マンション大規模修繕日記

先週から秋工事に向けた工事説明会が始まっております。

7月に入ると更に2件の工事説明会があります。

どこのマンションも多くの居住者が参加して関心の高さが伺えます。

本日 NHKニュースでマンションの構造スリット不備について報じられていました。

https://www3.nhk.or.jp/shutoken-news/20190622/1000031742.html

構造スリットは本格的に導入されてから20年程度と日が浅く、導入初期の頃は、どの様に工事を行えば良いのか充分に理解されないまま施工せざるを得ない状況もあり、工事現場でも戸惑いがあったようです。

私自身も大規模修繕工事の現場で構造スリットの施工不良に遭遇しましたが、意図的に施工不良を起こしたのでは無く、工事中に想定していなかったトラブルから不良が発生したという印象を受けました。

しかしながら、問題は発生した施工上の不良を適切に修正しないまま、次の工程に進んでしまった事だと思います。

私が経験した構造スリット問題はこのブログでも2013年１月30日から3回に渡ってお話ししています。

構造スリット あるマンションで起きた本当に怖い話

http://daikiboshuzen.net/archives/51829776.html

本日午前１０時から現場見学会を計画しておりましたが

あいにくの雨と雷のため、参加者の安全を考え中止としました。

今日の札幌は早朝からの強い雨と雷鳴で目が覚めるような天候でした。

たとえ一時的に雨が上がっても仮設足場は鉄板のため足場の上の雨で参加者が転ぶ危険性があるためです。

又、雷の可能性もあります。

楽しみにされていた、居住者な方もいらしゃると思いますが、安全第一で出した結論です。

本日は３月から着工した物件のバルコニー検査でした。

この物件なぜか壁面塗装の毛羽立ちが目立ちます。

壁面を素手で触るとちょっとチクチクします。

塗装表面をタオルで拭くと、塗装の毛羽立ちにタイルの繊維が引っ掛かります。

本来であれば、塗装の表面はなだらかなはずなのでこのような仕上がりは良くありません。

同じような状態がいくつか見られたので、調査範囲全体の再チェックと修正をお願いしました。

又、塗装の上塗り材が上手く塗れていない部分「スケ」もありました。

１５日の土曜日の午後に現場見学会を実施しました。

参加人数はそんなに多くはありませんでしたが、参加された方は皆さんは熱心でいろいろな質問が出ました。

実施して良かったと思います。

先週の土曜日に来年の大規模修繕工事の実施を決める総会が２件ありました。

１件は午前中、２件目は午後からでした。

最近働き方改革の影響なのでしょう管理組合との打合せや臨時総会、工事説明会、現場見学会は土曜日に行うことはあっても、日曜日に行う事がぐんと減ってきました。

今年の春物件の説明会では、1件だけが日曜日で、秋物件の工事説明会もすべての物件が土曜日か平日の夜です。

合計すると１０件のうち１件だけが日曜日の工事説明会でした。

ある管理会社の話では、週休2日の浸透のせいか総会を日曜日にしても、土曜日や平日の夜と出席率に大差がなくなった事が原因だと言っていました。

つまり、日曜日は仕事は休みでも、逆にレジャーや私用で出かける人が多く、期待したように出席率が伸びない様です。

しかしながら、大規模修繕の工事現場は基本的に雨天の施工は困難なので、月〜土曜日は工事を行う様になっています。

そのため、現場は基本的に日曜日は全休です。現場監督さんは日曜だけが休みというケースがほとんどだと思います。

そのため、組合の理事さんが「組合員の集まりが悪いので、打合せや説明会を日曜日にしたい」と言っても現場監督はやんわりとしかしながらきっぱりと断っています。

現場監督は休みなしで働くと集中力が切れ、安全管理や品質管理の面で問題が出ます。集中力の維持のために休みは必要ですし、かと言って組合の求めに応じて、日曜日に仕事をしても、人手不足で代休は取れない状況もあり日曜日は働けなくなってきています。

私の会社でも、数年前は日曜日に打合せの現場は何件かありましたが、今年の大規模修繕工事１０件中日曜日に打合せを行っている現場は１件もありません。

管理組合との打合せや臨時総会、工事説明会を平日の夜や土曜日に行っても何の問題も起きていません。
むしろ、日曜日にやろうという組合が少数派になってきています。

特注タイル張り替えのポイント

外壁がタイルのマンションの大規模修繕工事のポイントですが、タイルの色を合わせることはもちろんですが、大事なポイントがもう一つあります。

それは、タイルの目地の色です。

目地の色の判断を間違えると、タイルを張り替えた部分がすぐにわかってしまいます。

タイルの目地の色は、灰色一色ではなく、灰色から黒まで、多くの種類があります。

その中から、現状の建物に使われているのと同じ色を探し出します。

しかしながら、タイルの目地は汚れて黒ずんでしまう事も多く、新築時の目地の色が正解とは限りません。

８月着工の秋工事物件の外壁塗装色を検討しています。

まずは、コンピューターグラフィックによるパースを作成し

いくつかの案を組合にご提案して、色の方向性を話し合い

その中から、色見本を作るものを決めます。

色見本が出来上がった後、再度組合の方と打合せをして、組合員に

示す案を２案か３案に絞り込みます。

最終的に絞り込んだ案は、パースと色見本をセットにして組合員に提示し

「度の外壁色が相応しと思いますか？」とアンケートを行います。

アンケート結果を基に理事会で決めます。

工事監理のポイントは工事が進むと見えなくなる部分のチェック

写真は、ウレタン防水のジョイント部分の補修、補強工程の写真です。

工事が終了すると、この補強は全く見えなくなってしまいます。

そのため、工事の途中次の工程に進む前に補強が終わり次第確認を行い写真を撮影します。

大規模修繕工事はこのようなケ所も多く、工事が終了した後に確認しようにも、できない部分がたくさんあります。

例えば、

屋上防水の補修

躯体の補修

塗装の下塗り量

ウレタン防水の塗厚

このような部分を工事監理では重点的に見ています。

６月に入り、すがすがしい青空となりました。

４月から着工した物件の現場見学会を行いました。

総勢、１５名の組合員の皆様が参加されました。