マンション大規模修繕日記

マンション大規模修繕業務に係わる日記です。

2022年05月

一般的ではない工法はお勧めできません。

先日ある管理組合の方から給水管の延命工法についてご質問を受けました。

地下鉄である工法の広告を見たそうです。

長期修繕計画書の中で給水管の工事費が計上されており、その工事費を削減できないか検討されているそうです。

その工法を採用すると給水管を交換する工事費の1/5程度で出来るとのことです。

しかしながら設計事務所としては、一般的でない工法をアテにするのは、お勧めできません。

インターネットでその工法について調べてみますと、肯定的な意見より否定的な意見が多く見られました。

設計事務所としては、「その延命工法について実績もありませんので、当方からお勧めする事はできません」とお答えしました。

先方は「設計事務所の意見としてまとめて送って欲しい」と要望されましたが、その工法で営業されている会社がある以上、そのようなことはできません。ご自分で判断して頂ければと思います。

それ以上に大切なことは、長期修繕計画書に計上する工事に用いる工法は、一般的な工法で予算取りをしないと、後々資金が大きく不足し兼ねません。

この例の様に「給水管を交換する工事費の1/5程度の費用」しか、長期修繕計画書に計上されていないと、その工法が諸般の事情で採用できない場合に4/5程度の資金不足に陥ります。

そもそもこの工法の採用を総会議案に取り上げられ、審議される時にインターネットでその工法について調べる人は必ずいると思います。

その時に肯定的な意見より否定的な意見が多く見られる工法での改修案を総会に通すことは大変難しいと感じます。

マンションの様に個人の所有物ではなく、複数の方の共有財産にリスクのある工法を採用する事は「危険」なこととかんがえるべきではないでしょうか?

札幌のタワーマンション

売れ行きが好調の様ですが、私としては築後15〜20年前後で行われる大規模修繕工事の資金が気になります。

修繕積立金を見てみると修繕積立金が床面積49.6屬僚燦佑之邀8,700円/屬箸覆雖屬△燭蠅侶邀曚175円です。

修繕積立金基金は496,000です。15年目に大規模修繕を行うと仮定すると屬△燭蠅侶邀曚55円となり、月額は合わせて修繕積立金が230円/屬任后

しかしながら、昨年の9月に改訂された国土交通省の修繕積立金の目安は屬△燭蠅侶邀曚338円となっています。この表にある、全体の2/3が包括される額
のらんを見ると、240〜410円/屬任垢ら、このままではちょっと積立金が不足してしまう可能性があるという印象です。

また、1回目の大規模修繕工事で修繕積立金基金を使ってしまうと、その後の修繕積立金月額の値上げは必須となります。

15年間で溜まる修繕積立金は床面積49.6屬僚燦佑8,700円×12か月×15年に修繕積立金基金496,000を足しても2,062,000ですが

この計算は、15年間全く修繕積立金を使う工事をしない場合ですので、実際は何らかの工事を行えば、溜まる積立金残高はもう少し少ないかもしれません。

長期修繕計画書を見ていないので、これ以上は何とも言えませんが、ご購入を考えている方は、何よりも長期修繕計画書をご覧になって資金計画をご確認して下さい。

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タイルの色も大事ですがもっと大事なのは

タイルの色も大事ですがもっと大事なのはタイル目地の色です。

何回かこのブログでもお話しさせて頂いておりますが、外壁タイル貼替のポイントはタイルの色も大切ですが、目地の色が本当に大切です。

上の写真写真としたの写真 既存タイルの目地を撤去して目地の候補色を2案いれて比較しています。(左 濃灰 右特濃灰です)

上の写真では、上の写真では、左側の目地の色が合ったいる様に見えますが、場所を変えて、日の当たり具合が変わると左側の目地が浮いて見えませんか?

左の目地は右に比べるとちょっとだけ薄いのですが、その薄さが面によってはすごく目立ちます。

大規模修繕関係者の間では、「タイル目地で迷ったら濃ほうを選ぶ」と言うのが定石です。

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外壁特注タイルの色合わせ

陽当たりによってタイルの色が変わって見えます。

只今、7月、8月着工の秋工事の準備を進めています。

その中で、大変なのがブログで何度かお話ししています様に外壁タイルの色合わせです。

私たちは色を光源からの反射で認識をしています。

そのため、外壁タイルの色合わせは屋外の太陽の下で行うべきです。

又、太陽の下であっても、晴れの日、曇りの日によっても違ってきます。

いろいろ、条件を変えて検討する事が望ましいです。

同じタイルでも上の写真は曇り、下の写真は晴れの様子です。

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屋上からの落下事故と防止策

先日、札幌のマンション工事現場で転落事故があり、残念ながら職人さんが亡くなりました。

詳しい原因は分からないそうです。

転落事故を防ぐため様に各現場に連絡し現場の定例会議、巡回時に安全対策を確認しました。

又、具体的に仮設足場のない状態での工事には、親綱を張り、そこに転落防止のセイフティブロックを掛け職人さんにはフルハーネスを付けます。

札幌でも、年間何件かの転落事故が発生し、そのほとんどが死亡事故となっています。

ハーネスや安全帯を親綱に掛けないでの作業時・移動時の転落、後ろ向きにバックしながらの工事での墜落、写真撮影時後ろを見ないでの墜落です。

私たちも、屋上に上がり調査を行なう時は必ず複数で上り、後ずさりしながら写真撮影を行わない等の注意を行っています。

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早くも現場見学会

本日、3月に着工した現場で見学会を行いました。

しかしながら、世間は連休中らしく、参加者は修繕委員4名でした。

現場は5月1日〜5日まで休み、6日から現場は再開していたので、今日に設定しても大丈夫かと思っていましたが、ちょっと認識が世間からずれていました。

さて、見学会ですが、屋上に上がり、工事の留意点を確認しながら足場に上がり、現状を説明しました。

その後、内部の色決め、材料検討を行いました。

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