マンション大規模修繕日記

マンション大規模修繕業務に係わる日記です。

2021年12月

1級建築士定期講習修了しました。

1級建築士定期講習修了しました。

講習会の最後の試験にも合格したようです。

40問を1時間で「はい・いいえ」でテキストを見て答えるのですが

講習内容(前回の講習から3年間にあった最近の事例が多い)から問題が出るので、講習中万が一、居眠りなんかしてしまうと、簡単な問題も途端に難問になってしまいます。

テキストのどこの話か?すら分からなくなります。

何とか寝ずに済んだので、無事、終了となりました。

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屋上防水外断熱工法の最上階天井裏の結露

工事が完了したマンションの最上階のお部屋から「大規模修繕工事が終わったのに寒くなってきたら漏水が止まらない」とのご連絡があり、施工会社と共にお部屋に伺いました。

天井に埋め込み式の照明(ダウンライト)から水が滴っております。

照明器具を外して天井面を見ると、天井スラブのコンクリートが一面濡れていました。

夏の暖かい季節では、漏水は無く、寒くなってきたら、漏水が始まったとのことです。

この状況からすると、これは屋上防水からの漏水ではなく結露だと思われます。

屋上防水からの漏水であれば、季節に関係なく、雨が降れば漏水が発生します。

冬季間になって漏水が発生したのは、「コンクリートが寒気で冷やされて、室内の暖かい空気がそこに触れて、結露となった」で説明が付きます。

又、漏水であれば、天井のコンクート面に一様に水滴は着かず、ひび割れ等から滴り落ちます。

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漏水の原因は外部からなのか?結露なのか?

分譲マンションで区分所有者からの漏水の相談の多くは、屋上防水の不備が原因と思われていても、その原因は結露であることも多く、原因の特定と漏水を申し出た区分所有者に納得して頂くことに苦労しています。

しかしながら、漏水と結露にそれぞれ特徴があります。

_鮎緞豹綸外部からの漏水の場合 特徴:降雨・降雪に合わせて、通年で水が滴る

⊆柴發亮承い結露して水が出て来る 特徴:秋口、春先に多く発生する。しかしながら、、夏に大雨が降っても漏水が発生しない。ただし、断熱防水、室内の発泡ウレタン吹付による断熱が行われている場合は、降雨から漏水の発生に遅れが生じる事がある。

漏水の発生時期の違いが大きな特徴です。

2023年春工事の場合、コンサル業務の発注リミットは?

2022年の春着工の工事は新型コロナの影響で2021年予定していた工事が延期になったり、発注できなかった影響も大きく、早々に施工会社の受注量に達してしまった様です。

2021年の11月に公募を行った大型物件では、2022年春着工の応募は無い様な状況でした。

2022年の春着工予定の工事の中で10月に公募した物件まで発注が間に合いました。

この傾向は、2023年の工事も続く様です。

つまり、2023年春の工事発注を目指すのであれば、2022年の10月迄に公募を行わなくては厳しいかもしれません。

では、2023年春工事発注を目指す場合、コンサル業務の発注リミットは?

2022年春着工物件の時は調査診断を前年の3月末から4月中に開始ししています。

調査診断の実施から公募迄、準備に急いでも6ヶ月ほど掛かります。

結論として、着工の1年前には調査診断を始めています。

更に2022年の春着工物件のコンサル契約は、前年中に終了しており、年明け早々から、調査準備を始め、調査の前に全戸にアンケートをお願いし集計も終了しております。

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前回の大規模修繕工事が2008年付近の組合は要注意

2008年といえば、今から13年前ですが、大きな経済的な衝撃があったことを皆様覚えているでしょうか?

それは、リーマンショックです。

建設業界は、ディベロッパーが銀行から融資を受けることが出来なくなったため、大型プロジェクトが次々と破綻し、その影響を受けた建設会社や設計事務所の倒産が相次ぎました。

もちろん、マンション大規模修繕工事への影響も少なくありませんでした。

ひとつは、破綻の影響を受けたゼネコンの多くが、これまで実績のないマンション大規模修繕工事に相次ぎ参入し始めたのです。

とにかく、仕事が無くなり、どんな工事でも受注を受注しないと会社が倒産するため、ダンピング受注も相次ぎました。

そのため、大規模修繕工事費は大きく下がり、結果として、新規参入したゼネコン自身も含め、その後長らく建設業界全体が苦しむことになります。

マンション大規模修繕工事の多くは、複数の施工会社に見積を依頼して、決定する競争受注となっていますので、ダンピングした施工会社が出した危険な安値がマンション大規模修繕工事の相場となってしまいます。

「大手の建設会社がこの金額でやると言っているのに何が問題かあるのか?」という理事会も少なくありませんでした。

今ではすっかりあり得ない工事金額である「マンション大規模修繕の工事費が1戸あたり100万円」といわれていたのは、この頃です。

工事費が下がったのだから組合は助かったかと言えば、ノウハウのないゼネコンが行った工事であるため、不良工事も発生しました。

更にそのゼネコンがダンピング受注のため、利益を上げることが出来ず、経営破綻してしまい、保証期間内であっても不良工事へ対応してもらえないという悲劇も発生しました。

又、管理組合の多くは、その時の大規模修繕工事費を基準として、長期修繕計画書の見直しをしています。基準となった工事費が超安値です。

リーマンショックから13年経った今日、多くのマンションは再び大規模修繕の時期を迎えています。

準備している工事の資金はリーマンショック後のダンピング時期の超安値の工事費しか用意が出来ていません。

5年ごとに長期修繕計画書の見直しをしていれば良いのですが、大規模修繕工事から1度の見直しをしていないマンションは深刻な工事費不足になっています。

マンション修繕繕積立金ガイドラインの金額が変更になっています。

2021年の9月にマンション修繕積立金に関するガイドラインの目安の金額が見直されました。

その結果、2011年に比べ積立金の目安金額が大幅に上がっております。

例えば、15階未満で5,000嵬にのマンションの平均値は218円/屐Ψ遒ら335円/屐Ψ遒砲△っております。

その差は117円/屐Ψ遏[┐砲靴董■院ィ毅廓椶任后正直、驚きました。

現状は、以前の目安金額を満たしているマンションはごくごく少数でした。

長期修繕計画の見直しを行うと修繕積立金の月額が250円/屐Ψ遒鯊腓く超えてしまい、組合員向けの長期修繕計画書の説明会を行うとなぜか組合員の方から、「こんなに上がったら、このマンションに住めなくなる」と我々が怒られることもありました。(よく考えると、なぜ、我々が怒られる意味が解りませんが)

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竣工検査の実施

週末に秋着工の2物件が何とか竣工検査を終える事が出来ました。

根雪になる前に何とか終えることが出来てほっとしております。

(1物件は屋上防水の保護塗装トップコートの塗り直しがありますが)

竣工検査は、まず、組合の方と一緒に現場を見て回ります。

仮設足場があると、確認出来なかった1階廻りを中心に回りますが、現場監督がポイントごとに説明を行います。

その後、現場事務所で管理組合に対して竣工書類の説明を行います。

各部の保証書、竣工書類の内容等、又アフターフォローの内容を説明いたします。

補修材料の保管場所も組合と打合せます。

竣工書類は、設計事務所が事前にチェックし、不備が無いようにします。

とはいっても、竣工写真等や揃わない書類もありますので、竣工後1か月後を目途に揃え、設計事務所のチェック後に組合に納品します。

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日曜日の打合せ

以前多くの管理組合では、理事の時間が取れる日曜日に打合せや総会を行っておりましたが、最近は週休2日が浸透したせいか土曜日に行われることが多くなってきています。

しかしながら、相変わらず「うちは日曜日だから」と日曜日に打合せを行う組合もたまにあります。

設計事務所との定期的な打合せでは、大きな問題は起きませんが、担当者の休みが無くなりますので、あまり推薦できません。東京の設計事務所の中には、「社員の働き方改革」「社員の確保」のために「日曜日の打合せはできない」と初めから契約条件に入れる設計事務所もあります。

非常に頭が痛いのは大規模修繕工事の現場が始まっても、相変わらず「うちの打合せは日曜日だから」と頭から言われてしまいますと現場監督さんはその週はと翌週は2週間休みなしで働かなくてはなりません。

と言うのも大型マンション以外は現場監督さんは通常一人で常駐していますので「働き方改革」もあり現場監督さんの労務管理をどうするのか?という問題が発生します。

又、特に心配なのは、安全管理の面で、現場監督さんに集中力が求められますので、休みの無い疲労から集中力が散漫になりますと、工事の安全に響きます。

どう考えても現場監督は最低、週に一度は休みが必要です。

中には「現場監督は代休を取って、代わりの社員が来れば良い」という方もいますが、平日の日中の組合対応、居住者対応の細かな引継ぎを考えますと、現実的ではありません。

工事が始まりますと、組合の方にお願いして、打合せを日曜ではなく、土曜か平日の夜にしてもらいます。
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