マンション大規模修繕日記

11月、12月は毎週末のように、施工会社選定のヒヤリングか施工会社と契約するための臨時総会があります。

ヒヤリングを行うための打合せ、又、秋工事が完了するために完了検査もあります。

いつもの年は、同じことを行うのですが、コロナウイルスの蔓延のため、非常事態宣言中やまん延防止期間中に行うはずのヒヤリング準備、ヒヤリング、臨時総会が11月・12月に集中してしまいました。

更に、臨時総会の議案書の作成も設計事務所へ依頼されることが多く（ほぼすべての物件）、なかなか厳しい毎日を送っています。

本日、建築士の定期講習会を受講してきました。

建築士の定期講習会のテキストの中にもマンション大規模修繕工事が取り上げられていました。

今後は建物は新築だけではなく、ストックされた建築物をいかに有効活用していくか？がテーマになると言われて久しいです。

その中で建築士はどのように社会に貢献できるのか？

ひとつの事例として、マンション大規模修繕工事が取り上げられていました。

講習後にテストがあり、合格、不合格となるので、私を含め皆さん居眠りできず真剣に受講しています。

2022年工事が多い理由はいくつか原因

今年の夏から2022年大規模修繕工事の施工会社選定を行っていますが、10月以降、例年と違う動きが出ています。

まず、建設新聞紙上の施工会社の公募が20件と10月例年の倍の物件の公募が出ています。

この理由は、2020年から始まった新型コロナウイルスの感染拡大により管理組合の理事会が開催されにくくなったこと。

そのために大規模修繕工事の発注が遅れたり、止まったことが挙げられます。

又、組合員の中に新型コロナウイルスの感染拡大を理由に大規模修繕工事の延期を求める声が出てきたこともあります。

そのような理由から、2020年、2021年共に大規模修繕工事の件数は例年より少なかった様です。

この反動もあり、多くの施工会社ではすでに2022年春工事のキャパシティは埋まっているようです。

先日、開催した施工会社選定のヒヤリング会でも、見積提出後ヒヤリングを辞退する施工会社がありました。

大規模修繕工事の相場については、本当によく聞かれます。

この質問程、答えに困る質問もありません。

例えるなら「車1台の相場はいくらくらい？」という質問と同じくらい答えに困ります。

何の前提条件もなく車という括りだけでは、軽自動車から高級車果ては高級外車まで質問の範囲に含まれるからです。

これでは、全く答えようがないのです。

１００万から１，０００万円を大きく超えるものまで全て車に含まれます。

これと同じくらい、マンション大規模修繕工事の相場を聞かれることは答えに困ります。

マンションの規模、形、戸当たりの面積、築年数、バルコニー面積、外壁の仕上げの種類、壁面積といった多くの要素が工事金額を左右します。

それらの前提を無視して、相場を聞くことがいかに無茶なことかご理解いただけるでしょうか？

又、プレゼンテーションの質問でも、うちのマンションの工事はいくらくらい掛かるか？というのも困ります。

建物を見ても、劣化状況の調査と数量の算出も行っていないので、軽々しく工事金額をお答えするわけにはいきません。

今でも時折「１戸あたり１００万円」と簡単に答える方を見掛けますが、このような方は多分、最近の大規模修繕業務の経験も無く、ただ過去の数字を答えているだけです。

先週の土曜日は管理組合検査が続きました。

事前に各物件とも、仮設足場を解体する面の設計事務所検査を行っています。

仮設足場を解体する壁面は全て、バルコニーも全て検査を行っています。

ですので、管理組合検査と言っても、管理組合の方が細かな検査を行うのではなく、施工会社の自主検査、設計事務所の検査の状況を確認する形で進みます。

又、検査だけではなく工事の内容や状況の確認も含まれています。

とはいっても、組合の方にも仮設足場に上がって頂くので、参加者に保険を掛けることは必要となります。

今日も足場解体前検査でした。

11月上旬から中旬に掛けて足場解体を始めないと、11月末までに工事が終わりません。

どの建物にも仮設足場があると工事が出来ない部分があるため、このようなスケジュールとなります。

そこから逆算すると、どの現場の先週火今週末には、管理組合の足場解体前検査を終えなくてはなりません。

本日は、バルコニーウレタン防水の膜厚試験も行っています。