マンション大規模修繕日記

マンション大規模修繕業務に係わる日記です。

2021年05月

緊急事態宣言まで出てしまいました。

札幌だけではなく、北海道にも緊急事態宣言が発令されました。

早速マンション内に集会室を持つ組合も5月中の総会、説明会が2件延期になりました。

緊急事態宣言が解消されない限り、総会、説明会の開催は難しいとすると、一体いつ開催できるようにになるか?

感染拡大が続く日々の中では全く想像がつかない状態です。

組合員の中には、大規模修繕工事もコロナの拡大が落ち着いてから考えれば良いとおっっしゃる方もいますが、そこまで待っていると工事が一体いつ実施できるかが全く見通せ無くなります。

基本的に外部の工事が中心となり、居住者対応は現場監督が行うマンション大規模修繕工事は組合の皆様がご心配されているような、作業員から居住者へのコロナ感染は起きにくい状況です。

コロナ感染に対する心配のあまり、工事の準備さえも先送りするのは、ちょっと過剰反応と言えるかもしれません。

秋工事の工事説明会はどうなる?

新型コロナの感染拡大に伴い市内の公共施設の集会室の貸し出しは一斉にストップしております。

これは自前で集会室を持たない管理組合の多くは、工事説明会の会場が確保できなくなるという事になります。

説明会が出来ないなら、工事を延期するかと言えば、その様にはなりません。

最近の工事説明会資料は、どの会社もかなりレベルが上がっています。

30ページ程度の説明会資料の冊子はオールカラーと言うのが当たり前になっており、説明会を開催しなくても充分に伝わるような内容になって居ます。

実際去年から、説明会資料配布のみで、説明会を行わずに工事を行う組合も増えています。

竣工1年目検査

一昨年秋に竣工した物件ですが、昨年秋に竣工検査が出来ず、今年の春に竣工1年目検査となりました。

組合の方にもご参加頂きました。

まず、1階廻りの確認をして、屋上に上がり、屋外階段を下がりながら建物を点検していきます。

問題はほとんどなく、無事に終了しました。

。嘘の鉄扉に錆が出ていました。

屋上防水に問題はありませんでした。

2鯵鯵段手すりのウレタン防水にフクレが出ていました。

,鉢は施工会社が無償で補修します。

検査に先立ちバルコニーを対象としたアンケートを全戸に配布し、回収しましたが、大きな問題はありませんでした。

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現場見学会の実施

春工事の現場で見学会を行いました。

新型コロナの影響でしょうか?参加者は少な目です。

申込を取り下げた方も何人かいます。

それでも、屋上に上がり、仮設足場に上がり、修繕工事の状況を説明しました。

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「私のマンションは特別」なのでしょうか?

長期修繕計画書の見直しをしていて、われわれが困惑してしまう事の一つに「現状の修繕積立金のあまりの少なさ」があります。

例えば、屬△燭蠅僚ち鏡冦金の月額が100円程度というマンションです。(専有面積が80屬箸垢襪鳩邀曖検ぃ娃娃葦瀋度)

長期修繕計画書の見直しを行うとこれまでの少なさも相まって、屬△燭蠅僚ち鏡冦金の月額が250円を超えてしまいます。

(専有面積が80屬箸垢襪鳩邀曖横亜ぃ娃娃葦瀋度)

これを理事会に報告し理由をすると「2.5倍に上がるなんて」「1万2千円も上がるなんて」と理事の皆さん信じられない表情となります。

そして「あり得ない、もう少し下がらないのか」「下げる努力をしてほしい」となります。

管理会社と相談して年間修繕費の中で直すことが可能なものを除き、理事会には大規模修繕周期を12年から15年に伸ばして再計算します。

なんとか、屬△燭蠅僚ち鏡冦金の月額が220円位まで抑えることが可能になります。(専有面積が80屬箸垢襪鳩邀曖隠掘ぃ僑娃葦瀋度)

理事会に報告すると「まだ2倍以上、上がっている」「1万円も上がるなんて」とまだ、納得できない様です。

我々からすると元々の積立金額があまりにも安く、そのことが積立金不足の1番の原因ということがなぜか忘れられています。

理事の皆さんに理由を伺うと「自分たちのマンションは特別なので積立金が安いと思っていた」「管理会社は何も言ってくれなかった」という答えが返ってきます。

修繕積立金に関して管理会社はあまり積極的に値上げのアドバイスをしてくれない事も多いようです。

その理由は「修繕積立金を上げるから管理費を下げてくれ」言い出す組合があるからとも聞いています。

修繕積立金はあくまでも管理組合が適正に維持しなくてはならない事だと思います。

少なくとも、12年前のリーマンショック後、何年間は大規模修繕工事の価格は底値で、それに比べると今は大規模修繕工事費は1.3倍以上に上がっています。

そのため、この時期に作成された長期修繕計画書は潜在的に積立金不足になる可能性を含んでいます。

どのマンションも特別な事情があって、設備の維持に掛かる費用が掛かり、修繕積立金が高くなることはあっても逆にに安くなることはあり得ません。

現状の屬△燭蠅僚ち鏡冦金の月額が150円を下回っている組合の皆様は長期修繕計画の見直しをすると積立金がかなり上がると覚悟してください。

札幌市の「まん延防止等重点措置」

北海道は札幌市を対象とした「まん延防止等重点措置」の適用を国に求めたため、当分は市内の公共施設の利用が出来なくなります。

そのため、集会室をマンション内に持たず、札幌市の集会室を借りないと総会、理事会の開催が出来ない管理組合は、総会、理事会が開催できなくなります。

当社もで5月に予定していた説明会、総会、理事会、修繕委員会のうち市の施設が会場であった組合の予定は全て延期となります。

延期となっても問題のない案件は良いのですが、本年秋工事の施工会社選定や施工会社発注に係るものは、契約の可否に係るので、問題が出そうです。

4月は多忙でした。

今年の4月は例年に比べ遥かに忙しかったです。

と言うのも、新型コロナの蔓延によって、昨秋に発注されたであろう建物調査業務が冬の間に発注され、1ヶ月で4件のマンションの調査を行なったからです。

更にこちらも、もう少し早い時期に行われたであろう建物調査報告会、長期修繕計画書の説明会も3回ありました。

更に春物件の着工、施工会社選定プレゼン、設計事務所選定プレゼンが3回と通常の2ヶ月分の業務が4月に集中しました。

その上、説明会やプレゼンはなぜか日曜日に行われることが多く(参加される組合の皆様を見るとわざわざ日曜日に行う意味はさほどない様に感じますが)

日曜日はほとんど休めませんでした。

いくら新型コロナの蔓延が原因とはいえ、このような状況が続くことはよろしくないと感じます。

更に5月は3月決算の組合が多く、定期総会も多くその場での説明が求められています。

ここでも総会はなぜか土曜日ではなく、日曜日の開催が多い状況です。
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