マンション大規模修繕日記

マンション大規模修繕業務に係わる日記です。

2020年03月

2020年の大規模修繕工事が始まりました。

3月後半に2物件の大規模修繕工事が着工し仮設足場の組み立てが始まりました。

早速、現場に赴き、仮設足場の設置状況、安全管理の状況等を確認しております。

仮設足場を組み立てている職人さんの安全対策はどうか?

居住者の方の安全通路は明確か?

ガードマンさんは適切に配置されているか?

こんな所をチェックしています。

IMG_5518

IMG_5521

IMG_5520

対岸の火事

今回のコロナウイルス騒動の渦中にいて、強く感じた言葉は「対岸の火事」です。

ダイヤモンド・プリンセスの感染が報じられたころは、日本全国がダイヤモンド・プリンセスに対して「対岸の火事」でした。

北海道が早い時点で「緊急事態宣言」がでても、北海道以外の地域の方は、「大変ですね」北海道を「対岸の火事」と感じていたと思います。

又、アジア以外の諸外国の方はアジア中心に流行している段階では、自分達には関係ない「対岸の火事」だったと思います。

ところが、いざ自分たちの廻りで感染者が出て、自分に感染リスクが高まると、誰しもパニックとなり、マスク、トイレットペーパー、食品等の買い占めが始まります。

札幌では、未だにマスクやアルコール除菌剤は入手できません。

マンション大規模修繕も、「工事費の値上げが原因で修繕積立金不足に陥るマンションが増えている」と言われていても、その時期を迎えていない管理組合の方にとっては「対岸の火事」です。

工事費の目安にしても、10年以上前に100戸以上の大型マンションに適用できた「1戸当たり100万円という特殊例の目安」が一人歩きしています。

未だに、管理組合向けのマンション大規模修繕セミナーで「工事費は1戸当たり100万円が目安」と説明している「経歴は御立派だけど現役ではないの?」と感じる講師もいるくらいです。

人には、「自分に都合の良い情報には飛びつき、都合の悪い状況は避ける」傾向があるようです。

多くの管理組合にとって工事費の値上がりに伴って修繕積立金を値上げすることは苦痛ですし大きな労力が掛かります。

「修繕積立金を値上げをしなくて済む情報」があればその情報が今も通用するかどうか深く検討せずに飛びついてしまいます。

設計事務所は、修繕積立金不足で困っている管理組合を資金援助することはできません。

しかし、そのような状況に陥り、困っている管理組合の理事会、組合員に寄り添い、「なぜ、修繕積立金を上げなくてはならないのか」を組合員の皆様に伝え、値上げをスムーズに進めるお手伝いをすることはできます。



大規模修繕工事とコロナウイルス

最近の大規模修繕工事の説明会で出る質問に「コロナウイルス対策はどうするのか?」「コロナウイルスが収まるまで工事を遅らせた方が良いのではないか?」と言うのがあります。

厚生労働省HP新型コロナウイルスに関するQ&A(一般の方向け)より

https://www.mhlw.go.jp/stf/seisakunitsuite/bunya/kenkou_iryou/dengue_fever_qa_00001.html#Q4

この中の問14によると「新型コロナウイルスの感染を防ぐためには、換気が悪く、人が密に集まって過ごすような空間に集団で集まることは避ける。

風通しの悪い空間や人が至近距離で会話する環境は感染リスクが高い」とのことですので、

屋外の工事が多い大規模修繕工事の通常の作業環境の中で感染リスクが高まる状況は発生しにくいため、工事を行うことで感染リスクが高まると言えないと施工会社は考えています。

「コロナウイルス対策はどうするのか?」については、大規模修繕工事はほとんどの工事が屋外で行われるので、工事関係者からの感染は可能性が低いと思います。

工事現場で毎朝出勤時に体温を測り、建物内の共用部に工事関係者が立ち入るときには、マスクの着用、消毒を必ず行い、建物内にウイルスが持ち込まれない様にします。

コロナウイルス感染の3要素 「換気の悪い密閉空間」「多くの人が集まる」「1m以内の距離で会話をする」といった感染リスクが高まる場面を無くします。

「工事を遅らせた方が良いのではないか?」ですが、大規模修繕工事は着工時期が決まっていれば、職人さんの手配がすべて済んでいます。

そのため、この段階で工事の着工を2週間遅らせるとそのまま2週間ずれて終了する事にはなりません。

新たに手配をし直すという事に成り、結果として工事は大幅に遅れるという事に成ります。

そのため、工事説明会終了後、理事・修繕委員の皆様と協議をして工事の延期の可否について決定致します。

今週末の工事説明会

3月18日の北海道非常事態宣言の終了を受けて今週末に4月着工物件の工事説明会が開催されます。

80戸を超える割に集会室が手狭な為、午前、午後の2回に分けて、説明会参加のアンケートを取った所、午前7名、午後4名と思った以上に参加申し込み者が少ない事態となっています。

事前に居住者の皆様に説明会資料をお配りしてありますので、工事説明会に出席しなくとも、工事の内容、注意点、お願い事項は分かる様になっています。

しかしながら、通常、工事説明会の出席率は5割以上です。

それが2割を切るというのはちょっと異常な事態です。

未だにマスクが入手できない理由。

WHOはマスクに感染防止の効果は期待できないと言っており、マスクが入手できるようになるかと思っていました。

しかしながら、現在もマスクは、ほぼ買う事が出来ない状況が続いております。

ドラッグストアでマスクを売り出すと、長蛇の列となっています。

その一方、お客様の所に伺う際にマスク無しはあり得ない雰囲気が蔓延しています。

訪問者にマスク着用を義務つけている企業も多数あります。

多くの人がマスクを買い求める理由を調べた所、こんなレポートがありました。

リスクマネジメント最前線 東京海上日動 

新型コロナウイルス感染症に対する企業の対策

https://www.tokiorisk.co.jp/publication/report/riskmanagement/

これを読むと「訪門者には、マスクの着用を義務付ける」とあり、お客様を訪問する多くの人はマスクの確保が必須となります。

マスクを常備しておくことと同じ

組合打合せがキャンセルになっても年度末という事もあり管理組合さんや管理会社さんに書類や資料を届けたりする機会が何件があります。

どちらへ伺っても、「入館される方は感染予防のため必ずマスク着用」との張り紙があります。

そのため、打合せ用のカバン、社用車にはビニール袋に入れたマスクを常備しております。

しかしながら、札幌市内マスクはまだまだ、入手困難です。

実はこのマスク会社に随分前からあった「在庫品」です。

今回のコロナ騒動の教訓は「何かが起こってから準備を始めても間に合わないことがある」という事ですね。

最近感じるのは修繕積立金不足の組合が多いことです。

「うちのマンションは、長期修繕計画があるから大丈夫」と言われる方も少なくありません。

その場合でも、修繕積立金の屬△燭蠅侶邀曚蝋馘攜鯆名覆僚ち鏡冦金ガイドラインに近い金額ですか?

札幌市のマンションの修繕積立金以上の金額でしょうか?

又、長期修繕計画書の直近の見直しはいつですか?5年ごとの見直しはされていますか?

一つの資料から導かれた金額を根拠とするのではなく、多方面から情報を集めてください。

無題2323

無題2321

3月の組合打合せはすべて延期。その対策

北海道知事から2月28日(金)の夜に3月19日(木)までの3週間に渡る「緊急事態宣言」が出されました。

そのため、先週末までは、工事説明会等の予定はありましたが、3月に入ってからの組合さんと多人数が集まる理事会等の約束事は、ほとんどが無期延期となっています。

本来であれば、3月上旬から後半までは工事説明会が開催され、着工や調査診断着手に向けた理事会・修繕委員会が開催され何かと忙しい時期です。

しかし、非常事態宣言によってこれらの予定されていた業務が延期されてしまいました。

事態の終息と共に再開するということは、再開した時には延期となったすべての予定が一気に再スタートしますので、ダブルブッキングが多々予想され、一体どうなるのか心配な状況です。

しかしながら、コロナウイルス感染の詳細が分からない以上、終息宣言を簡単に出しづらいことも予想され、そうなると組合打合せ延期の長期化も予想されます。

全く理事会、修繕委員会が動かなくなってしまうのか?

管理会社さんによっては、書面回覧で理事会を開催し、前に進もうというという組合も出始めています。

これまでの理事会の積み重ねで議論が充分に進み最終的な結論の確認(例えば総会議案書の配布前の確認)であれば、充分に対応できるケースの多いので、書面回覧による理事会を取り入れてはいかがでしょうか?

高所の調査と作業の安全対策

チェアブランコを使って高所で外壁の調査を行なう際には、チェアブランコの下にコーンと
バーで区画を行い、下に人が入らない様に注意喚起と区画を行います。

又、高所で作業を行い、すぐ下を歩行者が通る可能性のある場所では、コーンとバーだけ
ではなく、チェアブランコで作業をする人の下にガードマン(下で歩行者を見守る人)が立ち、
歩行者が現れると、高所で作業をする人に大声を掛けて、作業を止めるようにしています。

歩行者が充分に遠ざかってから再び声を掛けて作業を再開しています。

P213090666

落下事故の有罪判決による現場監督の義務

2016年東京・六本木で発生した大規模修繕工事の現場での足場パイプの落下による死亡事故に有罪判決が出ました。

共同通信社のニュースです。

ポイントは、現場監督が

「鉄パイプが高所から落下し、歩行者に死傷の危害が生じることが予見できた」

「歩行者が通行する間は作業を中止する措置の指揮をとるべき」

という2点だと思います。

今後の現場監理にこの教訓を生かしてまいります。

https://www.msn.com/ja-jp/news/national/e9-89-84-e3-83-91-e3-82-a4-e3-83-97-e8-90-bd-e4-b8-8b-e4-ba-8b-e6-95-85-e3-81-a7-e6-9c-89-e7-bd-aa-e3-80-81-e6-9d-b1-e4-ba-ac-e5-85-83-e8-ab-8b-e3-81-91-e7-a4-be-e5-93-a1-e3-81-ae-e9-81-8e-e5-a4-b1-e8-aa-8d-e5-ae-9a/ar-BB10FoW6

日曜日の説明会も時短で終了しました。

コロナウイルスによる外出自粛要請の中、3月中旬着工予定の大規模修繕工事の説明会を1日に行いました。

会場に入る前に消毒液で手を清め、全員マスクで説明会を行い、説明も短縮し、質問も手短に行い、退出時にも消毒液で手を清めてもらいました。

説明会の中でも、「工事中コロナウイルスは大丈夫なのか?」「工事を延期できないか?」という質問が出ました。

工事は主に屋外で行われるため、工事中作業に当たる職人さんからウイルスが移るとは考えにくいですね。

また、工事の着工が2週間後に予定されている中で、先の見込みの無いまま工事を延期する訳にはなりません。

IMG_5414

IMG_5416

Archives
Categories
訪問者数
  • 今日:
  • 昨日:
  • 累計:

記事検索
QRコード
QRコード
  • ライブドアブログ