マンション大規模修繕日記

マンション大規模修繕業務に係わる日記です。

2019年03月

バルコニー調査にきましたが・・・

本日の札幌は、暦からすれば、当たり前の雪でした。

しかしながら、今年は春が早いと思っていた私が愚かでした。

降りしきる雪に阻まれ、調査の目的を達成することが出来ませんでした。

再調査ですね。

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近似タイルだとこうなります。

外壁タイルの物件では、特注でタイルをい焼いて色合わせをしますが、その費用がもったいないので既製品でやれないか?

という要望が、組合の方からたまにあります。

北海道や札幌市の建物は、そのような既製品タイルを使用するようですが、これはあまりお勧めできない方法です。

なぜなら、タイルの色が大きく違い、とても目立つためです。

写真は道立近代美術館です。

張り替えたタイルがはっきりとわかります。

皆様のマンションの外壁がこのようになっても良いのでしょうか?

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バルコニー面から仮設足場を掛ける理由

3月から着工したマンションの仮設足場が1面出来上がっています。

バルコニー面の足場がほぼ組みあがりました。

「どうせなら、眺望や陽当たりの良いバルコニー以外の面から足場を掛けてくれた方が助かる」と考える人もいるかと思います。

なぜ、バルコニー面から仮設足場を掛けるかとと言えば、バルコニー面の工事の工種(工事の種類)が一番多く、一番工事の時間が掛かるためです。

バルコニー面は外壁の他に、バルコニーの天井と床の工事、バルコニーの手すり壁の工事があります。

そのため、バルコニー工事の進捗具合が、大規模修繕工事全体の工期を左右すると言っても過言ではありません。

又、工期は3月から7月までですので、工事の終盤は気温も上がり、エアコンの使用、窓の開放の要望が増えてきます。

バルコニー部分は早く始めて、早く終えることが求められます。

又、経験上から言えば、天候不良等で工事の進捗が悪く工期が伸びる場合でも、いち早く工期内にバルコニー面の仮設足場を解体しておけば、眺望や陽当たりは確保されますので、居住者からのクレームは大きく減ります。

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こちらも何とか

こちらのマンションの外壁タイルの見本焼きもなんとか組合の皆様が納得できる色に近づきました。

ベージュタイルの色が今一つでしたが、左上の緑のシールで決まりました。

こちらはの試し焼きは4回目です。

それまでのタイルは青テープの横と下に3回分、張ってあります。

色味が違うので、張り替えると目立ちます。

今、外壁タイルの発注を掛けると、ゴールデンウイーク明けに現場に納品されます。

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5回目でやっと

3月末に着工する大規模修繕工事に使う外壁タイルを昨年末から試し焼きをしていましたが、なかなか色が合いませんでした。

5回目の試験焼きのタイル合わせでやっと合いました。

試し焼きタイルの色をずっと気にしていた社長にも確認してもいらいました。

ちょっとだけ、一安心です。

これから、組合の皆様にも確認して頂き、タイルの発注を掛けます。

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エゾシカ

昨晩、久々にエゾ鹿を焼きました。

昨晩は焼き立ての鹿肉を食べました。

一晩冷やして今朝、薄切りにして塩レモンと胡椒で食べましたが、なかなか美味しかったです。

鹿肉は焼いてすぐも美味しいですが、少し時間が経ってからも、肉のうまみが強く感じられます。

又、鹿肉を食べた後は、体が温まるせいかポカポカします。

私は、鹿肉を焼く前に湯煎して、肉の温度を上げてから、塩コショウして、フライパンで表面を焼きます。

その後、少し肉を休ませて、オーブンと同じ効果のあるグリルパンの中に入れてゆっくり加熱します。

鹿肉は全体に熱が通ると、約2倍に体積が膨れます。

グリルパンから取り出し、しばらく冷やしてからカットします。

こうすると、肉は鮮やかなカーマイン・レッド(暗赤色)のまま食べることができました。

北海道は春になるとシカ猟も終わりますので、鹿肉を生で買えるのももう少しです。

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修繕委員の皆様と一緒に

一昨年、調査診断を終えて、これから修繕設計に入るマンションの修繕委員の皆様と一緒に建物の劣化状況の確認を行いました。

これからどの部分をどの程度修繕するか?

修繕委員の認識を統一するために、建物の確認を行います。

どのマンションでも修繕積立金と工事予算には限りがありますので、修繕部分の絞り込みを行う前に「認識の統一」は不可欠です。

現地を見た後に、各部分の劣化状況と修繕方針について、修繕委員の皆様と意見交換も行いました。

このように修繕委員の皆様が修繕に対して、前向きで積極的であれば、我々も助かります。

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春工事着工物件

3月から着工した大規模修繕の工事の現場に赴きました。

まず、お子さんが多い地域ですので

安全通路には、小さなお子さんでも理解できるような表示のお願いの結果を確認しました。

そして、今日は大型クレーンの設置状況、作業状況を施工要領書に従って確認を行っています。

特に問題はありませんでした。

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大規模修繕工事に慣れた会社と不慣れな会社の違い

今年は例年よりも1月早く大規模修繕工事がスタートしています。

幸いにも、例年よりも雪の量が少なく、雪融けも早いため、無事に着工することが出来ました。

雪が多い年、雪融けの遅い年は建物の廻りに足場を建てる前に施工会社の費用負担で除雪が必要になることもあります。

現場が始まると、仮設足場をまず、建て始めるのですが、それに伴い施工会社から居住者に向けていろいろな広報が出されます。

設計事務所も工事監理者として、広報を配布前にチェックするのですが、広報はどこの施工会社でも同じというわけではなく、慣れた施工会社と慣れない施工会社では、分かりやすさに大きな差が出てきます。

大規模修繕工事に慣れた会社の広報は、伝えたいことが、簡潔にまとめられていて、見ただけで伝わるのですが、慣れない施工会社のものは、挨拶文から始まり、文字が多く読んでも何を言いたいのか分りません。

このまま、掲示や配布するのも憚られますので、チェックを入れています。

しかしながら、これが結構手間です。

施工会社が変われば、広報も変わるので、何物件も持つと結構大変です。

同じ施工会社であっても、水平展開していない会社は、何回も同じ指摘をする必要があります。

指摘事項を社内で水平展開する会社は、翌年以降、施工会社として管理組合から選定されれば、同じことを繰り返さないで済みます。

春工事着工

春工事着工

3月に入り、例年より早く大規模修繕の工事が着工しました。

早速、現場へ赴き、これまでの打合せ、施工要領書の通りに工事が安全に始められているかの確認を行いました。

工事掲示板の確認

居住者車両の移動の確認

仮設足場設置状況の確認

居住者安全通路の確認

等を行いました。

お子さんが多い地域ですので

安全通路には、小さなお子さんでも理解できるような

「あぶないので、はいらないで」「きけん!はいるな!」

表示のお願いをしました。

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