マンション大規模修繕日記

マンション大規模修繕業務に係わる日記です。

2019年08月

大規模修繕工事の工期を伸ばさない工夫

今年の春物件では多くの現場で工事の遅れが発生しております。

工事を遅らせることなく工事を完了させるためにはどうすれば良いのか?

施工会社選定プレゼンテーションの時に施工会社に尋ねると「人員を増やす」という答えが返ってきますが

人手不足が原因ですので、「人員を増やす」という回答は現実的ではなくなっています。

そのほかにいくつか方法は考えられますが

他の現場と同じ時期に同じ工事を集中させないことが大事になってきます。

そのために、

|綛時期を早める

春工事を4月ではなく3月着工とした現場は工事が遅れる事ありませんでした。
 
逆に4月着工物件は遅れが生じています。

工事監理者素早い判断を行い工事の「待ち時間」を少なくする(躯体、タイル)

工事契約で実数精算方式となっている項目は劣化数量を全て把握してから着手するのではなく、壁面ごとに調査、集計を行い、タイルの補修枚数が過大にならない見込みが立てば組合の許可を得て補修します。ひび割れ等については、調査ごすぐに補修していきます。

そのために予め工事予備費を予算化してください。

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ウレタン防水、塗装工事の大敵は雨です。

バルコニーの上面に雨除け庇の設置を行います。

ただし、これらの対策も組合の皆様のご理解とご協力が無ければ実現できません。

「夏の暑い時期に足場が掛かるのは、嫌だから工事の前倒しはできない」

「劣化タイル枚数の集計がすべて終わらないとタイル工事は着手できない」

管理組合の方がこのように原理・原則を強く主張をされてしまうと、工事を行う側は打つ手が狭められてしまいます。

やっと仮設足場の解体

8月末に竣工するはずの春物件の仮設足場がやっと解体出来ています。

しかしながら、工事はまだまだ続き、検査も残っています。

竣工は1月遅れの9月末になります。

遅れの原因は、職人さん不足です。

仮設足場工事

塗装工事

ウレタン防水工事

この3つの工種で人手不足が顕著です。

施工を行っているのは、大手ゼネコンですが、その力を持ってしても人手を集めることが出来ませんでした。

理事会、修繕委員会には遅れが顕著になった6月末に事情をお話しして、遅延届を出しました。

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施工会社選定 プレゼンテーションのダブルヘッダー

先週の土曜日、施工会社選定のプレゼンテーションが午前と午後2件重なりました。

できれば、日にちはずらして頂きたかったのですが、会場の確保が土曜日しかできなかったため、1件目午前9時から、2件目は午後2時からとなってしまいました。

1物件あたり1社1時間で各3社にプレゼンテーションして頂きました。

1件目は各社のプレゼン内容に差がありましたが、最安値というだけでは選ばない様です。

2件目は各社のプレゼンテーションの内容に差が無く、最安値の会社の担当予定者が経験豊富でプレセ゛ンの内容、受け答えが一番しっかりしていたので最安値の会社になりそうです。

北星の基本的な考え方として、設計事務所は施工会社の選定において、見積徴収の事務手続き、比較表の作成、プレゼンテーションの段取り等のみを行います。

又、見積もりを徴収する施工会社を公募する際には、できるだけ多くの会社に参加して頂けるように、安心して工事を任せることが出来る最低限の条件しか付けません。

やっと完了検査

8月20日が竣工予定の物件の完了検査がやっとできました。

7月中旬までは順調で工期内に終わると思われていたのですが、バルコニー床ウレタン防水工事で工期が大きく遅れました。

職人さんがなかなか現場で集められず、工事の足踏みが続きました。

現場監督が組合に事情を話し、工期の延長を認めてもらいました。

現場監督には「工期延長願い」の提出をお願いしました。

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完成すると見え難くくなる場所のチェックが重要

バルコニーの内部は大規模修繕工事後も居住者が日常的に目にする場所であり、万が一不具合が生じてもお部屋を通して頂き早急に補修がしやすい場所です。

一方バルコニーの外側は、バルコニーの内側から目につきにくく、中高層部になると外部からも見えにくい部分です。不具合が生じても分かり難く、不具合が生じても発見が遅れ、補修を行うにもゴンドラや高所作業車が必要になります。

そのため、仮設足場解体前のチェックでは、バルコニーの内部だけではなく、バルコニーの外部のチェックも重要となります。

特に不具合が生じた時に容易に補修ができないバルコニー手すりの外側部分は、保護塗装のはがれ、防水材や塗装材のはがれに注意します。

又、不具合箇所はできるだけ細かくチェックテープを貼らないと、担当者が職人さんに伝え忘れたり、職人さんが見落とす危険性がありますから、1チェック1テープが理想です。

チェックには、施工会社の担当者と一緒に行い、合理的な補修方法の打合せを行いながらチェックします。

写真の不具合箇所のほとんどはウレタン防水と塗装との境界線に貼られたマスキングテープを剥がすときに防水層を強く引張ったために起きたと推測されます。

今回で言えば、補修作業でのマスキングテープを剥がすときに新たな不具合を生む可能性があるためです。

多少チェック項目が多くなっても、監理者は腹を立てない方が良いと思います。

感情的に担当者に「ちゃんとやれ」「真面目にチェックしろ」と詰め寄ったり、暴言を吐いたり、強い言葉を投げかけても、相手は人間ですから反発こそすれ、良い方向に向かうことは無いと思います。

むしろ、なぜ、このようなチェックを行い、補修しなくてはならないのかを冷静に話した方が、相手も建築技術者ですし、お客様に喜んでもらえる工事をしたいという思いは一緒ですから、通じると思います。

設計事務所の担当者の中には、現場の担当者や職人さんよりも「自分たちの方が上だ。尊重されるべきだと」何か大きな勘違いしている人もいます。メーカーや施工会社の人から「先生」と呼ばれていることが原因かもしれません。

たまたま、工事をチェックする立場にあるだけと考えれば、どちらが上なんて考える必要ないと思います。

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すでに来年の工事会社の選定が

2019年の8月ですが、いくつかの組合ではすでに2020年春工事の施工会社の選定に入っています。

大規模修繕工事の設計事務所選定は2021年工事をめざしたものが多くなっています。

どんどん準備期間が長くなる傾向が出ています。

中には、これから設計事務所を選んで調査診断を行なって、設計監理、施工会社選定を経て2020年春着工を目指している組合さんもあるようですが、状況を考えるとなかなか厳しい計画かも知れません。

前回の大規模修繕工事はこのような工程で出来たそうですが次回は上手くいかないかもしれません。

お盆に来襲した台風10号

お盆休みを控え、工事関係者は対策にドタバタして、中には、現場監督が現場事務所に泊まり込んだ現場もありました。

何せ大型で強風域が広いとの報道されていましたので、何かがあってからでは遅いと感じたようです。

速度が遅く、関係者がやきもきした台風10号ですが、幸いな事に心配したような強風も吹かずに通り過ぎました。

今日は市内の現場巡りをしたのですがどの現場でも「今回の台風には肩透かしを食らわせられたと」少々不満が出ておりました。

何事も無く何よりでした。

大型台風への備え

昨日、仮設足場を上げている施工会社にメールと電話で連絡しました。

夏休みの中にもかかわらず、すべての担当者に連絡が付きました。

仮設足場の大敵は強風です。

どの程度の強さの風がどれくらいの間、吹くのか分らないのが一番の心配ですが、全社備えは完了しているとのことです。

安心しました。
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