マンション大規模修繕日記 : 2023年10月

2023年10月30日19:16

調査でこんなに歩くとは

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先週の水曜から土曜日に札幌市内の大型マンションの調査がありました。

連棟式のマンションで建物が細長く繋がっています。

建物のバルコニー面からエントランスの面に行こうとすると、建物を半周しなくてはなりません。

１日に何回もバルコニー面とエントランスの面を行き来していました。

調査を行った木曜、金曜、土曜日は、１日で２万歩、１万２千歩、１万歩以上歩きました。

道理で疲れるはずです。

健康になってしまいます。

2023年10月19日17:54

設計事務所のバルコニー検査の実際

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先日、ご紹介した施工会社が自主検査をちゃんと行っていたマンションの設計事務所検査を行いました。

意外なことに、新たなチェックテープがたくさん付きました。

施工会社の現場監督と設計事務所の工事監理者では見るところが違うようです。

雨天が続いたので、ウレタン防水が固まる前に雨に打たれた跡がたくさんありました。

2023年10月16日16:52

なぜ、塩漬け物件が増えるのか？

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最大の原因はここ２～３年の大規模修繕工事費の急激な高騰があげられます。それと前回の大規模修繕工事費が極端に低かったマンションという２つの要因が重なった場合に発生しています。

前回の大規模修繕工事は修繕周期を１２年とすると２０１１年、１５年とすると２００８年です。

２００８年と言えば、リーマンショックが発生した年で、その後数年間、建設業界は突然の工事の中止、延期、大幅縮小で大混乱となりました.

多くの施工会社、設計事務所が倒産してしまいました。

その中で、リーマンショックの影響を受けることなく、比較的に堅調に発注が行われた数少ない分野が、マンション大規模修繕工事です。

そのため、予定をしていた仕事を失った施工会社、特に総合建設業つまりゼネコンが雪崩を打った様にマンション大規模修繕工事に参入してきました。

とにかく受注をして工事を行わないと、自社、協力会社共に倒産の危機にあったため、設計事務所が驚くような安価な見積が提出され、いわゆるダンピング合戦となりました。

施工会社の公募を行えば、８０程度のマンションでも１０社以上、１００戸を超えると１５社以上からの応募が日常化していました。

設計事務所は公募に際し大規模修繕工事の実績数の条件を付けましたが、そのようなものは、全く無視されとにかく応募する施工会社が続出しました。

中には、一部上場の大手の施工会社もあり、分譲マンションの大規模修繕工事の施工実績が皆無であると設計事務所が反対しても、管理組合がとりあえず見積だけでも取りたいとなりました。

設計事務所の概算工事費を大きく下回るダンピングを疑われる見積金額が出てきても、大手だから大丈夫、設計事務所が付いているから大丈夫となり、契約と言う例もありました。

工事は分譲マンションの大規模修繕工事の経験がないため大変でした。

工事費が設計事務所の概算の７０％以下でも契約した例もあると聞いています。

一体、どんな工事となったのか心配です。

この様にこの頃にマンション大規模修繕工事を行ったマンションでは、長期修繕計画書の工事費の見直しをしない限り、極端に低い工事金額が、長期修繕計画書の工事費の基準となっています。

マンション大規模修繕工事費は徐々に上昇を続けていて、最安値の工事費の１．５倍～２倍となっていてもおかしくはありません。

前回と同じ工事金額を想定していると、組合の皆様は、前回の工事が極端に低い工事金額とは思っていないため設計、事務所から提出される次回の工事概算金額を見て、たいへん驚くことになります。

2023年10月15日19:52

設計事務所のバルコニー検査の準備

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今週バルコニー検査が行われる現場に先週の初めに行ったところ、すでに施工会社の社内検査が行われていました。

近年では、稀な「順調に進行している現場」です。

これだけ、事前のチェックがされていれば、設計事務所検査も順調に進みます。

最近は設計事務所検査の直前に現場監督が申し訳程度のチェックテープを貼ったような酷い現場も少なくないです。（社内検査がされていないような気もしますが・・・）

2023年10月10日20:04

塩漬け物件が年々増えています。

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大規模修繕工事費の上昇が止まらない状況が続いております。

こんな中、調査診断を行い、設計に入り工事概算を出した段階で修繕積立金が大きく不足していることに気が付く物件があります。

多くの場合、不足分を借り入れ工事を行います。

工事を先送りしても、工事費がどんどん上がる為、それならば、金利がまだ安いうちに借入を行い工事を行った方が得という判断です。

しかし中には、不足したの工事費を借入したくないという組合が年に何件か出て来るようになりました。

この場合、工事費に見合うだけの修繕積立金が貯まるまで、設計・施工会社選定・工事監理を何年か待つしかありません。

このような物件が「塩漬け物件」となります。

これまでは、このようなことは、何年かに１物件ある程度でした。

設計事務所は、①調査診断費・設計費　➁施工会社選定補助費・監理費と2回に分けて請求を出す契約としています。

お金が貯まるまで待っている間は➁施工会社選定補助・工事監理業務が止まってしまい、請求が出来ず入金がありません。

業務は、調査診断と設計の途中でストップしてしまうので、①の調査診断費・設計費の請求すら出来ないまま、塩漬けとなる物件もあります。

調査診断時に行う作業の調査下図面作成、調査補助、数量積算のうち外注した業務の請求はすぐに来て、すぐに支払わねばなりません。　

塩漬け物件が増えると、「お金は入ってこないけど、どんどん出ていく状態」となります。

このような状況が続けば、設計事務所の経営は危うくなります。

私たちが取れる対策は

①途中で止まってしまう物件を見越して多く物件を受注する

➁修繕積立金の額をプレゼンの時に管理組合に確認する

③調査診断費・設計費・施工会社選定補助費、工事監理費と３回に分けて請求できる契約とする

①は業務が増え、過重労働になり、さすがに➁はどう考えても管理組合の心証が悪くなると思われます。

③の調査診断費・設計費・施工会社選定補助費、工事監理費と３回に分けて請求できる契約とする位しか有効な対応策がありません。

2023年10月05日12:46

施工会社と設計事務所だけのアフター点検

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アフター点検が毎週の様に行われています。

管理組合の方にも参加をお願いしております。

しかしながら、管理組合の方が参加されるアフター点検はほぼ半分位です。　　

残りの半分は、施工会社と設計事務所だけのアフター点検です。

最近は施工会社も週休2日を導入する会社も増えて土日のアフター点検の実施が難しくなっているのも、原因の一つだと思います。

管理組合の方が参加にかかわらず、不具合箇所の修正と報告書の提出は行います。

私たちも週に１日しかない休日の日曜日にアフター点検に立ち会うことは辛いものがありますが、土曜日若しくは平日のアフター点検に組合の方にも立ち会って頂ければと思います。

2023年10月01日19:37

アフター点検が始まりました。

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春着工の工事はほぼ終了したタイミングで竣工後1年目、３年目、５年目のアフター点検検査が進んでいます。

多くの施工会社では工事を担当した現場監督が、アフター点検検査に立ち会うため、どうしてもこのタイミングになってしまいます。

バルコニーは施工会社が居住者にアンケートを出して点検してもらいます。

屋上防水、外壁、外構を管理組合、施工会社、設計事務所で見て廻ります。

不良個所や気になった部分にチェックテープを貼っていきます。

後日施工会社が補修計画を立てて、補修します。