進んでいます。

こちらの物件では、組合の理事会に合わせて

施工会社が試し焼きタイルを組合の皆様に見て頂きました。

3色のうち2色は承認されましたが、1色は急遽再度焼くことになりました。

一番上の写真のタイルです。

このマンションも3度目の試し焼きです。

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春から着工するタイル物件の色合わせ

外壁タイルの試し焼きがどんどん進んでいます。

設計事務所の複数の目による最終確認をパスして

なかなかいい線まで来たと判断されると

理事会、修繕委員会にアンケートを出して

最終案を決めます。

このマンションでは、ここまで来るのにすでに3回

タイルの焼き直しをしています。

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実家の裏でネコ集会

実家の裏庭にネコが集まってきています。

ネコ集会でも始まるのかなとみていると

皆さん、こちらを見つめています。

人間は退散しました。

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こんな困った状態もあります。

以前の現場での話です。

多くのマンション大規模修繕工事の現場では施工会社の責任者、つまり現場監督は一人です。

もちろん大型のマンションでは多数の職員が詰めていますが、小規模マンションでは一人の現場監督も少なくありません。。

そのようなマンションで大規模修繕工事が始まると、最初のうちは工事に対する質問をしていましたが、そのうち毎日の様に現場事務所を訪ねてきて、工事に対するアドバイスや昔話、世間話しを始める方がいます。

このような方は、昔、建設業に勤めていた方に多いようです。

このような方を上手くスルーできる要領の良い現場監督は大丈夫ですが、真面目で不器用な現場監督はお客様に失礼があってはいけないと、毎日律儀に付き合うと・・・

自主検査、社内検査が滞り、組合に提出する書類も滞ります。

やがて、現場監督が現場に出て工事の確認をする時間が減るので、おのずと工事の品質が落ち、ミスが増えていきます。

設計事務所は、工事の不良個所に対して指摘を行いますから、工事の手戻りが増えて工期が伸びます。

又、区分所有者の方から組合向けの多くの質問を現場監督にそのまま丸投げする組合がたまにあります。

問題は現場監督の業務範囲である工事とは直接関わってこない内容です。

例えば、組合と施工会社の契約のこと、建設会社の経営状況の事等で現場監督さんよりも営業の方が答えた方が良いことです。

組合の方も大変なのはわかりますが、このような質問は、現場監督に振るのではなく、組合さんを通してコントロールし施工会社の営業の方に振って頂けたらと思います。

現場監督は、工事に入る前から工事の準備が必要です。工事の安全対策、協力会社、材料、職人さんの手配、官公庁の打合せで多忙な日々が続いています。

このような対応は業務終了後、残業をして対応するか、休日出勤をして対応します。工事に対する集中力を維持するためには、充分な休息も必要です。

特に着工前は現場監督の業務に集中させないと、着工後に行う工事は、工事の中で一番危険を伴う仮設工事、仮設足場の組み立て工事です。

連日の残業、休日出勤続きでは、工事の品質、安全性いろいろな面で問題が発生してきます。

困った状態にならない様にご注意下さい。

どうも大規模修繕工事に慣れていない設計者が設計し施工会社を決めたと思われる大規模修繕工事の監理業務を行っています。

なぜ、設計者が大規模修繕工事に慣れていなのいのかがわかるかと言えば、見積要領書、仕様書が新築のもので大規模修繕用ではありませんでした。又、詳細な仕様が決まっていない部分が多数あります。
更に施工会社からの質疑応答の答えが大規模修繕工事の現状にそぐわない回答も多く、内訳書には工事項目の抜けが多い様に感じました。

このままでは、工事が始まるとトラブルが起きそうです。これでは工事監理の契約が出来ません。

現状のまま管理組合と施工会社が契約してしまうと、工事の監理業務自体がトラブルの原因となり兼ねないため、(工事監理の仕事は工事が契約通りに実施されているのを確認することです)そのため、契約準備として、多大な時間を使って工事仕様、工事範囲の確定、見積金額の再確認を行っています。工事内容の解釈に行き違いがあると工事費が大きく変わってきますので、日を追うごとに施工会社と険悪な雰囲気に・・・

見解の相違も少なくなく、私も紳士的な対抗が難しくなってきています。先方からの答えについ反射的に「いい加減な事言うな」「それはおかしい」という言葉が出そうになりハッとします。

又、工事の内容、範囲が発注者である管理組合にちゃんと伝わっていないとも感じています。工事内容は見積書しかないので、専門家ではない理事には伝わっていないようです。

今の状況を例えると、新車を買う時にカローラを買うとだけ決まっている状態です。その車の排気量もグレードもオプション装備品もが決まっていない状態です。組合が思っている車と施工者の思っている車は多分一致していません。このまま契約してしまうと、車の排気量、グレード、オプション装備が決まっていませんので、私たち監理者は受け取り確認検査ができません。お願いしたはずのオプション装備品が付いていなかったり、車の色が違えば、トラブルに発展してしまいます。

設計とは発注する車の詳細まで決めることです。工事監理とは発注した車の詳細が設計どおりに出来上がっているか確認することです。今は「買う車はカローラ」とまでしか決まっていない状態です。どんなカローラが来ても契約上はオーケーです。

この状態のままで契約はしない方が良いということは、管理組合、施工会社、設計事務所の間で一致しています。排気量もグレードもオプション装備品も色も決めて、必要があれば見積を取り直して、納期も見直して、組合と施工会社が納得するように決めましょうと頑張っています。

このような現状は管理組合、施工会社、設計事務所いずれにとっても悲劇でしかありません。どのような経緯で大規模修繕に慣れていない設計事務所に業務を委託する事に成ったかはわかりませんが、今更それを聞いても何の解決にもならないので、聞いておりません。

一番大変なのは管理組合の理事会だと思います。

また、今後とも設計を行った設計事務所や発注した管理組合、それに関与した管理会社を責める気は一切ありません。責めても何の解決にもならないからです。とにかく、組合と施工会社がお互いに納得して契約ができる様に頑張るしかありません。

ただし、これから大規模修繕を迎える管理組合及び管理会社の皆様にお願いがあります。

どのような理由があろうとも、大規模修繕工事の設計はくれぐれもマンション大規模修繕工事の設計、工事監理の実績が何件かある設計事務所に依頼してください。理事長の知り合いだから、区分所有者が1級建築士だから、施工会社に勤めているから、昔そんな仕事をしていたから・・・「改修の設計なんて誰でもできるでしょう。」「設計費が勿体ないので、組合のために面倒見てよ。」こんな話は良く聞きます。

しかしながら大規模修繕工事の設計はそんなに甘くないと思います。1戸あたり車一台新車で買える費用を掛けて行う大規模修繕工事です。あなたが発注した車の色が違ったり、グレードが違ったり、オプション装備品が違ったら受け取らないし、直してもらうまで代金は支払わないと思います。

その上、個人が設計すると一番の問題は設計が原因で発生した問題の責任の所在が曖昧になってしまうことです。

契約する前に軌道修正が出来てよかったとしか言えません。

管理費、修繕積立金問題のジョーカー

修繕積立金の話が続きます。

一般的に組合員の皆様は修繕積立金だけではなく、管理費と合わせた額で家計の支出を考えているようです。

例えば、組合の方に修繕積立金はおいくらですか?と聞いても理事長、修繕委員長、理事の方で明確に屬△燭蠅侶邀曚〇円と答えられるかたはほとんどいません。

ほとんどの方が管理費と修繕積立金と合わせて月〇円位という認識です。

管理費の修繕積立金に駐車場使用料も加えて〇円とお答えになる方も多いです。

実はこの駐車場の形状と駐車場使用料の扱いが修繕積立金のキーポイントとなります。

建物の維持管理について詳しい方が理事会にいる管理組合では、駐車場使用料を全額修繕積立金に組み入れるか、別会計としています。(別会計は少ないですが)

逆に駐車場使用料を一度管理費会計に入れて余剰金を修繕積立金に廻している組合は、築年数が10年までの浅いうちは、管理費が低額に抑えられ、修繕積立金への繰り越しもあるので、一見良い方法に感じるかもしれませんが、駐車場の利用率が減り始め、修繕が増え始める築15年以降、修繕資金不足に陥る傾向があるようです。

これ以上に駐車場の形状によって必要な修繕積立額への影響が大きくなります。

維持費が掛からない、ロードヒーティングが無い、平置き駐車場はアスファルト改修費、白線引きの費用を見込めばよいので、駐車場利用料の多くが修繕積立金に繰り越せます。(冬季間は除雪費が必要です)このような駐車場はある意味、金を生む施設です。

一方、自走式駐車場の場合は駐車場建物の改修費用、維持費用が掛かり建物同様に定期的な大規模修繕が必要になります。

又、車路、駐車スペースにロードヒーティングがあれば、積雪時は大変便利ですが、こちらにもロードヒーティングの維持費(ボイラーや不凍液の交換)と改修工事費を見込まなくてはなりません。
積雪地域では、冬季間除雪費が必要なので、ロードヒーティングでも掛かる費用はそんなに変わらないので、と考えてロードヒーティングを新設したり、範囲を拡大するといると積立金不足に見舞われ兼ねません。

一番問題のある駐車場は機械式駐車場で維持管理費用と機械の入れ替えに多額の費用が掛かります。国土交通省の長期修繕計画書ガイドラインでも機械式駐車場の改修必要は別途積み立てる様に書かれております。言わば金食い虫です。

更に駐車場の形状によって、維持費、修繕工事費に大きな違いがあるにも関わらず、ほとんどの場合、駐車料金は近隣の駐車料金の相場によって決められてしまいます。街中の機械式駐車場であれば、近隣の高額な駐車料金に沿った高額な駐車場利用料を集めることが可能ですが、郊外では高額な利用料金設定とすると外部の駐車場に流れてしまい、マンション内の駐車場利用者が居なくなってしまいます。

機械式駐車場を持つ郊外のマンションでは、駐車場利用料だけでは、機械式駐車場の維持改修費を賄えないケースマンションもあります。(恐ろしい話ですが、築年数が浅いうちはこのような状態になっていることになかなか気が付きません)

このように長期修繕計画に大きな影響のある駐車場ですが、中には長期修繕計画に組み込まれていないマンションをたびたび目にします。

アスファルト舗装、自走式駐車場、ロードヒーティング、機械式駐車場の修繕工事費が長期修繕計画書に入っていないと多額の修繕、改修費用の手当ができていないため、不意の多額の支出となりかねません。ご注意下さい。

同じ築年数、規模、形状のマンションであっても駐車場の形状は言わばジョーカーで必要な修繕積立金が大きく違ってきます。

修繕積立金の憂鬱は続く2

長期修繕計画書見直しの説明会で良くある光景ですが、組合員から修繕積立金の見直しが必要な場合でもその根拠となる「将来の修繕工事費のエビデンス」を示せと言われることがあります。

最初のうちはエビデンスって何だ?と思いました。

後で調べて分かったのですが、エビデンスとは、証拠・根拠のことです。

一部の組合員さんからは、

「20年先の工事費はもっと安くできる工法が出て来て下がるのではないか?」

「ポンプや機械類の工事費は見積を取ればもっと安くなるのではないか?」

「給水管の配管材料をステンレスではなく、現状の塩ビライニング鋼管で充分ではないか?」

という意見が出ます。

長期修繕計画書の見直しの目的は将来修繕積立金の大幅な不足に陥り建物、設備の維持に支障をきたしたり、多額の修繕一時金を集めることが無いように修繕積立金の額を適正化するために行っています。

現在考えられる修繕方法、材料で工事した時の工事金額を確保して将来の修繕資金計画の原資を確保することが目的ですから、細かな工事方法、工事材料、工事金額の細かな正確性を追及する必要はないかと思います。

このようなお話をすると、先ほど意見を出した組合員さんからは、「エビデンスも示せないようないい加減な長期修繕計画では修繕積立金の値上げは認められない」と大声で主張されます。

結局、この方達は積立金の値上げに反対なのかもしれません。

理事会のメンバーの中には、大声の反対意見に気分を害されて憤慨される方もいますし、逆に反対意見に弱気になる方もいます。

しかし、最終的にほとんどの管理組合では、組合員さんは、理事会の修繕積立金の適正化案に理解を示してくれます。

修繕積立金の憂鬱は続く

修繕積立金の見直し業務が増えております。

大規模修繕工事費の上昇だけが原因ではなく、工事費不足の原因を調べて行けば、根本的に積立金不足にたどりつく組合が多い為です。

組合の皆様も自分たちのマンションが他のマンションよりも積立金が安いと薄々感じてはいても、まさか大幅に不足しているとは考えにくいようです。

それどころか、修繕積立金ガイドラインで具体的な平均金額が国土交通省から発表されていることをお話ししても、なかなか信じてもらえません。

やれ、「これは、全国平均なので北海道はもう少し低いはずだ」。「一般的にこのような統計資料は高めに出している。」と自論を展開されます。

5,000嵬にのマンションの平均月額が屬△燭蝪横娃葦/屬鯆兇┐討い襪里如現在100円/崛鞍召料塙腓砲箸辰討蓮∧振儚曚泙脳紊欧襪硲嫁楸瓩以上になってしまうので受け入れがたいのかと思います。、

ところが、実際に計算すると200/岷澆鬚呂襪に超えてしまうケースも少なくありません。その原因はこれまで長年低額にしたままだったので、その反動なのですが・・・

このような話をすると設計事務所が修繕積立金を上げる誘導をしている様に感じる方もいるようです。

理事会、説明会で設計事務所の説明に対して強烈な反論する方もいるのですが、そもそも修繕積立金の値上げつまり修繕資金の集め方は設計事務所の問題ではなく、組合内部で話し合う問題とも感じています。

「修繕積立金の不足に気が付いたらできるだけ早く、積立金の適正化をしないと年を追うごとに積立金額の上げ幅は大きくなります」という説明は理解して頂けます。

しかしながら修繕積立金月額100円/屬180円/屬鵬訂すると「修繕積立金を80%の値上げする」と感じてしまう様です。

180円/屬世辰篤辰帽發い錣韻任呂覆い里任垢・・・

長期修繕計画の見直しの話は、やがて修繕積立金の値上げの話になってしまい、管理組合の皆様は暗く沈んだ重い雰囲気になってしまいます。

設計事務所としても、何やら重い雰囲気が居心地が悪く、なぜか長期修繕積立金の説明会で組合員の方から責められると考えると・・・・ちょっと憂鬱な気分になります。
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