マンション大規模修繕日記

マンション大規模修繕業務に係わる日記です。

2022年10月

竣工検査

春着工の大型物件の竣工検査を行いました。

屋上→屋内共用部→外構の順で建物を廻りました。

外壁塗装に汚れ、塗装のバリ等がいくつか見つかり

屋内のエレベーターホールに貼った長尺シートの端部に浮きがありました。

いつも問題となるのは、外部の仮設足場の下の芝生の枯れ・剥がれの対応です。

来春になれば復活するケースも多いので、来春芽吹かずに枯れてしまった場合は、芝を張り直します。

逆に秋に芝を貼替えても寒気で枯れてしまうこともあります。

口頭の約束ではなく、覚書、念書を交わします。

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続:竣工後1年目、3年目、5年目検査

先週も竣工後1年目、3年目、5年目検査が2件ありました。

どの現場も大きな問題が無いのですが、たまに施工時期の問題か(低気温時の施工)塗装やウレタン防水に不良工事が見られます。

近年ウレタン防水、塗装工事の職人さんが不足しており、工事が予定通りに進まず遅れが出ており、11月中旬迄に終了しない現場が出てきています。

国土交通省公共建築工事標準仕様書(建築工事編)の中に 塗装工事、ウレタン防水工事は、外気温が5度Cを下回る時には、施工しない事とあります。

その理由はウレタン防水も塗装も化学反応で硬化するため、化学反応には温度が必要で低温時に硬化が遅れます。

そのため、5度Cを下回る低気温時には施工しない様にと定められています。

実は、今年も去年以上に職人さん不足が続いています。

多くの会社が春工事は4月から着工し秋工事は8月から着工します。

塗装工事は工事の中盤、ウレタン防水工事は工事の終盤です。

多くの現場で同じ時期に多くの現場で同じ種類の工事が重なり、職人さん不足してきます。

特に複数棟から構成される団地型のマンションでは、棟ごとに時期をずらして仮設足場を掛けるため工事が棟ごとに順番に行われ、徐々に遅れる為、後から仮設足場を掛けた棟ほど遅れが大きく出ています。

不良工事を無くすためには、4月より可能な限り早めの3月上旬に着工し、他の物件と工事が被り職人さん不足に巻き込まれない様にすることもいとつの方法です。

複数棟の建物から構成される団地型の建物は、棟ごとに着工時期をずらすことなく、同時に仮設足場を掛けて、同時並行で工事を進める事が必要です。

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竣工後1年目、3年目、5年目検査

春着工の工事が終わり、施工会社も手が空いてきたのか?

10月に入って竣工後1年目、3年目、5年目検査が連日行われております。

管理組合、設計事務所、施工会社が一緒に現場を見るのですが、管理組合の方、修繕委員の方が立ち会う組合様もありますし、

管理組合に代わり管理会社と設計事務所と施工会社で行う場合もあります。

いずれにしても、検査を行えば何らかの不具合が発生しています。

不具合が発生した後に施工会社に無償で直してもらえる契約としておくべきです。

建物を長持ちさせるためには、必要不可欠な検査です。

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修繕積立金改訂の実際

一昨年来、数多くのマンションで修繕積立金の適性化(値上げ)業務を行っております。

どの組合も現在の自分たちの修繕積立金が基準となっています。

そのため、現在の積立金額が低い組合さんほど不足額も大きくなる程、値上がり額も大きくなってしまいます。

そのため、理事が一番初めに「修繕積立金が一気2倍に上げるなんてあり得ない」「組合員の賛成が得られない」と値上げに拒否反応を示してしまいます。

逆に現在の積立金額がそこそこ高い組合さんは不足額は小さく、値上がり額も小さくなるため、理事の皆様にも値上げは受け入れられやすく値上げに対しては積極的です。

例えば、改定後の修繕積立金が250円/屐Ψ遒世箸靴泙后

現在の積立金が125円であれば、125円/屐Ψ遐250円/屐Ψ遒任垢ら200%になり、100%の値上げ(2倍になる)

現在の積立金が200円であれば、200円/屐Ψ遐唯横毅葦漾伸屐Ψ遒箸覆蝪隠横機鵑砲覆蝓■横機鵑涼余紊押複院ィ横鞠椶砲覆襦

こんな矛盾もあるため、国土交通省では2011年に修繕積立金ガイドラインを定め、修繕積立金の相場を示したのだと思います。

しかしながら、理事の皆様からこんな声が聞かれます。

「国はいつも数字を安全側に数字を見ているので、現実に即していない」「これは物価が高い東京の話で、札幌はもっと安く済むはずだ」と根拠の無い反論が出ることもあります。

そこで、最近では過去の修繕積立金の適性化業務の結果をマンション名を隠して組合に提示しています。

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