マンション大規模修繕日記

マンション大規模修繕業務に係わる日記です。

2022年12月

これで勉強を始めました。

前回は偉そうなことを書いてしまいましたが、このブログを始める直前まで、私自身が良くわからない文章を書き、何を伝えたいのか分からない資料をせっせと作っておりました。

管理組合の役員さんたちから「今村君が頑張ってたくさん資料を持ってきてくれるのは有難いけど、何が言いたいのかよくわからないんだよ。もっとシンプルにまとめて欲しい」と良く言われていました。

そんな時に本屋で出会ったのが「すぐに身に付く説明上手になれる本」高嶌幸広著 PHP研究所 という薄い100ページにも満たない本です。

1ページ、1ページに書かれている事が、至極ごもっともであり、良くまとめられています。

私にとっては、まさに目からウロコでした。

すぐに買って、実践してみました。

「なんだか分かり難い文章を書いたり、資料を作っているなぁ」と感じ悩んでいる方は、この本に書いてあることを実行するだけで、ずいぶんと文章や資料の出来が違って来ると思います。

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設計事務所と施工会社の日本語力にウンザリ

最近、管理組合との打合せ前に施工会社が提出する書類等のチェックをする機会が増えています。

皆様はプロが作成しお客様である管理組合の皆様に説明するための資料ですから、何もわざわざ設計事務所がチェックしなくても、プロの資料が揃うのでは?と思われるかと思いますが・・・・

実際は、同業の私が読んでも

・何を言いたいのか意味が通じない文章

・誤字脱字・間違いの嵐

・説明が無く意味が分からない写真・図面の羅列

・莫大な量の未整理の添付資料

このような資料を読まされた、管理組合のお客様にしてみれば、チェックした設計事務所と作成した施工会社の日本語力にウンザリだと思います。

それ以上に我々が恐れているのは、お客様が大きな誤解をしたり、我々に不信感を持ってしまうことです。

そのため、設計事務所の担当者は管理組合と施工会社を交えた打合せがあるたびに、できるだけわかりやすい表現、構成になるように施工会社が作ったの資料をチェックします。

設計事務所のチェックが不充分ですと、管理組合のお客様は、あきれ、すぐに「設計事務所は事前にちゃんとチェックしているのか?」と怒鳴ります。

我々は打合せまでに最低2回、多ければ3回以上の資料チェックを行い、その都度、確実に直されているかどうか確認します。

お客様から直に怒鳴られるのが、嫌ですから、少しずつですが、文章・資料チェックのスキルは上がっていきます。

しかしながら、悲しい事にチェックを受けて、それをただ直すだけの人は、いつまでたってもスキルは上がらず、わかりやすい文章・資料を作ることができません。

工事が終わるまで、会議の前に、毎回、チェック、確認、チェック、確認、チェック、確認の繰り返しです。

ウンザリしているのは、設計事務所の担当者だと思います。

来春着工の工事の準備が始まっています

今年の大規模修繕工事が竣工する前から来春着工の準備が着々と進んでいます。

まず、工事の契約をすると

工事着工までのスケジュールの作成

組合との打合せ

工事説明会の準備

それと並行して、外壁がタイルの物件はタイルの試し焼きを進めています。

施工会社と設計事務所で工事契約の直後から外壁タイルのサンプルを抜き取り、試し焼きをはじめます。

何回かの試し焼きの後、納得がいくところまでタイルの色や面状が合って来た段階で理事会の皆様に見てもらいます。

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竣工検査

本日、朝から秋工事の竣工検査を行いました。

11月中に工事は終え一昨日迄に仮設足場の解体を終えました。

工事の範囲内の項目、工事の範囲外の項目をいくつか指摘を受けましたが、年内に直すことができる項目だけではないので、来春暖かくなってから修正致します。

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屋内共用部の検査

札幌も雪が降り出し、気温も下がり屋外の工事は厳しい状況になっております。

2022年の大規模修繕工事もほぼおわりに近づきました。

屋内共用部の工事の検査を行いました。

例によって、検査というよりも「チェック」になっております。

施工会社が現場担当者による「現場チェック」と現場のメンバー以外が行う「社内検査」が行われているはずですが・・・・

よろしくない箇所にテープを貼っているうちにいつの間にか設計事務所による「チェック」になってしまいます。

本来、設計事務所の仕事は「検査」ですから、その前に施工会社による「現場チェック」「社内検査」が行われており、ペンキの汚れ、付着は除去されているかチェックテープが貼られているはずですがそのような状況ではありません。

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工事に遅れを出さない方法の提案 3

工事に遅れが出た現場の特徴ですが

ぁ〇楾会社のマネージメントが社会状況の変化に即座に対応できていない。

結局のところ、工事実績が少ないとマンション大規模修繕工事の市場を取り巻く社会状況がわからないという事です。

2020年の新型コロナのまん延によって2021年のマンション大規模修繕の発注件数が減少し、その反動により2022年工事の発注量が大きく増えました。

この状況は、毎年複数のマンション大規模修繕工事を継続的に施工していれば、肌でひしひしと感じる社会状況の変化です。

例えば、コロナ前の施工会社の選定は着工の半年前から始めても決して遅いタイミングではありませんでした。

しかし、現在は着工の半年前に施工会社選定はほぼ終わっております。

弊社でも2023年春着工の工事は、半年前の2022年の9月には、ほぼ終了しておりました。

これは2022年工事は件数が多く、発注が間に合わなかった工事を2023年工事として、2022年早々に発注したためです。

施工会社は工事をマネージメントすることが仕事ですから、このように施工会社の工事のキャパシティに比べ、工事発注件数がはるかに多い状況を理解した上で、遅れの出ない工事の工程を組むことが仕事です。

管理組合の皆様は施工会社を選定する最終段階となるヒヤリングの中で、その点を施工会社に確認をしてください。

例えば「現在の大規模修繕工事を取り巻く社会状況において、どのように工事に遅れが出ない様に、たとえ遅れが出てもそれを取り戻せる工事工程をどの様に組んでいくのか?」を質問してはいかがでしょうか?

これまでの様に「遅れが出た工種の職人を増員する」と答える会社がいるかと思います。

しかしながら、今までは、不足する職人さんは比較的容易に増員が出来たかと思いますが、2022年だけではなく、2023年も安易な職人さん増員は難しい状況だと思います。

このような答えをしてしまう施工会社、現場監督候補者がいたとすれば、社会状況の変化に対応することは厳しいと言わざるを得ません。

現在の大規模修繕を取り巻く社会状況の変化を踏まえた上で、現実的な解決策を提示できる会社が社会状況の変化に対応したマネージメントが出来る会社です。
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