マンション大規模修繕日記

マンション大規模修繕業務に係わる日記です。

2021年02月

設計事務所選定のヒヤリング

設計事務所を選定する時にも最終的にヒヤリングを行って管理組合の皆さんが設計事務所を決めます。

しかしながら、最近は「困った状況」が少なからずあります。

「困った状況」を箇条書きにしますと

・選定する管理組合の人に「何を提案して欲しいか」つまり「お題の設定が為されていない」という管理組合が多い

・説明時間が組合の質問を入れて30分という例も多く、時間が厳しい。

・これまでの経緯を全く知らないであろう一般の組合員にも設計事務所選定に参加してもらう組合もある

・ヒヤリングの日時と場所だけの通知が電話で知らされる

かと言えば、過剰な量のお題 調査をしなければ答えられない質問をされることもあります。

一番困るのが、見積の前に建物を見たのだから「工事費は大体でいいのでいくら位掛かりますか?」「この建物はいつ工事をすれば良いですか?」という質問は良くあります。

しかしながら、建物調査診断はその答えを出すためにを行うのですから、調査の前に答えようがありません。

なぜ、設計事務所は施工会社選定に際して同じ「お題」を設定するのかと言えば、管理組合の選定者に各社の現場監督が工事にどのような考え方で臨むのか見て欲しいからです。施工会社選定の総会議案書にその選定理由を書くことが重要となります。

組合が提案して欲しい事、比較ができて初めて各社を比較ができるのであって、組合から設計事務所に何も要求しないと設計事務所からの提案の何を比べて良かったと言いにくくなります。

設計事務所選定の理由も総会議案書に書かなくてはなりません。

そのため「見積金額が安い」「会社が大きい」「お話が上手い」という理由が前面出て設計事務所を選ぶことになってしまいます。

本当にそれで良いのか?という事です。

ヒヤリングの目的

施工会社を選定する時に最終的にヒヤリングを行って管理組合の皆さんが施工会社を決めます。

設計事務所は施工会社選定を行うための段取り、事務処理や準備を行いますが、施工会社選定は管理組合の仕事です。

「管理組合は素人の集まりだから、施工会社を決めることはできない」と言われることも多々あります。

しかしながら、実際ヒヤリングを行うと管理組合はヒアリング終了後1社を短時間(大体30分以内)でちゃんと選ぶことが出来ます。

それは、設計事務所がヒヤリングに先立ち管理組合との打合せを行でヒヤリングで「何を見て頂くか」をご説明します。

それを受けて設計事務所がヒヤリングに参加する施工会社にプレゼンで説明して頂く内容つまり「何を見て頂くか」を文章で伝えているためです。

ヒヤリングで各社に説明して頂く内容の例です。

これは工事に対して重要かつ各社の差が出やすい項目を選んで説明してもらいます。

1.現場監督予定者・現場体制

2.本工事に対する提案事項

3.仮設工事の考え方

4.工事工程について

5.安全対策について

6.品質管理ついて

施工会社が説明する時間は30分前後確保しております。これに質問を15分程度加え1社45分程度の時間を確保します。

各社とも同じ内容について説明して頂くため、各社の考え方の比較もしやすく選び安くなっています。

このニュースは対岸の火事とは思えません。

このニュースは対岸の火事とは思えません。

何年か前、札幌市内の賃貸マンションでバルコニー庇の崩落事故が起きて全国ニュースとなりました。

そのマンションで最近、大規模な水道管の破損と思われる漏水事故が起きたようです。

https://www.stv.jp/news/stvnews/u3f86t00000a1t35.html

詳しくはネットニュースを見て頂きたいのですが、私たちには、このニュースが対岸の火事とは思えません。

私には、このマンションは修繕資金が無いために必要な修繕が出来なかったしか思えないのです。

分譲マンションの修繕資金は修繕積立金です。

建物に必要な維持修繕工事を行うための修繕資金つまり、修繕積立金が足りないと修繕工事ができません。

簡単に言えば、修繕積立金の月額が専有面積あたり月額150円/嵬にのマンションは注意が必要です。

それ以上であっても、5年以内に長期修繕計画書の見直しが為されていないマンションは長期修繕計画書の見直しを行ってください。

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危機は充分に分っているけど、準備が出来ない理由

コロナの感染急拡大によって緊急事態宣言が発令されていますが、マスコミの報道によると感染者の受け入れ態勢が危機的状況のままです。

なぜ、充分な時間があったに係らずこのような事態に陥るのか?

いろいろと考えて見ると、1波、2波の感染拡大の時に欧米、南米に比べると対策が功を奏しそれ以上の感染拡大を抑え込むことに成功したことが遠因なのではないかと思います。

これでうまくいったんだから、新たな対策を行って、もしも、又感染拡大が起きなかった時に、批判される可能性もあるので、新たなことはしない。

まずは、様子を見よう。

マンション大規模修繕も同じなのかと。

前回の工事は1戸100万円でできた。ネットを見ると1戸あたり100万円といわれている。

工事費は上がっていると言われているが、東京オリンピック迄でそれが過ぎれば、元の金額に戻る。

反対を押し切ってまで修繕積立金を必要額まで上げる必要性はない。

まずは、様子を見よう。

この両者に共通するのは、様子を見るとして、大切な「時間を無駄にしてしまう」事です。
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